附近有嫌惡設施是否為買賣房屋的物之瑕疵？
問題摘要：
對於嫌惡設施是否屬物之瑕疵，可歸納三層次判斷原則：第一層，若嫌惡設施直接影響標的物使用安全或價值，如高壓電塔輻射、瓦斯場爆炸風險、焚化爐氣味污染，則構成瑕疵；第二層，若嫌惡設施雖無物理影響但影響心理接受度，如墓地、殯儀館、特種行業場所，須依一般交易觀念判斷是否足以影響市場價值；第三層，若嫌惡設施僅存在於個人忌諱層面或距離遙遠，難認為瑕疵。實務採取客觀中道立場，以避免過度擴張出賣人責任。若買方在意周邊環境，應於契約中明定保證條款，如「賣方保證標的物周圍三百公尺內無墓地、殯儀館或其他嫌惡設施」，方能形成具體契約義務。若未約定，事後主張解除契約難以成立。
律師回答：
在房屋買賣中，若建商未事先告知建案附近有墓地，買方事後才發現，是否能以此為由主張解除契約、要求退錢或減價，需回歸民法上「物之瑕疵擔保責任」與「誠信原則」的整體判斷。依民法第354條規定，出賣人應擔保其所出賣之物，在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂「物之瑕疵」，是指依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，亦即凡房屋有足以影響其交易價值或使用效用之缺陷者，均屬瑕疵。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。
在房屋買賣交易中，房屋本身的結構安全、權利完整與使用效用固然是交易的重要標的，但對多數買受人而言，房屋所在地周邊的整體環境、是否鄰近嫌惡設施，如墳墓、殯儀館、焚化爐、高壓電塔、加油站、廟宇、瓦斯槽、污水處理場、垃圾掩埋場等，也往往是決定購屋意願與價格的關鍵因素。問題在於，當房屋附近存在這類設施時，是否即構成民法第354條所稱之「物之瑕疵」，從而使買方得以主張解除契約或請求減價，乃須從民法、行政規範及實務見解綜合觀察。依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時「無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。
內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」
物之瑕疵，係指依通常交易觀念或依當事人之約定，物應具備之價值、效用或品質而不具備者。換言之，必須是標的物本身存在足以影響其使用或交易價值之缺陷，始得稱為瑕疵；若瑕疵僅存於心理層面或主觀認知，而未影響客觀價值或效用，原則上不屬民法上瑕疵擔保之範疇。實務上對於「嫌惡設施」是否構成瑕疵，採取較為嚴格之限制解釋。
買受人主張房屋附近存在墓地與萬善堂，構成物之瑕疵及詐欺，但法院認為墓地、萬善堂均非位於該建案基地內，且距離甚遠、肉眼不易見，對房屋價值與使用效用並無影響，故不屬瑕疵。法院並指出，出賣人之告知義務，原則僅限於標的物本身及其基地範圍，例如是否為凶宅、是否有漏水、結構瑕疵或遭查封等，至於基地外之環境，如鄰近設施、地區氣味、交通或宗教設施等，除非雙方有特別約定或出賣人曾以廣告保證者，否則並無揭露義務。
又按不動產說明書應記載及不得記載事項之規定，建商在銷售預售屋或成屋時，應揭露半徑三百公尺範圍內之主要環境設施，包括寺廟、公墓、殯儀館、火化場、變電所、瓦斯場等。該規定之立法目的，在於保障消費者知情權，防止賣方隱匿或誤導資訊，但其效力主要屬行政管理性質，未直接改變民法瑕疵擔保責任之認定基準。換言之，未依該規定揭露者，可能違反行政義務，但是否構成物之瑕疵，仍須依民法第354條要件判斷。
物之瑕疵擔保責任成立須具備三要件：其一，瑕疵於危險移轉時存在；其二，瑕疵足以減少標的物之價值或效用；其三，瑕疵非屬微小或買方可合理預見。若墓地於買賣前已遷葬或掩蓋，難認仍構成瑕疵。若該設施雖存在，但距離遠、難見或未影響景觀與使用，亦難謂減少效用。惟若該嫌惡設施與房屋緊鄰，明顯影響房屋通風、氣味、景觀或心理接受度，甚至致市場價值顯著下降，則可能構成物之瑕疵。實務另有少數見解認為，若買方於購屋時明示強調周邊環境條件，且出賣人明知仍隱匿，則其違反誠信原則，構成不完全給付或詐欺。例如若出賣人以「絕佳景觀、無嫌惡設施」為廣告標語，實際卻鄰近墓園或垃圾場，則該廣告文字已構成品質保證，出賣人應負擔保責任。相對地，若僅屬一般促銷語，如「綠意盎然、景觀開闊」，難以認為為具體保證。
目前被大多數民眾認為是嫌惡設施大體上可以分為三大類，一是對生命安全造成威脅的設施，如：起降噪音大飛機埸、加油站、瓦斯槽、容易產生電磁影響人體健康高壓電塔等。另一是對住家生活安寧造成干擾的設施，如：神壇、焚化爐、殯儀館、停車塔、加油站、墳墓、污水管、垃圾場、高架道路、特種行業等。第三類是屬於心理或風水層面嫌惡狀況，如「凶宅」雖或未對房屋造成直接「物理性」之損傷，但一般社會大眾言，在心理層面上會產生嫌惡狀況，造成相當大的負面影響。又如醫院有好多病人居住，病菌必多，且住院之人，運氣必滯，如此多的滯氣積聚在一起，勢必對周邊的氣場有重大影響。民間認定的這些嫌惡設施，有的具有潛在的公共危險，有的明顯造成生活的不方便，影響到居家品質，消費者都會避之猶恐不及。目前司法實務上一般看法，一般房屋交易，賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務，如兇宅，至於房屋附近是否有嫌惡設施，除非雙方在契約中有特別的約定，否則建商不須負告知義務。
關於這個問題，可參見臺灣臺北地方法院民事判決100年度消字第37號所示：
按因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物具有使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第1707號、93年度台上字第1507號、92年度台上字第882號、91年度台上字第1588號、87年度台上字第2668號等判決意旨參照）。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條亦有明文。又按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。而所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決意旨亦可參照）。準此，於房屋買賣中，除有特別約定外，買賣雙方就房屋標的所著重者，應係房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構或其他該屋本身之軟硬體品質，始為買賣房屋所應具備之通常或預定效用，而於賣方交付房屋即危險移轉時，如該屋有缺少此種效用之情形，始構成買賣標的物之瑕疵，賣方亦始有於具可歸責事由之前提下，須就此對買方負債務不履行責任。經查，系爭墳墓區、萬善堂均非位於系爭房地基地範圍，甚且，該萬善堂等相關廟宇之存在，本即非原告購買系爭房地主觀上所在意之處，又兩造就系爭房地鄰近有無上開設施之存在，亦別無其他特別約定，均如前述，揆諸前揭說明，已難認此與本件買賣標的即系爭房地之物之通常或預定效用或保證之品質，有何關聯；縱認被告上開廣告文宣所述之景觀，構成兩造就系爭房屋須具備之預定效用所為之特別約定或保證應具備之品質，惟查，系爭房地確具有上開廣告文宣所示之景觀，而上開設施之存在，亦均未影響該景觀之確實存在等情，亦業如前述，是自難以上開設施之存在，認定系爭房地有何缺少其所應具備之通常或預定效用或保證品質之情。復查，本件兩造就系爭房地尚未完成交屋程序，而系爭墳墓區業已完成遷葬，原所在位置亦均植被草木乙節，亦如前述，是於本件買賣標的危險尚未移轉予原告之前，原告所指系爭墳墓區之瑕疵，是否得認仍屬存在，已非無疑；原告雖主張該墳墓區曾經存在之情形，已使系爭房地與「凶宅」無異，故屬無法補正之瑕疵云云，惟該墳墓區原存位置既非於系爭房地基地範圍，且亦無涉原告主張其購屋主要考量之上開景觀，是此顯難與買賣標的本身為凶宅之情形相提並論；再查，與原告所購房屋相同方位之上下鄰近樓層，超過半數均已於97年6月至100年11月間簽約銷售，其中大多亦已於100年5月至11月間完成交屋入住等情，業據被告提出該同方位上下樓層簽約與交屋入住情形之附表、各該買賣契約書節本、建物登記第二類謄本、交屋單等件影本附卷為證，並於準備程序中提出各該完整契約書、建物登記第二類謄本、交屋單等件原本，經受命法官勘驗核與卷附影本相符無訛，衡諸上開各樓層簽約銷售、交屋入住之時間，乃橫跨系爭墳墓區遷葬前後期間，部分亦係購買成屋，可見對一般消費者而言，決定其是否購買或入住系爭建案房地之考量因素事有多端，系爭墳墓區之存在與否，並非影響其購買或入住系爭建案房地意願之必然因素，益徵依通常交易觀念，系爭墳墓區之曾經存在，並不影響系爭房地之效用，非足以構成系爭房地之物之瑕疵，被告就此自亦無債務不履行之處，故原告就此請求被告應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任，洵屬無據。」
瑕疵之認定應依「通常交易觀念」為準，而非個別買方主觀好惡。若依社會通常觀念，多數人不以該環境因素為交易障礙，則不構成瑕疵；若多數人視之為顯著嫌惡並足以影響交易價值，則可構成瑕疵。是以，判斷之核心標準在於「客觀影響」，而非「主觀忌諱」。例如凶宅因涉及死亡事件、交易流通困難、價格顯著下降，實務普遍認為屬瑕疵；但若僅鄰近墓地，除非極度靠近或直接可見，否則難認為同等程度。
出賣人若因可歸責之事由致標的物效用減少，除負瑕疵擔保責任外，亦應負債務不履行責任。但此須出賣人故意或過失未揭露，且瑕疵確實存在且影響效用，若僅因客觀環境、社會觀感，則不在此限。再者，依民法第355條規定，出賣人如故意不告知瑕疵，雖得以約定免除擔保責任，但不得免責。若建商明知附近有墓地仍隱瞞，且墓地距離極近足以影響價值，則該免責條款無效，買方得請求解除或減價。
從誠信原則觀之，出賣人雖無普遍揭露義務，但若明知該環境因素對一般人交易意願有重大影響，仍隱匿不告，則可能違反誠信義務構成詐欺。此時買方得依民法第92條撤銷意思表示，或依第226條、第259條請求損害賠償。惟若買方可自行查知，例如現場可見墓地，或建商提供之說明書、地圖上已有標示，則其自行查證義務未盡，難主張受詐。
整體而言，嫌惡設施是否構成物之瑕疵，需依個案具體情狀判斷：若其存在足以使標的物喪失通常或契約預定效用，或顯著減少價值者，即屬瑕疵；若僅屬心理因素或遠距存在，不足影響效用者，則不構成。消費者應提高警覺，於購屋前詳閱不動產說明書並實地勘查，必要時於契約中增訂環境條款，以防糾紛。法律上並非保障個人忌諱，而是維護客觀交易安全，故唯有確實影響使用或價值之設施，始為民法上之「物之瑕疵」
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