蓄意隱瞞房屋瑕疵事實之行為是否可認定是詐欺？

05 Nov, 2025

問題摘要：

蓄意隱瞞房屋瑕疵事實之行為，如違建、漏水、海砂屋、凶宅等，若屬交易上重要事項，且出賣人明知有揭露義務而故意不告，導致買方陷於錯誤而處分財產，即屬刑法第339條所定詐欺罪之範圍。其行為形式可為積極虛偽陳述，亦可為消極隱匿事實；只要主觀上具有欺罔故意，客觀上足以使他人誤信不實，便可認定為詐術。法律之所以嚴懲此行為，不僅為保障個案權益，更在維護整體交易誠信。房屋現況說明書制度提供了誠實揭露的具體依據，賣方應據實填寫，仲介應盡查證責任，買方則應審慎查閱並保留證據。唯有誠信揭露與資訊透明，方能杜絕詐欺風險，使房地產市場建立在公正、公平、可預期的法律秩序之上。

律師回答：

在房屋買賣中，若出賣人明知標的物存在重大瑕疵，卻蓄意隱瞞或以虛偽手段使買方陷於錯誤而為財產處分行為，依刑法第339條第1項規定，即可能構成詐欺取財罪。該條文明定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人交付財物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」此條規範重點在於「詐術」之使用與「錯誤」之誘發。

在我國的刑法中，不問是用什麼手法行騙，到手的是金錢或者是其他物品，騙得數額是多是少，只要在過程中使用了「詐術」，便合於刑法第三百三十九條第一項的詐欺得財罪的構成要件。至於在什麼情形之下，用什麼方法，才能指為使用「詐術」？刑法對這一點，沒有明確的規定，事實上詐術千變萬化，法律並無可能一一加以列舉，只有等待具體的事實出現時，由負責追訴犯罪的檢察官和擔任審判犯罪的法官就發生的具體事實來認定。

買賣的標的物如果是房屋，這房屋是不是凶宅？與買受人購買的意願以及出價很有關係。通常所謂凶宅，是指屋內曾經發生過不尋常死亡的情事，如自殺、兇殺等等。一般人是不願意買來自住的。用來轉售更是難以脫手，除非價格「殺很大！」所以在民事上屬於物的重大瑕疵，出賣人在出賣時有告知的義務。隱瞞應告知而不告知的事實，對方不但可以解除民事上的買賣契約，還可以用被騙上當為理由，提出刑事上詐欺的告訴。這就是做人不誠實的結局！

一般說來，凡是以詐偽的方法欺騙他人，使人誤信以假作真，這便符合「詐術」的要件。所以詐欺的方法並無限制，只要內容屬於虛偽，不論是用言語、用文字、用舉動、用道具都可指為使用詐術。上面提到的各種行騙案例，都是積極地使用詐術。用積極的方法行騙，理論上比較不會容易上當，只要被歹徒鎖定的對象，接到詐騙電話的時候，能夠沈著思前顧後，對事情作一翻理性的考慮，不隨便跟打電話的人起舞，就會讓對方的騙局破功！

實務上認為，凡足以使一般人誤信不實事實而作出財產上處分之行為，皆屬詐術之範圍，不問是以言語、文字、行為、道具、甚至沉默為手段。特別在房地產交易中，出賣人對於交易上重要事項，依法有據實告知義務，若故意隱匿事實以維持對方錯誤認知，使其誤信不實資訊而購屋，屬「不作為詐欺」，與積極詐術並無差別。

何謂「交易上重要事項」？

實務上包括違建、漏水、結構安全、海砂屋、輻射鋼筋、地層下陷、土壤污染、凶宅、地役權、債權設定或使用限制等，凡足以影響買方是否購買或購價高低之事實，皆屬交易上重要事項。若出賣人對此有知悉義務而故意不告，致使買方基於錯誤信賴作出財產處分，刑法上即可認為構成詐欺。

以漏水為例，房屋滲水通常屬長期性、結構性瑕疵，且非短時間肉眼可辨，若屋主明知而隱瞞，或刻意粉刷掩飾，卻於交易過程中表示「房子狀況良好、不會漏水」，此即屬虛偽陳述。又如屋內曾發生自殺、他殺、火災或其他非自然死亡事件，即所謂「凶宅」，因其將大幅影響購買意願與市場價格，依社會通念屬交易上重大事項。屋主若隱瞞不告，使買方基於誤信該屋為一般正常住宅而購買，法院多認定屬詐欺行為。

實務上已有屋主隱匿凶宅事實遭檢察官提起公訴並判刑之案例，顯見司法對於誠信揭露義務之重視。刑法上所謂「詐術」並不以積極行為為限，亦包含「消極隱匿」。例如，屋主雖未直接謊稱「此屋安全無虞」，但對於買方詢問漏水、違建、凶宅等問題故意閃避或模糊答覆，亦可認為具有維持他人錯誤之故意。

凡行為人負有告知義務，故意不告而利用他人錯誤處分財產，與積極詐術無異，應同樣以詐欺論處。此種情形在房地產交易中尤為常見。由於房屋結構複雜，瑕疵多屬隱蔽性質，買方難以於短期內檢測完全，因此法律及實務對賣方之揭露義務要求甚嚴。

房屋現況說明書制度正是基於此目的而設。依內政部頒布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」相關規範，賣方應於交易前誠實填載房屋現況，包括是否違建、是否滲漏水、是否為海砂屋、輻射屋、是否曾發生非自然死亡、是否有租賃關係等。該文件已成為判斷「交易上重要事項」的重要依據，倘賣方於填寫時故意不實或漏載，除民事上負瑕疵擔保及損害賠償責任外，若主觀上具有欺罔故意，刑事上亦可能構成詐欺。

再如違建問題，若屋主明知屋內增建部分未經合法申請，卻於出售時以「合法建物」或「全部登記面積」招攬買方，導致買方誤信該屋可正常使用或貸款，事後遭拆除或無法辦理移轉，即屬虛偽陳述。法院實務上對此態度明確，認為此類行為足以影響買受人購買意願與價格判斷，若出賣人故意隱匿，屬以詐術使人陷於錯誤，應成立詐欺取財罪。

又如海砂屋、輻射鋼筋屋，皆涉及公共安全與健康風險，屋主若明知卻不告，使買方在不知情下購屋，構成詐欺更為明確。實務上檢察官認定詐欺時，會綜合考量行為人主觀故意、客觀行為與因果關係。

若屋主僅因疏忽不知瑕疵存在，或認為已修繕完成而非刻意隱瞞，則屬民事爭議，不構成刑事詐欺。但若有證據顯示屋主早知問題存在，仍以「絕對沒問題」、「保證不漏水」等語欺罔，則可認其主觀具備故意，並藉此取得價金，符合「意圖不法所有」要件。所謂「意圖不法所有」並非限於永久占有財物，只要行為人藉詐術取得他人財產上利益，違反誠信原則，即可成立。

例如屋主明知房屋漏水嚴重仍保證「已全面整修」，其行為目的在於使買方信賴而支付高價購買，即屬不法所有之意圖。買方於交易後若發現房屋存在嚴重瑕疵，可同時提起刑事告訴與民事訴訟。刑事部分，向檢察官檢舉賣方詐欺取財，提供相關證據如房屋現況說明書、廣告內容、通訊紀錄、證人證言、鄰居陳述等，以證明賣方明知而隱匿。

民事部分，則可依民法第354條、第360條、第92條主張瑕疵擔保或詐欺撤銷契約，請求返還價金或賠償修繕損失。若檢方起訴並經法院認定成立，賣方除須面臨刑事處罰，亦須負民事連帶賠償責任。

實務中多次強調，房屋買賣乃高價交易，雙方應基於誠信原則據實說明屋況。「房屋滲漏、違建、凶宅等事項，依社會通念，均屬一般買受人是否購買之重要考量，出賣人明知而隱匿，足使他人陷於錯誤，構成刑法詐欺罪。」因此，只要該事項屬影響交易決定的客觀事實，且行為人有揭露義務而故意不揭露，即屬詐術。另值得注意的是，現行不動產交易除賣方外，若透過仲介進行，仲介業者亦負有查證與告知義務。

依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，仲介應公平提供交易資訊、揭露已知瑕疵並協助檢查。若仲介明知房屋存在重大瑕疵仍隱匿，或配合賣方粉飾屋況促成交易，除民事賠償外，亦可能與賣方構成詐欺共犯。法院實務上認為，仲介業者基於專業地位，負有較高之注意義務，若其積極宣稱「無漏水」、「非違建」等虛偽事項，則主觀故意難以否認。

對於「房屋現況說明書」的重要性日益重視，該文件可視為揭露義務履行情形之具體證據。若賣方明知填寫不實，例如在「是否漏水」欄勾選「否」但實際存在滲漏現象，法院常據此認定詐欺故意成立。反之，若賣方已善盡揭露義務，明載「屋齡老舊偶有滲水」而買方仍購買，則屬風險自負，難以主張詐欺。故房屋現況說明書在實務上兼具民事與刑事責任的界線功能。

從道德與法律角度觀之，房屋買賣本應以誠信為本。蓄意隱瞞瑕疵，不僅違反民法誠信原則，更觸犯刑法詐欺罪，破壞交易安全與社會信任。法律雖保障契約自由，但自由應建立於誠實基礎上，若以謊言換取利益，終將受刑事制裁。

法院對此類行為採取零容忍態度，目的在於遏止「裝修掩飾瑕疵」、「故意隱匿凶宅」、「虛假廣告賣屋」等不法行為，維護不動產市場秩序。