建商隱瞞附近有墓地的事實，難道不能要求退錢嗎？

問題摘要：

買受人主張因建商未揭露附近有墓地而要求退錢或解除契約，需符合下列條件：一、該墓地之存在足以依客觀標準影響房屋之交易價值或使用效用；二、買方於購屋時並不知情且無法合理發現；三、建商於銷售時有故意隱匿或不實陳述之情事；四、買方於知悉後六個月內主張權利且未逾交屋後五年。若僅因主觀心理不適或個人忌諱，或墓地位於遠處非可見範圍，依現行實務見解多不構成解除或退費之理由。實務上建議，民眾購屋時應善盡查證義務，可親赴現場觀察周遭環境、查閱都市計畫、土地使用分區與公設現況，避免因個人信仰或忌諱事後主張解除而難以獲法院支持。同時，若建商於銷售時明確保證「周邊無嫌惡設施」或「環境純住宅區」，而事後發現墓地或其他嫌惡設施，買方可依民法第359條解除契約並請求返還價金與損害賠償。反之，若建商未作保證且墓地不影響客觀使用效用，買方通常難以勝訴。總言之，墓地存在雖可能引發心理不適，但法律上之「物之瑕疵」仍以客觀價值與使用效用為基準。法院在平衡誠信原則與交易安全之間，採取嚴謹判斷，以防止濫用解除權影響市場安定。因此，除非建商確有故意隱瞞或廣告詐欺，否則僅因附近有墓地並非退房退錢之正當理由。

 

律師回答：

關於這個問題，在房屋買賣中，若建商未事先告知建案附近有墓地，買方事後才發現，是否能以此為由主張解除契約、要求退錢或減價，需回歸民法上「物之瑕疵擔保責任」與「誠信原則」的整體判斷。依民法第354條規定，出賣人應擔保其所出賣之物，在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂「物之瑕疵」，是指依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，亦即凡房屋有足以影響其交易價值或使用效用之缺陷者，均屬瑕疵。

 

按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。

 

實務上，房屋的瑕疵多為結構安全、漏水、海砂屋、施工瑕疵等客觀物理缺陷，但若建商隱匿周遭有嫌惡設施，如殯葬設施、垃圾場、變電所、墓地等，也可能因影響買受人之心理感受與交易評價，被認定為「價值或效用之減少」，進而構成物之瑕疵。然而，並非所有與墓地相關之情形皆可據以解除契約或退費，法院對此多採嚴格標準。

 

建商於銷售建案時未揭露附近山坡地有墓地，是否構成重大瑕疵而的解除契約並返還價金？墓地位置並未與建案相鄰，房屋露臺及陽台遠眺亦難以看見墓地，景觀仍為山林綠意。墓地距離遠且非直接可視範圍，並不足以影響房屋價值與居住效用，不構成物之瑕疵。

 

更進一步，法院指出該墓地在建案銷售前即已存在，買方於簽約前非不得查知，若買方未盡查證義務，不得以此為由主張解除契約。再者，建商未曾於契約或廣告中保證建案周邊無墓地，因此無違反保證義務。依此判決意旨，即便建商未主動揭露，若墓地非屬緊鄰、非顯著可見或非影響通常居住效用者，亦難認有瑕疵擔保責任。

 

法院同時說明，所謂「交易上應具備之價值或效用」，乃指一般社會通念下之合理期待，若建案仍具備安全、通風、採光、交通與公共設施等主要功能，墓地僅屬心理層面的嫌惡感，則不足以構成瑕疵。

 

換言之，物之瑕疵之判斷需以客觀基準為主，不能僅憑主觀不快或個人忌諱作為解除依據。該案上訴人另指建商廣告誇稱「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」，實際建案位於山區交通不便，屬廣告不實。法院審酌後指出，廣告附圖已註明「都市計劃圖說表現，僅供參考」，且地圖顯示建案確實鄰近捷運文湖線與文教區，並非虛構，宣傳用語僅屬一般行銷詞彙，並無足以誤導之惡意，故不構成瑕疵。

 

上訴人主張：系爭建物週遭山坡地上坐落有墓地之嫌惡設施（下稱系爭墓地）云云，固據提出照片影本為憑。然查系爭墓地實際坐落之位置，係自系爭建案所在之文湖街21巷前行至巷底，並右轉文湖街21巷118弄後，再繼續前行後左轉行經小徑後續行上坡，始能到達乙節，業據被上訴人提出照片位置圖及照片影本為憑。另自與上訴人所買受系爭建物（A1-10樓）上一層相同位置（即A1-11樓）之露臺及後陽台處向外四處遠眺，可見山林與建築錯落，茂林蓊鬱，系爭墓地幾乎難以看見等情，亦有被上訴人所提供照片影本足稽；上訴人對上情均無爭執。堪認上訴人所提出系爭墓地照片乃於墓地現場近景拍攝，惟實際系爭墓地並未與系爭建案基地相毗鄰，亦不致影響上訴人所購買系爭房屋之景觀至灼，自未能認有何貶抑系爭房地之價值或效用之瑕疵；且對照被上訴人於系爭建案銷售廣告中就系爭建案所為「享盡山景綠意」、「三面環山靜謐莊園」等描述，核亦未見有廣告不實之情事。況系爭墓地既於系爭建案規劃銷售前即已存在，上訴人於簽署系爭契約前，應非不得查悉，難認被上訴人有故意隱瞞之情；被上訴人復否認曾保證系爭建案附近並無墓地。從而上訴人據此主張得依買賣瑕疵擔保之規定解除契約云云，自乏所據。…上訴人另主張：被上訴人於系爭建案銷售時，於銷售廣告內附平面圖（下稱系爭圖面）標示系爭建案位於文湖國小正後方，然系爭建案實際坐落於較為偏僻深山，不僅對外聯絡道路狹窄交通不便，更與市區、捷運、文教等距離甚遠，與銷售廣告所稱「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」不符，顯然誤導消費者，且屬瑕疵，伊亦得據以解除契約云云，並提出銷售廣告系爭圖面影本為憑。然審酌上開銷售廣告所附系爭圖面已註明為「都市計劃圖說表現，僅供參考」乙節，可知該圖面僅屬概略標示系爭建案基地坐落地點及其鄰近相關環境設施之示意圖，難責其上繪製建案基地所在地點及與文湖國小間之相對距離均與實測比例全然相符。況系爭圖面已標明系爭建案基地係在文湖街21巷旁，坐落方位於文湖國小後方，二者間尚註記有畚箕湖公園，建案基地後方則標示為自然生態保護區；於銷售廣告內並另以文字說明「『詠大直』座落文湖街靜巷內，散步十分鐘可抵達大直生活圈及劍南捷運站，...」等語；再以此對照卷附網路電子地圖，可知系爭圖面所標示系爭建案基地與文湖國小間之相對位置及相對方位概屬正確，且系爭建案鄰近確有西湖國中、西湖國小等文教機關，並與捷運文湖線相去不遠；堪認系爭建案銷售廣告宣稱該建案「居市心、近捷運、享公園、傍綠境、擁文教」，尚無偏離事實。則上訴人指摘被上訴人以系爭圖面惡意誤導消費者，其銷售廣告顯有不實，並應負瑕疵擔保責任云云，亦難憑信。

(臺灣高等法院104年重上字第188號民事判決)

 

法院在處理類似「墓地案」時，會同時考量三大因素：一為墓地是否鄰近、明顯可見，二為該情況是否足以影響一般人購屋決定，三為建商是否故意隱瞞或作出不實保證。若墓地確實在建案視野內且距離極近，導致房屋轉售價值下跌或租賃困難，則有可能被認定為瑕疵。例如建商於銷售時明知基地旁即為公墓卻以綠地掩飾，或於廣告中刻意遮掩墓碑，屬故意不告知，依民法第355條規定不得免除瑕疵擔保責任，買方得請求解除契約或減價。

 

反之，若墓地位於遠處或非視覺上可感知範圍，法院通常認為並未影響「通常效用」，不構成解除或減價事由。從法律結構觀察，物之瑕疵擔保責任乃屬無過失責任，賣方即使不知瑕疵存在亦須負責，但買方仍有舉證責任，須證明瑕疵確實存在且於交屋時已存在，並且足以減少價值或效用。若瑕疵性質僅為心理嫌惡，例如附近有墓地、屠宰場、垃圾場等，需達到一般社會通念認為影響居住或交易價值之程度，方可成立。例如墓地位於視野明顯範圍且造成多數買方避忌，使房價顯著低於同區平均，法院才會承認其為物之瑕疵。

 

至於時效部分，民法第365條規定，買方發現物有瑕疵後，須於六個月內通知賣方並主張解除或減價，且自交屋後五年即不得再主張，惟若建商故意隱瞞，則不受六個月期間限制。若買方能證明建商在銷售時明知墓地存在且有意隱瞞，仍可在五年內主張解除或返還價金。另須注意，若買方主張契約解除，應舉證該瑕疵已嚴重影響契約目的之達成；若僅屬價值減少，法院多採減價方式處理，依鑑定結果減少部分價金。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-嫌惡設施

瀏覽次數：8