買到海砂屋如何主張權利？發現壁癌就知道海砂屋？

問題摘要：

買到海砂屋時，買方主張權利之法律依據在於民法瑕疵擔保制度，包括解除契約或減少價金的選擇權，並得請求損害賠償；如賣方有隱匿或詐欺，則另涉刑責。壁癌雖可能是海砂屋的警訊，但並非唯一判斷標準，仍須專業鑑定支持。實務提醒買方，在簽約前務必詳閱契約條款，必要時要求賣方對房屋結構安全保證，並於交易後立即檢查，發現問題及時通知，才是保障自身權益的關鍵。

 

律師回答：

海砂屋係指房屋混凝土中氯離子含量過高，導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、結構強度逐年下降，長期居住恐有安全疑慮，因此在房屋買賣中被法院認定為屬於民法第354條所稱的瑕疵。該條明定，出賣人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值或效用的瑕疵，並具有保證品質，若房屋本質因海砂問題而失去正常耐用性，顯然屬於減少通常效用及交易價值的情形。

 

所謂海砂屋，是指在混凝土拌合過程中使用含氯量過高的海砂，或其他來源的氯離子含量超標，導致鋼筋腐蝕、混凝土剝落、結構強度衰退的建築物。氯離子會破壞混凝土鹼性保護層，使鋼筋迅速鏽蝕膨脹，進而引發牆面爆裂、混凝土脫落，甚至影響房屋結構安全，因此如何界定「氯離子含量是否超標」成為判斷海砂屋的重要依據。根據中華民國國家標準（CNS）發展歷程，1994年以前台灣並未針對混凝土氯離子含量設置明確規範，因此在此之前興建的房屋可能存在大量使用海砂而未被檢出或管制的情況。

 

直到1994年，經濟部標準檢驗局才制定規範，要求新拌混凝土之最大水溶性氯離子含量必須低於0.6 kg/m³，即每立方公尺混凝土的氯離子含量不得超過600公克。這個標準在當時已算是進步，但隨著問題日益浮現仍嫌寬鬆。1998年，主管機關進一步修訂標準，將氯離子含量上限降至0.3 kg/m³，也就是每立方公尺混凝土不得超過300公克氯離子，這項修正反映社會對海砂屋風險的高度關切，以及對建築品質要求的提升。然而，隨著工程技術發展與國際規範接軌，2015年再度修訂標準，將新拌混凝土氯離子含量限值嚴格控制在0.15 kg/m³，亦即每立方公尺混凝土不得超過150公克氯離子，這不僅是台灣歷史上最嚴格的標準，也是全球最嚴格的規範之一，凸顯政府對建築安全的高度重視。

 

換言之，依據現行標準，只要混凝土中每立方公尺含有超過150公克氯離子，即可認定為氯離子超標，進而可能構成海砂屋。當然，判斷是否為海砂屋並非僅憑單一數字，而是需透過專業檢測。通常檢測方式包括取樣鑽心，送至實驗室進行化學分析，以測得水溶性氯離子含量，並與CNS標準比對。此外，法院在審理海砂屋糾紛時，常會委託建築師公會或專業檢驗機構進行鑑定，以確認氯離子是否超標，並判斷該房屋是否屬於海砂屋。例如曾有判決中認定混凝土氯離子含量超過標準，且已出現鋼筋外露、混凝土剝落，法院據此認定構成瑕疵給付，買受人得依民法第354條主張權利。

 

值得注意的是，氯離子含量雖是核心指標，但海砂屋的外觀特徵並不一定立即顯現，有些屋齡較新的房屋雖氯離子超標，短期內可能僅出現輕微壁癌；而有些老屋雖然外觀明顯惡化，但不一定完全由氯離子造成，仍需專業鑑定才能確認。因此「看到壁癌就認為是海砂屋」並不完全正確，但壁癌確實可能是氯離子過高的警訊之一。總體來說，海砂屋氯離子標準在台灣歷經三次重大修訂，1994年小於0.6 kg/m³、1998年小於0.3 kg/m³、2015年小於0.15 kg/m³，標準愈趨嚴格，反映社會對建築安全的期待。

 

現行標準下，只要混凝土氯離子超過150公克/立方公尺，即被視為不合格，具備潛在的海砂屋風險。對於買方而言，在購屋前務必審閱房屋完工年代，若屬1994年以前完工，需提高警覺，並可考慮進行抽樣鑑定，以確保建物結構安全。對於法律上爭議，法院會依據專業鑑定數據作為判斷依據，若確定屬於海砂屋，即屬房屋瑕疵，買方得依民法解除契約、減少價金或請求賠償。從標準演進可見，海砂屋問題雖在制度上已被控制，但既存建物仍可能存在風險，購屋人唯有透過查證與檢測，才能有效保障自身權益。至於，售屋者，除可於出售前予以檢驗，更可以透過契約條款將海砂屋的標準列明，明確規範相關標準，甚至免除相關責任。

 

至於買方如何主張權利，須回到瑕疵擔保制度的規範，民法第355條指出，若買方在契約成立時已知瑕疵，出賣人不負擔保責任；若因買方重大過失而未察覺瑕疵，除非賣方保證無瑕疵，否則亦免責，但若出賣人故意隱匿瑕疵，則無論如何均需負責。這點對於海砂屋尤為重要，因為海砂成因隱匿於建材內，買方在購屋時通常無法憑肉眼察覺，甚至專業檢查也須抽樣鑑定才能確認，因此實務上多屬於「不能即知之瑕疵」，買方於日後發現時只要即刻通知出賣人，即可主張瑕疵擔保責任，民法第356條亦規定檢查與通知義務，若怠於通知則視為承認標的物，惟若出賣人故意隱匿，依第357條即不受通知限制。

 

法院實務多數見解認為，海砂屋足以影響建物之使用效能與安全性，應構成瑕疵，例如臺南高分院105年度上易字第203號民事判決，即依建築師公會鑑定氯離子含量過高認定該屋屬海砂屋，買受人因此得主張瑕疵擔保。相對地，若房屋僅有壁癌或漏水，是否即為海砂屋？答案是否定的，因為壁癌可能源於防水不良或滲水問題，不必然代表氯離子過高。實務上若僅有壁癌或漏水，法院通常認定仍屬瑕疵，但層次與海砂屋不同，例如基隆地院103年度訴字第388號判決即認為壁癌與漏水構成減損房屋效用及價值的瑕疵。

 

但若賣方僅以「依現況交屋」作為契約條款，是否免責？「依現況」字樣過於籠統，無法當作免除特定瑕疵擔保的具體約定，因此賣方仍須負擔保責任，若要有效免責，必須明確記載「漏水瑕疵由買方自行承擔」之類具體條款。法律效果上，買方於發現海砂屋時，可依民法第359條選擇解除契約或減少價金。若選擇解除契約，雙方回復原狀，買方返還房屋，出賣人返還價金；若選擇減少價金，則以鑑定方式衡量實際價值與約定價金差額，要求出賣人返還。惟若解除契約會造成顯失公平的情況，買方僅能請求減少價金，這也是法院基於公平原則所設之限制。

 

除民事救濟外，若賣方明知房屋為海砂屋卻刻意隱匿，甚至刻意粉飾或虛構資料，則有可能構成刑法第339條詐欺罪，因其以積極或消極方式使買方陷於錯誤而交付價金。買方若有充分證據，可報警提告以爭取刑事責任追究。

 

至於舉證上，買方必須蒐集鑑定報告、修繕單據、專業意見，證明該屋確實氯離子過高，並且足以影響效用與價值。若僅以壁癌為佐證，法院多不直接認定海砂屋，因為壁癌有多種成因。因此，買方應向專業檢驗單位申請混凝土抽樣鑑定，以確立瑕疵事實。另一方面，買方也應留意通知義務，於發現後立即透過存證信函或書面通知賣方，避免因遲延被認為承認標的物。

 

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