房地買貴，算詐欺嗎？

問題摘要：

房地產買貴或商品買貴，除非賣方有刻意隱瞞重大瑕疵、偽造事實或散布不實資訊，否則不構成刑法詐欺。賣方對價格並無揭露義務，仲介有提供行情與誠信說明義務，若怠於履行，最多負民事賠償責任。所謂「買貴」、「腦衝購物」或「後悔消費」在法律上都屬個人判斷錯誤，無從主張詐欺或撤銷契約。誠信交易的基礎在於資訊透明與理性選擇，法律保護的是真實意思表示，而非每一次消費後的後悔情緒。市場有風險，購買需謹慎，唯有理性判斷與誠實經營，才能維持商業秩序與法律的安定。

 

律師回答：

在房地產交易或一般消費關係中，若僅因買方事後覺得「買貴了」而主張詐欺或要求退貨，法律上通常不會支持這樣的主張。因為在自由市場機制下，價格是由買賣雙方基於各自經濟利益與主觀價值判斷所形成的結果，只要雙方意思表示真實、合意達成契約，即使價格偏高、CP值不符期望，原則上仍屬有效買賣契約，並不構成刑法上的詐欺取財罪，也不符民法上「詐欺撤銷」的要件。要理解「房地買貴算不算詐欺」，必須從法律上「詐欺」的構成要件談起。依刑法第339條規定，詐欺罪須行為人「以詐術使人陷於錯誤，因而處分財產」才成立。

 

換言之，行為人必須有積極施用欺罔手段，使對方在錯誤認知下交付財產，並且錯誤與詐術間須具因果關係。如果只是雙方對市場價格判斷不同，或因買方貪圖便宜、缺乏專業判斷而購買價格偏高的房屋、商品，並非被對方欺騙，而是主觀評價落差，那就不屬刑法上可罰的詐欺，而僅是「價值判斷錯誤」，法律不保護此類錯誤。

 

法院在處理此類爭議時，常以「誇大不實與詐欺之區別」作為判斷標準：若行為人提供的資訊屬虛構或偽造，如明知房屋有結構瑕疵卻稱「全新完美」、或明知車輛泡水卻保證「從未事故」，則屬客觀不實，可構成詐欺；但若只是行銷話術，如「這價格真的很划算」、「現在買絕對不虧」、「再等就漲價」，這些誇大陳述僅屬推銷語言，不具欺罔性，法院認為僅影響價值判斷，並非「不真實資訊」的傳達，因此不構成詐欺。

 

實務上有房地產仲介詐欺爭議案例可為借鏡：買方原告主張，仲介以「廣告價三千萬元，但實際預售價二千八百萬元，且公司再給八五折優惠」等語吸引其購屋，事後覺得自己被話術誤導、買貴，遂主張詐欺解除契約。

 

仲介提供價格資訊的目的在促成交易，雖具推銷性質，但未達虛構或不實陳述的程度。房價本由市場決定，屬於交易雙方價值衡量之範疇，被告所為僅屬誇大說詞，不足以構成詐術。故法院駁回原告請求，指出「買貴不等於被騙」，除非有故意隱匿重大瑕疵或提供虛假資訊，否則不具刑事可罰性。這個見解同樣可套用到一般商品買賣。

 

然依民法第92條條規定，欲主張「詐欺撤銷」，須證明對方施用詐術，即「明知事實不實而故意使人誤信」。若僅係因業者推銷時誇大功效、強調限量、稀有、或用詞誇張如「精品」、「名設計師或建築師」，而並無偽造或偽裝事實之情形，法院會認為只是促銷手法，屬「誇大廣告」，不具法律上詐術性質。

 

實務區分「事實之誤」與「價值之誤」：前者例如商品成分、功能、來源、真偽、結構安全等客觀事實錯誤，若被隱匿或偽造，構成詐欺；後者例如價格、品牌價值、美觀程度、個人感受，屬主觀評價，縱誇大亦不罰。若僅因覺得買貴或後悔而主張撤銷契約，法院不會支持，除非證明業者以虛假事實誘使購買。若已逾期且商品無瑕疵，即便價差懸殊，仍應自負風險。回到房地產領域，房價的高低牽涉地段、供需、屋況、裝修、樓層、交通等多重因素，且通常透過議價達成，屬契約自由範圍。

 

法院一致見解認為：「賣方並無提供房價參考或揭露市場行情之義務」，除非賣方或仲介明知有重大瑕疵或資訊不對稱而故意隱瞞，如海砂屋、輻射鋼筋、漏水、凶宅、違建未拆、土地使用限制等，始有詐欺或民事損害賠償之問題。單純「賣太貴」不屬違法行為。

 

法律僅於「仲介雙邊受託」情形下，要求仲介公平提供價格資訊。依不動產經紀業管理條例第24-2條，仲介業者經買賣雙方同意同時受託時，應公平提供雙方類似不動產交易價格、契約內容、相關資訊與可查知之瑕疵，並協助檢查。

 

如未履行誠信義務導致損害，仲介需負民事賠償責任，但仍非刑事詐欺。也就是說，仲介若提供錯誤行情或未善盡說明義務，頂多構成民事違約或侵權，須賠償買方損失，並不會因此負刑事責任。法院對於此區分相當嚴格：刑事詐欺須具「詐術」與「故意」，民事違約僅需「過失」。若仲介為促成交易，誤導價格、誇大價值，惟未偽造或隱匿關鍵事實，仍不構成詐欺罪。

 

實務指出：「仲介人雖有專業注意義務，但未達刑法詐術之程度者，應以民事責任處理。」因此，房地產買賣若非資訊不實或故意隱匿瑕疵，買方事後覺得買貴不能主張詐欺，只能以「價值誤認」自負結果。

 

舉例來說，若買方購得房屋後發現周遭行情下跌或鄰地興建工廠造成噪音，無法主張詐欺；若賣方早知該地即將被都市計畫劃入道路用地卻隱匿不告，則屬詐欺行為。

 

又例如內衣案例中，若業者在銷售時稱，宣稱不存在的品質，如外國建築師，即屬詐術，換言之，可以檢驗，且為交易重要事項才是詐術；若僅言「高級設計」、「限時優惠」，僅為誇大之行銷話術。法官在實務中採「一般理性消費者標準」判斷：若一般人聽聞該說明即會信以為真並改變交易決定，且事後證明不實，才屬詐欺；若一般人能理解為誇張比喻，則屬廣告表現，法律不予干預。

 

由此可見，刑法上詐欺的成立門檻極高，必須有「虛構事實」或「隱匿重要真相」兩種情形之一。若僅屬價格談判策略、推銷語言或主觀感受，不論房地產或日常消費，都不會構成詐欺。實際上，消費者在自由市場中應對自身的價值判斷負責，法律不會干預「不划算」的交易。誠如學說所言：「法律保護信賴，非保護輕信。」法律秩序不應介入一般商業誇張，否則市場將陷入僵化與訴訟濫用。

 

消費者若欲避免損失，應加強資訊蒐集與比較，冷靜評估而非情緒購買，避免衝動消費。房地產交易中，可查詢實價登錄資料，瞭解地段行情與成交趨勢；一般商品可比價或查閱網路評價。若確有被詐欺情形，則應即刻保存證據並報警處理。反之，若僅因購後懊悔、價值落差，法律不會撤銷契約或追究刑責。

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