房地產交易未告知交易上重要事項，可得小心詐欺罪！

問題摘要：

房地產交易或中古車買賣中，凡涉及「影響交易決定之重要事實」，賣方若明知而故意隱匿、誤導或不告知，即有觸犯刑法詐欺罪之風險。刑法第339條的「詐術」不僅是說謊，也包括沉默隱瞞；「錯誤」不僅是資訊不對稱，也包括信賴被背叛。買方若遭此情形，可蒐證報案，追究刑事責任並求償民事損害；賣方若為商業經營者，更應自律，恪守誠信，避免一時之利害而觸法受罰。誠信乃交易之本，商譽乃經營之命脈，唯有真實揭露、童叟無欺，方能維持市場信任與社會秩序。

 

律師回答：

房地產交易或中古車買賣中，賣方若故意不告知影響交易判斷之重要資訊，極可能構成刑法上的詐欺罪。

 

刑法第339條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人交付財物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」詐欺罪的成立要件包含：一、行為人施用詐術；二、被害人因此陷於錯誤；三、基於錯誤而處分財產；四、造成財產上損害。所謂詐術，不僅限於明示的謊言或積極欺罔行為，也包括行為人明知有告知義務而故意隱匿不告之「不作為詐欺」，以及在社會通念上可認為有誤導、遮掩真相效果的「舉動詐欺」。

 

因此，在房地產交易或車輛買賣等高度依賴資訊揭露的契約關係中，賣方對於特定事實負有「說明義務」與「誠實揭露義務」，若違反而使買方誤信不實資訊進行交易，即可能構成刑事詐欺。法院實務所稱「不作為詐欺」：行為人有揭露義務而故意不揭露，導致交易對方作出不利之財產處分行為。

 

刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基於此一錯誤而處分其財產，致受有損害，為其構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者（即學理上所謂「不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者（即學理上所謂「舉動詐欺」，亦屬詐術之施用。而所謂錯誤，乃指被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認之意，換言之，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物。此一錯誤，應係行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係。

 

若行為人基於契約上信賴關係，有義務揭露影響交易決定之重大事實而故意隱匿，該隱匿行為與明示謊言具有同等法律效果，均可構成詐欺取財罪。房地產交易同理，若屋主或仲介知悉房屋為「海砂屋」、「輻射鋼筋屋」或「曾發生非自然死亡（凶宅）」而未告知，或刻意以模糊語言誤導買方，使買方在錯誤信賴下購買，即可能觸法。

 

因這些資訊足以影響一般人是否願意購買或購價高低，屬「交易上重要事項」。法院在實務上採客觀判斷標準，即「若被害人知悉真實情形，依社會通念必不願交付財物」者，即屬詐術所致之錯誤。例如同樣地段、屋齡之公寓，若為輻射鋼筋屋，價值將大幅下降；又若曾發生凶殺案，買方因心理障礙多不願購買，若賣方隱匿不告，使買方陷於錯誤而以一般價格購得，即屬詐欺構成要件。

 

至於「詐術」與「錯誤」間須具相當因果關係，意即買方之錯誤判斷須由賣方之隱匿或虛偽言詞所引起，若買方自行疏忽、未盡合理查證義務而導致錯誤，則難以認定為詐術所致。惟若賣方明確保證「無事故」、「非凶宅」等語，買方基於信賴而不再查證者，該信賴屬合理，賣方仍應負刑責。此時即使賣方辯稱「並非刻意隱瞞，只是未察覺」，法院仍將檢視其專業身分與注意義務：作為房仲業者，基於專業地位，自應具備相當之查核能力與告知義務，若明知或可得而不查，仍可認為具有詐欺故意。

 

學理上將此稱為「不真正不作為犯」，即行為人負有揭露之保證人地位而故意不履行。反觀買方若主張遭詐欺，須提出可佐證賣方虛偽或隱匿行為之證據，例如對話紀錄、契約書載明之保證條款、專業鑑定報告、通訊紀錄、付款證明等。刑事訴訟上，檢察官將依據該等資料判斷賣方是否具有故意及詐術。若賣方僅屬輕忽或誤認，則可能構成民事上的瑕疵擔保責任，而非刑事詐欺。然一旦查明行為人主觀上具備「意圖不法所有」之故意，例如為取得價金而明知事實不符仍保證「絕對安全」、「屋況良好」者，即足以成立詐欺罪。

 

房地產交易中類似爭議尤多。根據實務見解，賣方若知悉房屋結構存在重大瑕疵（如滲水、傾斜、柱樑鏽蝕）或基地受污染、違建未拆除、鄰地有拆遷計畫等，而未於看屋或簽約前告知，均可能構成詐欺。尤其如以書面廣告宣稱「全新無瑕」、「結構安全」等語，事後查明不符，法院會認定其為虛偽陳述。至於「非自然死亡」之情形，我國內政部及司法院實務均認為，若屋內於合理期間內曾發生他殺、自殺等事件，屬「交易上重要事項」，應予說明。賣方若故意隱匿，使買方基於「正常住宅」之信賴購買，仍屬詐欺罪範圍。

 

另有賣方以「未問不說」或「價格已反映」為辯解，法院通常不予採信，因交易義務重點在於「誠實告知」，而非「被動回答」。以學理言之，當賣方明知買方對特定事項有錯誤認知，且該事項足以影響交易決定，仍保持沉默，屬故意維持他人錯誤之欺罔行為，依法等同施用詐術。實務上亦存在「舉動詐欺」情形，如賣方刻意以油漆遮掩牆面滲水痕跡、以裝修隱藏裂縫、以家具掩飾漏水處等，均屬以行動造成他人錯誤信賴之詐術形式。此外，刑事與民事責任可併行，詐欺罪成立不影響買方另行請求民事損害賠償，買方可依民法第92條、第184條或第354條、第360條主張撤銷契約、返還價金或賠償差額損失。

 

舉例言之，同里同坪數之建物若市價二千萬元，因為為凶宅或海砂屋，實際價值僅一千五百萬元，買方得請求賠償五百萬元之差額，刑事部分則由檢察官提起公訴，法院判處刑罰外，並得宣告附帶民事賠償。值得注意的是，刑法詐欺罪為非告訴乃論罪，意即即使被害人事後與賣方和解或撤回告訴，案件仍會繼續偵辦與審理，法院仍得依職權判決。實務上亦有部分情形雖難達刑事詐欺之程度，但仍涉及行政責任，例如「不動產經紀業應就不動產之現況及交易重要事項向委託人或買受人為說明」，若違反可受主管機關罰鍰或停業處分。又企業不得以虛偽不實或引人錯誤之表示、表徵或廣告行銷商品，違反者得由公平會處罰。

 

此即體現誠信原則在商業交易中之核心地位。法律與道德雖層次不同，但誠實揭露始終為交易安全之基礎。對賣方而言，應盡誠實義務，明確告知屋況、使用限制、設施缺失及過往特殊事件；對買方而言，除信賴外，亦應盡合理查證義務，如請求不動產說明書、查閱建物登記簿、環保與輻射檢測報告、實際現勘等，並保留相關通訊紀錄。若雙方均遵守資訊揭露與查證原則，即可減少爭議風險。

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