房地產買賣契約什麼條件下有締約詐欺或履約詐欺之情形？

05 Nov, 2025

問題摘要：

房地產買賣契約若出現締約詐欺或履約詐欺，判斷重點在於行為人是否使用詐術、是否自始無履行誠意及是否取得不法利益。締約詐欺著重於「訂約過程」之虛偽陳述，如偽造文件、隱匿瑕疵、誤導市場資訊；履約詐欺則著重於「履約階段」之惡意逃避，如收款後即逃匿、挪用款項、不履行交屋。若僅因資金短缺或疏忽而遲延履約，不足以構成刑事詐欺。法院之見解一貫指出：刑法詐欺之重心在「故意欺罔」，非單純債務不履行。唯有當行為人以契約作為詐取手段，從一開始就打算藉此奪取財物而不履約時，方能認定為詐欺犯罪。房地產交易金額龐大，涉及專業資訊與信賴關係，若一方藉契約形式欺罔他人，不僅侵害個人財產權，更破壞市場誠信。為維護交易安全，司法實務對此類行為採嚴格認定原則，並提醒民眾在交易前應詳閱契約、核實權利狀況、保存溝通紀錄，以避免陷入締約或履約詐欺之風險。

律師回答：

在房地產買賣關係中，若一方於締約或履約過程中使用虛偽、隱瞞、欺罔等手段，使他方陷於錯誤而交付財物，法律上即有可能構成「締約詐欺」或「履約詐欺」。這兩者雖皆屬刑法第339條第1項所規範之詐欺取財罪，但在行為時點、主觀意圖及舉證標準上，均有明確區別。法院在審理此類案件時，核心判斷關鍵在於行為人是否「自始」即無履行契約之誠意，以及其是否使用足以使他人陷於錯誤之詐術。

依刑法第339條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」其中「詐術」乃指任何足以使人誤信虛偽事實、誤判現況而處分財產之欺罔行為，不限於積極謊言，亦包括消極隱匿。

以房地產為例，賣方若明知房屋有重大瑕疵如漏水、違建、凶宅、海砂屋，卻於訂約前以虛偽言詞保證房屋狀況良好、無任何問題，即屬「締約詐欺」。而若於取得價金後明知應履行移轉登記、交屋、修繕等義務卻自始無履行意圖，或將價金據為己有、惡意逃避履約，則屬「履約詐欺」。締約詐欺之本質在於契約締結過程中，行為人故意偽造事實或隱匿真相，誘使他人基於錯誤信賴而締結契約。

實務上認為，締約詐欺必須行為人於訂約之際即有「使他人陷於錯誤」之詐術行為，例如虛構房屋權利狀況、偽造產權證明、誇大收益報酬或隱匿瑕疵。若該契約在客觀上對價顯失均衡，買受人乃基於誤信虛偽事實而同意高價購買，即屬以詐術締約。

例如賣方於出售老舊公寓時明知屋齡過高且結構滲水，卻以「剛整修完、保證不漏水」之語誤導買方，使其誤信價值仍高於市價而購買，事後證實為虛假，即屬典型締約詐欺。締約詐欺的特徵在於行為人使用積極欺罔行為，例如虛構事實、偽造文件、製造假象、虛設交易對象或假冒資格等。此類行為發生於契約尚未成立之前，目的在於誘使對方簽約。

實務在認定上，會審酌被告是否於訂約前即具備明確不實陳述，並判斷該不實陳述是否影響對方締約意願與價值判斷，若有即屬詐術。履約詐欺則屬另一型態，其成立要件較嚴格。法院判決指出，履約詐欺係指行為人雖以合法契約形式取得他人財物，但自始即無履行契約之誠意，而僅藉契約作為掩飾其詐取目的。

換言之，雖有締約形式，但契約僅為工具而非真實意圖，行為人意在取得他人金錢或財產後即據為己有。例如房地產開發商收受買方預售屋款項後即惡意挪用資金，不進行建案開工或移轉登記，甚至逃匿不見，法院多認定其於收受款項時即無履約誠意，構成履約詐欺。履約詐欺之認定，重點不在於是否履約，而在於行為人「自始」之主觀意圖。若行為人於簽約之初即打算不履行，而僅為取財方便而締約，即屬詐欺；但若契約成立後因資金斷裂、政策變動、不可抗力或單純懈怠而未履行，則僅屬民事違約，並不當然成立詐欺罪。

被告單純債務不履行，若無積極證據證明其自始無履約意圖，僅憑事後違約之事實，不能推定其有詐欺故意。該判決指出，刑法詐欺罪的成立，須具備「意圖為自己不法所有」與「施用詐術」兩要件，行為人若僅因經營不善、財務困難而致履約不能，並不等同自始即有不法所有之故意。

臺灣屏東地方法院91年度自字第48號民事債務當事人間，若有未依債務本旨履行給付之情形，在一般社會經驗而言，原因非一；其因不可歸責之事由無法給付，或因合法得對抗他造主張抗辯而拒絕給付，甚至債之關係成立後，始行惡意遲延給付，皆有可能，非必出於自始無意給付之詐欺犯罪一端；又刑事被告依法不負自證無罪之義務，故在別無積極證據之情形下，自難違反刑事訴訟法第一百五十四條之規定，以被告單純債務不履行之狀態，推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。

再刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己或他人不法之所有，施用詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，而何種行為該當於詐術行為之實施，其具體方式亦不外二種情形：

其一為「締約詐欺」，即被告於訂約之際，使用詐騙手段，讓自訴人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結了一個在客觀對價上顯失均衡之契約。其行為方式均屬作為犯，而詐欺成立與否之判斷，也著重在被告取得物品之過程中，有無實施該當於詐騙行為之積極作為。即被告於訂約之際，使用詐騙手段，讓自訴人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結了一個在客觀對價上顯失均衡之契約。其行為方式均屬作為犯，而詐欺成立與否之判斷，也著重在被告取得物品之過程中，有無實施該當於詐騙行為之積極作為。

另一形態則為「履約詐欺」，意即被告於訂立契約、而取得投資款之際，自始即抱著將來無履約之誠意，打算只收取告訴人給付之款項，將之據為己有，無意依約履行依合夥契約應盡之分配利潤義務。其行為方式多屬不純正不作為犯，詐術行為之內容多屬告知義務之違反，故在詐欺成立與否之判斷，是偏重在被告取得物品後之行為，而由事後之作為反向判斷其取得財物之始，是否即抱著將來不履約之故意（臺灣高等法院87年度上易字第3989號刑事判決參照）。

實務採此嚴格標準，係為避免刑事責任取代民事責任，維護契約自由與誠信原則的平衡。具體而言，在房地產交易中，若賣方於訂約之初即無交屋意圖，例如以不存在的土地權利偽裝為自己所有、以假建照出售預售屋、以偽造文件取信買方或收款後立即逃逸，法院即可認為詐欺成立。反之，若賣方確實持有土地並完成部分履行，僅後續資金不足或施工延誤，則屬違約問題，應循民事途徑解決。

法院在判斷是否為履約詐欺時，通常從下列要素綜合認定：第一，行為人有無實際履約能力，例如是否具備資金、施工許可或所有權；第二，行為人有無履約行為跡象，如交屋、付款、報稅、過戶申請等；第三，行為人收受對價後之處理方式，若立即挪用、逃匿或轉移財產，顯示其自始無履約誠意；第四，是否存在虛構交易、偽造文件或誘騙手段。法院強調，履約詐欺之判斷應以行為人「主觀故意」及「客觀行為」相結合，不能僅以履行結果論斷。

若僅因債務不履行即認為構成詐欺，將導致刑事干預過度，破壞契約自治。實務中，常見的締約詐欺包括：虛構房屋所有權狀況（如偽造登記謄本、假稱無抵押）、隱匿重大瑕疵（如漏水、凶宅）、誇大開發潛力或收益（如虛構都市計畫或捷運建設）、以假借名義銷售不合法預售屋等。履約詐欺則常見於預售屋買賣、合建契約或投資型不動產案件，例如開發商收取投資款後並未興建、地主與建商合建後拒不分屋、代銷業者挪用訂金等。

「契約之訂立與履行，應以真實意圖為前提。若行為人於締約之初即無履行意思，僅藉契約形式詐取財物者，即屬刑法詐欺罪。」因此，是否具「自始無履約誠意」乃區分民刑責任之關鍵。

另須注意的是，締約詐欺與履約詐欺在舉證責任上有所不同。締約詐欺之詐術行為多屬明確可見之虛偽言詞或文件，買方可憑契約、廣告、通訊紀錄、證人證言佐證；履約詐欺則須由事後行為反推行為人主觀故意，舉證較為困難，常須結合資金流向、帳戶交易、逃匿行為等客觀事實推斷。例如被告於收受價金後立即關閉公司、轉移資產、切斷聯繫，或其在簽約時並未取得土地、無任何施工準備，法院即可能認為其自始無履約誠意而認定履約詐欺成立。

從理論上觀之，締約詐欺的重點在於契約「成立階段」的虛偽誘騙，履約詐欺則在於契約「履行階段」的惡意背信。前者侵害他人締約自由與判斷基礎，後者破壞他人對契約信賴與財產保障。兩者雖同屬刑法詐欺，但防禦策略與證明重點各異。

法律政策上，法院嚴格區分二者，目的在於防止債務不履行即被濫訴為刑事詐欺。誠如屏東地方法院所言：「非一切債務不履行皆屬詐欺。」實務要求檢方提出積極證據證明被告於締約時即具詐欺故意，否則僅能依民事途徑追償。