房屋買賣什麼情況下，可能有刑事責任？

問題摘要：

房屋買賣的核心仍是民事契約，但若涉及惡意隱匿或虛偽表示，足以影響交易並造成財產損失，即可能轉化為刑事責任，最常見的是詐欺罪與背信罪。詐欺的關鍵在於不法所有意圖與積極或消極的欺罔行為，背信的重點則在於受託人違背忠實義務。消費者在交易過程中除應注意契約審閱與查證外，一旦懷疑有刑事犯罪，應蒐集完整證據，向檢調機關報案，以爭取保障權益，避免因舉證不足而使不法者免責。

 

律師回答：

關於這個問題，

房屋買賣雖以民事契約為基礎，但在特定情況下，當事人行為可能觸及刑法而負刑事責任，這也是不動產交易爭議中最嚴重的風險之一。

 

首先，最常見的是刑法第339條詐欺罪，所謂詐欺，必須具備「不法所有意圖」，並以積極或消極的欺罔行為，導致相對人陷於錯誤而交付財產，進而使自己或第三人不法得利。積極的詐欺多見於賣方或仲介故意提供不實資訊，例如將漏水屋、輻射屋、海砂屋、違建或火災屋刻意隱匿，甚至捏造「全新裝潢」、「合法加建」、「交通便利」等資訊，藉此誤導買方。

 

此時若資訊屬於交易上重要事項，足以影響買方交易判斷，便構成詐欺。至於消極的詐欺，即「不說」，原則上沈默並非詐欺，但若依法律規定或誠信原則確有揭露義務而故意不說，亦可能成立。例如不動產說明書應記載的房屋用途、租賃負擔、抵押設定、是否海砂屋或輻射屋等，若賣方或仲介刻意省略不告知，致使買方誤信房屋正常安全，即屬消極詐欺。值得注意的是，詐欺罪須有買方交付財產之結果，也就是買方因錯誤而付款或交付價金，舉證關鍵在於買方能否證明賣方故意提供或隱匿資訊，且該資訊足以影響交易決定，若僅是一般裝修瑕疵或輕微缺失，難以達成刑事詐欺的認定。

 

另一常見的刑事風險是刑法第342條背信罪，所謂背信，係指受委託人違背職務上的忠實義務，意圖為自己或第三人謀取不法利益，致使委託人財產受損。在房屋交易中，代書、房仲或其他受託處理交易的人員，若違背委任內容，便可能觸犯背信。例如賣方委託仲介出售房屋，仲介明知有人出更高價，卻為圖便利或收取其他買方額外利益，以較低價格促成交易，造成賣方利益受損；又如買方委託仲介議價，仲介明知賣方底價較低，卻不告知買方，仍讓買方以高於底價成交，仲介藉此獲取更高佣金，便有背信之嫌。代書若在辦理過戶或信託程序時，私自移轉或侵占交易價金，也屬背信典型案例。

 

實務上法院對於房屋買賣詐欺的認定相當嚴格，必須同時具備「不實資訊」、「交易上重要」、「因果關係」三要件。若僅為價格評估有落差，或買方主觀覺得被騙，但無具體證明賣方刻意隱匿重要事實，通常不會認定為詐欺。

 

同樣地，背信罪要求行為人「違背任務」且「造成財產損害」，單純服務不佳或疏忽，一般僅屬民事賠償責任，未達刑事要件。因此，舉證是房屋買賣刑事責任的核心，買方若主張詐欺，須提出廣告文宣、對話紀錄、說明書、專業鑑定等證據，證明賣方或仲介有刻意不實或隱匿；若主張背信，則須提出委任契約、往來紀錄、交易差額證明，證明仲介或代書違反忠實義務。

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