買到海砂屋該怎麼辦?
問題摘要：
買到海砂屋後，買方可採以下程序處理：第一步，保存證據，委託專業機構檢測氯離子含量並取得書面報告；第二步，以書面通知賣方主張瑕疵擔保責任；第三步，選擇解除契約或減少價金；第四步，若賣方故意隱瞞，提起刑事告訴並請求損害賠償。此等權利並不因房屋轉售而消滅，買方仍得依比例請求返還價差。確立海砂屋屬重大瑕疵且賣方不得免責之原則。購屋者在交易前應要求提供建物現況確認書，必要時委託技師檢測，以防日後爭議；如不幸買到海砂屋，依法即時採取法律行動，即可保障自身權益，避免承擔高額損失。
律師回答：
在現今房地產交易中，海砂屋問題是購屋族群最擔心也最容易引發爭議的情形之一。所謂海砂屋，係指混凝土中氯離子含量過高，導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，進而影響建築結構安全與耐用年限的建物。
首先就「物之瑕疵擔保責任」這個重要的法律概念作個簡單的介紹。買方和原屋主(賣方)間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。
然而當遇有以下情形時，賣方則可例外地免除該瑕疵擔保責任(民法第355條)：
1.買方於簽約時，早就知道情形了！
2.買方於簽約時，因重大過失(顯然欠缺普通人之注意程度，如一般人在同樣的狀況下會察覺到情形，但買方卻沒有發現)而不知情形。但賣方如果向買方保證不會情形，或故意不告知狀況，那麼即使買方有重大過失，賣方仍應負該瑕疵擔保責任。
海砂屋會造成房屋的價格減損，買受人自得要求前屋主返還房屋之價差。先行請「鑑定單位」鑑定出無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額，再以該差額占無瑕疵物應有價值之比例計算買賣價金應減少之數額。舉例來說，未有海砂屋瑕疵之鑑定價值為1000萬元，存有海砂屋瑕疵之鑑定價值為800萬元，此時，二者之差額為200萬元。即以的比例計算應減少的金額，如果買受入以1200萬元買入系爭房屋，則可要求前屋主返還240萬元（計算式：1200萬元×200萬元/1000萬元＝240萬元）。
若契約明文規定，存有海砂屋的瑕疵時，買受人可以解除契約，也不能排除買受人有不解除契約，而直接行使減少價金的權利。買受人買入房屋後，將房屋再次轉售予他人，法院實務認為買受人仍得向前屋主要求返還當初買屋買貴的差價。
依照我國現行CNS3090國家標準，鋼筋混凝土之氯離子含量不得超過0.3kg/m3，若檢測結果超標，即可判定為海砂屋。此類建築因結構劣化會縮短使用年限，甚至造成公共安全問題，故屬民法第354條所稱「減少物通常效用之瑕疵」，買方得依法主張解除契約或減少價金。依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無減少價值或效用之瑕疵，此即所謂「物之瑕疵擔保責任」。此責任為無過失責任，出賣人即使不知瑕疵存在，仍不得免責。僅於買受人於簽約時已知瑕疵，或因重大過失而不知者（民法第355條），出賣人始得免責；但若出賣人故意不告知或保證房屋無瑕疵，仍須負責。
至於買受人於發現瑕疵後，應依民法第356條「從速檢查、即時通知」之義務，在合理期間內以書面通知賣方；若怠於通知，除非屬通常檢查無法發現之隱蔽瑕疵（例如海砂屋、輻射屋），則視為承認無瑕疵。若屬不能即知之瑕疵，買受人於發現後即通知賣方者，六個月內得依民法第359條請求解除契約或減少價金。又依第365條規定，該權利最長不得逾五年；但若出賣人故意隱瞞瑕疵，則不受此期間限制。
從而，在買方發現房屋為海砂屋後，依法可以採取兩種主要救濟方式：一、解除契約，返還房屋並請求返還價金；二、請求減少價金，保留房屋並要求賣方返還差額。實務上，法院多以「減少價金」為主要救濟方式，並依鑑定機構報告計算差額。通常係比較「無瑕疵之應有價值」與「有瑕疵之實際價值」，其差額即為價金減少基礎，再按該差額占無瑕疵價值比例計算應減少的價金。舉例而言，若房屋無瑕疵價值為1,000萬元，而海砂屋實際價值為800萬元，差額為200萬元，比例為20%，若買方實際支付1,200萬元，則可請求返還240萬元（計算式：1,200×200/1,000＝240）。此即實務所採「比例減價法」。海砂屋的修復費與污名損失均屬減價範圍。
鑑定結果顯示無瑕疵價值為20,461,200元，有瑕疵價值為15,523,749元，差額為4,937,451元，法院依比例計算後認買方得請求減少價金3,224,375元，並判決賣方應返還該款。即使契約明訂買方於檢測結果逾標時可解除契約，也不排除其選擇行使減少價金權利。海砂屋因結構安全受損而屬重大瑕疵，買方可依法主張解除或減價。
…依臺北市不動產估價師公會就系爭房屋之系爭瑕疵鑑定結果，該屋於兩造99年7月30日買賣時，無瑕疵之市價為20,461,200元，有瑕疵之市價為15,523,749元，此有鑑定報告可參…而上開價值差額包含修復費1,510,200元，及系爭房屋雖修復後仍無法恢復至無瑕疵發生水準之污名價值減損3,427,251元，兩者均屬被上訴人就系爭房屋因系爭瑕疵所生損害，均應列計（有瑕疵之市價15,523,749元計算式：20,461,200元－1,510,200元－3,427,251元＝15,523,749元），則依上開最高法院判決意旨，系爭房屋於99年7月30日買賣時為無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額為4,937,451元（計算式：20,461,200元－15,523,749元＝4,937,451元），以該差額占無瑕疵物應有價值之比例計算本件買賣價金應減少之數額4,645,179元（計算式：1,925萬元×4,937,451/20,461,200＝4,645,179元，元以下四捨五入），是被上訴人於原審主張應減少價金400萬元等語，即屬有據，惟原審認上開修復費用1,510,200元非屬減少價金範疇，依同上計算方式認被上訴人得請求減少之價金為3,224,375元，固有未洽，惟被上訴人於原審判決後未就其敗訴部分聲明不服，已告確定，是被上訴人於本件因系爭瑕疵得請求減少之價金以3,224,375元為限。上訴人復辯稱依兩造於系爭契約第8條第1項約定：「……如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，……，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，……」等字…，被上訴人於本件應限縮僅得主張解除契約云云，…，準此，兩造上述約定意旨顯在於因交易雙方認同氯離子含量是否過高屬該交易之重要事項，故明定除另有約定外，一旦系爭房屋氯離子含量逾約定標準，買受人即得主張解除契約，不受民法第359條規定倘解除契約顯失公平，僅得請求減少價金之限制，非如上訴人辯稱被上訴人不得選擇請求減少價金，否則顯屬輕重失衡，且自文義上言，被上訴人「得」解除契約，亦有不解除契約之權利，惟尚無從得出兩造已約定排除民法第359條請求減少價金之適用，是上訴人此部分所辯，實屬無據。查本件被上訴人因系爭房屋有系爭瑕疵得請求減少價金3,224,375元，是其以起訴狀繕本送達上訴人為該意思表示後，上訴人就上開金額即無價金請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照），則被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還3,224,375元，自屬有據。至於被上訴人嗣後出售系爭房屋所得，與其請求上訴人減少之買賣價金並非基於同一原因，上訴人自不得依民法第216條之1規定主張扣除，併此敘明。…上訴人雖稱被上訴人購買系爭房屋非供自用，係為投資炒作，嗣後出售已獲利…445萬元，再為本件請求，顯有權利濫用云云，惟被上訴人購買系爭房屋不論係供自用或投資，均無礙於其依民法上開規定主張上訴人應負瑕疵擔保責任之權利，上訴人不能以此主張免責，況依…上訴人甫於99年3月9日購買系爭房屋而交屋，旋於同年7月30日與被上訴人簽訂系爭契約出售系爭房屋，亦非無買房炒作之嫌，再者，被上訴人依買賣瑕疵規定請求減少價金，核屬正當權利行使，並無自己獲利極小而使上訴人損害極大之情，其雖有獲利，並使上訴人蒙受不利，仍難認係專以損害上訴人為主要目的，至於被上訴人嗣出售系爭房屋獲利，衡情係因房價波動之故，倘無系爭瑕疵存在，被上訴人所得應該更高，此觀被上訴人於出售系爭房屋予翁仕彥、李靜瑩已將系爭房屋氯離子含量檢測結果加以說明乙節可得推知…），不能認系爭瑕疵無損被上訴人權利，逕認被上訴人本件請求為權利濫用，上訴人此部分所辯，亦無可採。
(臺灣高等法院104年上字第600號民事判決)
建物應具備安全穩固之構造為通常效用之一，若混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足，已足以認定滅失或減少通常效用。又出賣人若故意不告知瑕疵，買方即不受六個月時效之限制，可於發現後隨時行使權利。是以，若賣方明知房屋為海砂屋仍故意隱匿，構成惡意隱瞞，除民事責任外，亦可能涉及刑法第339條詐欺取財罪。
實務上買方若選擇解除契約，應返還房屋並請求返還價金及利息，另可依民法第213條請求損害賠償，包括裝潢、搬遷及貸款利息等損失；若選擇減價，則計算差額後請求返還。值得注意的是，即使買方於發現瑕疵後已將房屋轉售，仍可對前手賣方主張減少價金或返還差額。
買方雖將房屋轉售他人，仍得向前屋主請求減少價金，因兩者原因不同，後續出售所得與前手瑕疵返還請求無關，不能互相抵銷。法院並指出，買方轉售後獲利，係因市場價格波動，若非海砂屋，其獲利可能更高，不能以此認定權利濫用。由此可知，即使買方轉售獲利，仍可依法請求前手返還價差。另依內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，附件「建物現況確認書」第4至第7項要求賣方揭露是否為海砂屋、輻射屋、漏水屋或凶宅。
不動產經紀業管理條例第23條亦規定經紀人應以不動產說明書解說並由委託人簽章，第24條規定說明書為契約之一部分，第26條則明定因可歸責於經紀業之事由致交易不能履行者，應負賠償責任。若房仲隱匿或未揭露瑕疵，買方可依民法第571條主張居間人違誠信義務，請求賠償或拒絕支付仲介費。
實務上常見買方於購屋後才發現海砂屋，應立即委託結構技師檢測，取得氯離子含量報告、抗壓強度數據及現場照片等證據，並以存證信函通知賣方要求處理，必要時提起鑑定及訴訟。若檢測結果顯示氯離子超標，法院通常會認定為重大瑕疵，並依鑑定報告計算減價數額或判准解除。至於契約中若有「現況交屋」條款，亦不能免除賣方瑕疵擔保責任，除非買方明知瑕疵仍同意購買。
現況交屋條款不得作為免責之理由，尤其在出賣人故意不告知情形下，更無從主張免責。從政策目的觀之，瑕疵擔保制度的核心在於維護交易誠信與保障買方信賴利益。海砂屋因涉及公共安全，不僅影響個人權益，更關係社會大眾信賴，故法院對賣方隱匿行為採取嚴格態度。實務上亦有見解認為，若賣方出售時已知海砂屋事實而仍隱瞞，除民事責任外，應依刑法第354條偽造文書罪或詐欺罪追究刑責。
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