保證房屋不漏水，涉嫌詐欺罪

問題摘要：

「保證房屋不漏水」若為虛偽陳述，且賣方明知房屋實際存在漏水問題而故意隱匿或欺罔，即構成刑法詐欺罪。其法律效果除刑事處罰外，民事上亦可撤銷契約並請求返還價金、修繕費與損害賠償。法院在審理時，將重點放在賣方是否明知事實不實、是否以積極或消極方式誤導買方、以及該行為是否導致買方在錯誤信賴下處分財產。若買方僅因自然老化滲漏或因自己未注意檢查，則不構成詐欺，惟賣方一旦有虛偽保證，即可能由民事瑕疵轉為刑事詐欺。誠信交易為市場秩序之基石，賣方不僅應揭露真實屋況，亦應避免誤導性陳述；買方則應於購屋前詳查屋況、索取屋況說明書與防水工程資料，必要時可委託鑑定。唯有資訊對稱與誠實揭露，方能防止交易糾紛與刑事風險，維護房地產市場的公正與信任。

 

律師回答：

在房地產買賣中，賣方若以「房屋不漏水」作為交易保證，而明知該屋存在漏水問題仍刻意隱匿或以虛偽言詞保證無此情形，即可能構成刑法第339條所定之詐欺取財罪。

 

刑法詐欺罪的成立要件包括：行為人以詐術使他人陷於錯誤，被害人因錯誤而處分財產，進而造成財產上損害。所謂「詐術」，並不限於積極捏造虛假事實，也包括「不作為詐欺」——即在有揭露義務的情況下故意隱匿重要資訊，以維持對方錯誤認知的欺罔行為。

 

尤其在房地產買賣中，房屋是否漏水、結構是否安全、管線是否更新、是否有海砂、輻射、凶宅等，都屬於影響買方是否購買及出價高低的「交易上重要事項」。若賣方故意不告知或以虛偽語言保證不存在問題，導致買方在錯誤信賴下以高價購買，即構成詐欺。法律上之所以重視此類行為，是因房屋漏水等瑕疵往往屬結構性、隱蔽性問題，一般買方在看屋過程中難以察覺，必須仰賴賣方誠實揭露。此即誠信原則在民事契約與刑事詐欺評價上的連結。

 

具體而言，如原屋主以230萬元購得屋齡26年的老公寓，僅以九千元進行防水止漏工程後轉售，卻在與買方交涉時反覆保證「房屋已全面整修、管線更新、不會漏水」，且在買方多次詢問下仍堅稱「絕對不會漏」，致買方信以為真，以319萬元高於市價之價格購屋。交屋後卻發現客廳、房間、浴室、陽台皆出現嚴重滲漏水情形，證明九千元止漏工程顯然不足以修復多年老屋防水問題，賣方實際上僅重新裝潢外觀以提高售價，並非真正修繕，且鄰居亦曾告知該屋早有滲漏之情形。檢方因而認為賣方明知房屋存在瑕疵仍故意隱匿，屬「虛偽保證」行為，使買方陷於錯誤，遂以詐欺罪起訴。

 

從刑法構成要件分析，第一，行為人是否施用詐術？該案中賣方對買方明確保證「房屋不會漏水」、「已全面整修」，屬於明示虛偽事實，足以使一般買受人誤信該屋狀況良好，具有詐術性。

 

第二，是否因詐術導致錯誤？買方基於信賴保證內容，認為房屋價值高於市場行情，遂決定以高價購買，顯係因虛偽保證而陷於錯誤。

 

第三，錯誤是否導致財產處分？買方在錯誤信賴下支付購屋價金，即屬處分財產。

 

第四，是否造成損害？房屋實際狀況與保證不符，且存在嚴重漏水問題，導致修繕成本增加及財產價值減損，顯然構成損害。

 

四項要件俱足，刑法上之詐欺罪即屬成立。學理上對「詐術」與「誇大」的區別，關鍵在於行為人之主觀認知與客觀可驗證性。若僅屬行銷性質之誇張描述，例如「這間房子採光超好、環境一流」等，屬價值判斷，不足以構成詐欺；但若明知房屋有滲漏、結構瑕疵仍堅稱「絕對不漏水」、「防水已全面更新」，則屬於客觀上可檢驗之虛假事實，即屬詐術。

 

實務亦指出，賣方對於房屋之重要瑕疵，如有知悉義務而不告知，或以虛偽言詞遮掩事實，使買方誤信房屋狀況良好，該隱匿或虛構行為具有「詐術」性質。特別是房屋滲漏水問題在實務上屬常見糾紛，司法機關對此一向採嚴格認定。因滲漏水通常非短期即可修復，亦難以在表面觀察中發現，故法院多認為賣方若明知而不揭露，具備不告知詐欺之構成。

 

民法雖已規範瑕疵擔保責任（第354條），但若賣方主觀上有故意欺罔行為，刑法詐欺與民法瑕疵擔保可並行適用。另在刑事責任成立外，買方亦得依民法主張契約撤銷、價金減少或損害賠償。民法第92條明定：「因詐欺而為意思表示者，得撤銷之。」買方得以此條為依據請求撤銷買賣契約，恢復原狀或請求返還價金及修繕費用。

 

實務上，法院在判斷賣方是否構成詐欺，常綜合考量以下因素：一、房屋年齡與滲漏風險是否明顯；二、賣方是否自行裝修或請第三人施作工程；三、買方是否曾多次詢問；四、賣方回答內容是否具保證語氣；五、交屋後漏水情形之範圍與嚴重程度；六、是否有鄰居或前屋主可佐證房屋早有問題；七、賣方是否在交易前故意粉飾或隱蔽瑕疵。

 

若上述因素顯示賣方有刻意誤導行為，法院多傾向認定具詐欺意圖。另值得注意的是，在刑事上是否構成詐欺罪，檢察官須證明行為人具有「意圖為自己不法所有」之故意。

 

若僅因疏忽未察覺漏水、或確信防水工程已完成而非刻意隱匿，則不構成刑事詐欺，而僅為民事瑕疵擔保爭議。然本件中，賣方僅花九千元進行止漏工程，即足以顯示其知悉房屋曾漏水且未確實修繕，仍對外作「絕不漏水」保證，其主觀故意明確。檢方據此認為其行為具有故意欺罔性質，足以認定詐欺

 

。另從消費保護與不動產經紀業規範角度觀察，依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，仲介業者應公平提供雙方必要資訊、告知不動產瑕疵、協助檢查。如賣方透過仲介銷售，仲介亦負有查證及告知義務，若明知漏水仍促成交易，亦可能涉有民事連帶賠償責任。民法第227條規定，受託人未盡注意義務導致他人損害者，應負損害賠償責任。若仲介有共謀欺罔情形，甚至可成立共犯。

 

另一方面，從實務趨勢觀之，法院對賣方虛偽保證行為之認定愈趨嚴格。以往法院或將漏水視為瑕疵擔保問題，僅命賣方返還部分價金；但隨著不動產糾紛頻仍，司法實務已強調資訊揭露義務與誠信原則之重要性。若賣方於交易過程中主動保證「絕不漏水」，即已超出一般陳述範圍，而成為具體保證，應負舉證責任。若無法證明確實修繕完成，即屬虛偽保證，依法負刑事責任。

 

從社會角度看，房屋買賣金額龐大且關係民眾重大財產利益，若賣方僅為圖利，以表面裝潢掩飾結構問題，除破壞交易安全外，亦嚴重損及市場誠信。法院在此類案件中，除懲罰個別行為人外，亦意在建立警示效果，促使不動產交易市場回歸誠信。實務上，若檢方起訴並經法院判決有罪，行為人除須面臨刑事徒刑外，買方亦可依刑事判決結果主張民事損害賠償及精神慰撫金。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-詐欺

瀏覽次數：0