買到海砂屋怎麼辦？

05 Nov, 2025

問題摘要：

買到海砂屋並非無解，買方可依法主張瑕疵擔保責任，選擇解除契約或減少價金，並得請求修繕或損害賠償。若賣方惡意隱瞞，得提刑事告訴。為避免此類爭議，購屋前應要求提供建物現況確認書，必要時自行檢測氯離子含量，並查詢地方政府列管名冊。海砂屋案件實質涉及民法第354條瑕疵擔保制度與第179條不當得利返還之交錯適用。買方得先以瑕疵擔保主張減價或解除契約，並可請求返還價金或損害賠償。法院於判決中通常參酌專業鑑定報告，認定氯離子含量超標即構成物之瑕疵，賣方應負擔保責任，不得藉口房齡、當時法規或現況交屋條款免責。此制度體現交易安全原則與誠信義務，促進不動產市場之正當秩序。買方若懷疑屋況，可委託土木技師或專業檢測機構採樣檢驗，以作為主張瑕疵之證據，並於知悉後即時通知賣方，依法請求減價或解除契約，藉此維護自身權益並確保居住安全。

律師回答：

關於這個問題，在現行房地產市場中，最令人聞之色變的建築問題之一，莫過於「海砂屋」。所謂海砂屋，是指混凝土中氯離子含量超標，導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、結構強度降低的建築。這種情形主要源自於施工階段使用未經淡化處理的海砂作為混凝土原料。由於氯離子會破壞鋼筋與混凝土間的保護層，使鋼筋氧化膨脹，進而造成混凝土龜裂、壁癌、剝落，甚至結構安全受損。根據CNS3090國家標準，鋼筋混凝土之氯離子含量不得超過0.3kg/m³，若超標即被認定為海砂屋。那麼，當消費者不幸買到海砂屋時，應該如何處理？

房屋瑕疵責任非一面倒地由賣方承擔，法律重視誠信、重視資訊揭露、亦重視買方之注意義務。若買方於交易前已明顯知悉屋況，或事後議價補償完成，即不得再行請求。反之，若賣方故意隱匿、誤導買方，仍須依民法第354條以下規定負責。此案為海砂屋交易糾紛之經典範例，不僅釐清買賣雙方法律責任界限，更展現司法對不動產瑕疵爭議中「權利行使與風險承擔」之平衡原則。

在不動產交易中，關於買賣瑕疵擔保責任的糾紛層出不窮，而海砂屋正是最具代表性的案例之一。涉及買方於購屋後發現房屋為高氯離子混凝土建築物（即俗稱海砂屋），主張出賣人應負擔價金減少或損害賠償之責，而法院如何認定買方知情與否、議價事實及瑕疵擔保適用，成為該案的法律核心。

一般來說，大多海砂屋都不至於有立即性危險，通常都是長期性的緩慢破壞房屋結構，是隨著時間逐漸浮現問題，因此，如果有意購買海砂屋或入住海砂屋，常見採用的防鏽處理也是屬於暫時性的緩解，基本上海砂屋並不適合長期的居住選擇，如果有海砂屋的購買意願或居住考量，海砂屋狀況危險評估是處理關鍵，屋主必須認知海砂屋狀況日漸惡化下會演變成極度危險的居住環境，不僅會威脅居住安全，最終可能面臨需要拆除重建的命運。

首先應先釐清海砂屋是否構成法律上的「物之瑕疵」。依民法第354條規定，出賣人應擔保買賣標的物於危險移轉時，無減少價值或效用之瑕疵。海砂屋因結構安全降低、居住風險提高、修繕成本高昂，自然屬於「減少通常效用」之瑕疵。此瑕疵擔保責任屬無過失責任，即便賣方並不知房屋為海砂屋，仍不得免責。除非買方在簽約時已知瑕疵存在，或因重大過失而不知（民法第355條），否則賣方應負擔法律責任。此外，若賣方明知海砂問題而故意隱匿，則不僅須負民事責任，更可能觸犯刑法第339條詐欺罪。

實務上，法院早已認定海砂屋屬於重大瑕疵。最高法院96年度台上字第1277號判決指出，建物的通常效用應包括「提供安全穩固的居住環境」，若氯離子含量超標導致鋼筋鏽蝕，即屬滅失通常效用。

又出賣人若故意不告知瑕疵，買方不受六個月通知期間之限制，得於發現後隨時行使權利。因此，買到海砂屋的買方可選擇兩種主要救濟：一、解除契約並請求返還價金；二、請求減少價金。依民法第359條，買方得依情形解除契約或請求減少價金，惟若解除顯失公平時，僅得請求減價。實務上法院多採減價方式處理。應先以鑑定機構報告比較無瑕疵與有瑕疵之價值差額，再依比例計算應減少之價金。例如房屋無瑕疵價值為1000萬元，有瑕疵後僅值800萬元，差額200萬元，若買方實際支付1200萬元，則可請求返還240萬元。此比例減價法兼顧公平與實際損害，為最常見的裁判基準。若買方於購屋後已將海砂屋轉售他人，仍可對原賣方請求返還價差。法院認為，買方後續轉售所得與前手瑕疵責任無關。

臺灣高等法院104年上字第600號判決明確指出，即使買方轉售後獲利，該獲利係市場波動所致，若房屋無瑕疵，獲利應更高，因此仍可依法請求前屋主返還價金差額。另若契約中有「現況交屋」條款，賣方亦不得以此免責。最高法院實務見解一貫認為，現況交屋不表示買方承擔隱藏瑕疵風險，除非買方明知仍願購買，否則賣方仍須負擔保責任。從而，買方於發現海砂屋後，應儘速採取行動。

第一步，立即委託合格結構技師或專業檢測機構檢驗氯離子含量、抗壓強度，並拍照、錄影保留現場證據；第二步，於知悉瑕疵後應以存證信函書面通知賣方，表明主張權利之意思；第三步，依檢測報告結果決定是否解除契約或減價；第四步，如賣方拒不處理，得提起民事訴訟請求解除或減價。若檢測顯示氯離子超標，法院多認為構成重大瑕疵，可依民法第213條請求損害賠償，包括修繕費用、搬遷費及貸款利息等。更嚴重者，若出賣人明知海砂問題而故意隱瞞，除民事責任外，亦可依刑法詐欺罪追訴。賣方於簽約前即知屋況不佳，仍未告知買方，構成惡意隱瞞。

買方購得兩間疑似海砂屋後，檢測結果確定氯離子過高，買方主張賣方應再退價70萬元。惟法院認為，雙方簽約後已因海砂疑慮重新議價，賣方退還140萬元，該金額已包括瑕疵價值減損之補償，買方不得再重複請求。此案說明若雙方事後已協議減價，即視為瑕疵已獲補償，不得再行主張，但若賣方從未披露瑕疵，則仍應負責。若海砂屋問題嚴重到影響居住安全，主管機關可能依建築法令介入，要求補強或拆除重建。

依住宅法第65條，政府得對列管海砂屋提供補助或低利貸款協助重建。購屋者若發現購得之房屋被列入地方政府之高氯離子建築物清冊，可向縣市政府建管處申請查詢或重建協助。以臺北市為例，可至建管處網站「海砂屋專區」查詢列管名單，確認是否為高氯離子建築物。另購屋前可透過實價登錄與內政部建物現況確認書解屋況，後者已列明是否為海砂屋、輻射屋、漏水屋或凶宅等欄位，賣方須誠實揭露。

不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，仲介應出具不動產說明書，載明屋況並由買賣雙方簽章；若仲介未揭露或故意隱匿，依第26條應負賠償責任，買方亦得拒絕支付服務費。實務上，購屋糾紛常涉及賣方、仲介、建商三方責任，買方發現瑕疵後先釐清責任主體，並以書面保存往來證據，以利後續訴訟主張。

法院依民法第354條、第359條指出，出賣人對買受人應擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少價值之瑕疵，亦無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵；買方可請求解除或減價。但若買方於簽約時已知或因重大過失未發現瑕疵（民法第355條），出賣人得免責。此案中，法院認為上訴人已明知屋況並拒絕檢測，構成重大過失。

再者，雙方事後議價已解決爭議，被上訴人無再負擔保義務。判決理由進一步指出，海砂屋固屬減少建物通常效用之瑕疵，惟若買方於交易前即已知悉瑕疵狀況，仍願意低價購買，即視為承認標的物現況。法院引民法第356條：「買受人應依通常程序從速檢查所受領之物，如發見瑕疵應即通知出賣人，怠於通知者，視為承認。」於簽約後未檢測，亦未即時通知，事後出售他人後方主張，顯非法所保障之誠信交易行為。

民法第354條明文規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，所謂物之瑕疵，係指存在於物本身之缺點而言。凡依通常交易觀念或依當事人之約定，物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即屬瑕疵，且不限於外觀或材質之缺陷，亦包括功能或安全性之不足。在房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全及可長期使用之結構，為買賣雙方交易時之主要信賴基礎，倘若建築物欠缺安全可居住之結構，即屬物之瑕疵。建築物結構中若混凝土含有過高氯離子，易導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落甚至結構崩解，對居住安全產生重大威脅。

經濟部標準檢驗局於83年首次修訂CNS 3090標準，規定鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量應小於0.6公斤/立方公尺，若超過0.3公斤至0.6公斤者，須作防蝕處理；87年再度修訂，明確限值為0.3公斤/立方公尺以下。此標準實為評定海砂屋的重要依據。法院實務認為，即使房屋於建造時尚無此標準，但於出售時既已有公認標準存在，應以出售時社會通念與法令為判斷依據，故賣方不得以屋齡久遠或當時無規範為免責理由。若檢測顯示氯離子含量高於標準，即可認定房屋具瑕疵，買方得依民法第359條主張解除契約或請求減少價金。

房屋建於民國66年，於100年間出售，買方後委託專業機構檢測發現混凝土氯離子含量高達1.67公斤/立方公尺，遠超標準。法院認為此足以認定為海砂屋瑕疵，縱然屋主辯稱興建時無標準，不足採信，仍應以出售時法令為準。法院依據不動產估價師報告，認定海砂屋致房屋價值減損約45%，按房地總價比例計算，買方得請求減價約89萬元。

出賣人收受之價金在減價範圍內即無合法原因存在，應依民法第179條返還不當得利。由此可知，法院於海砂屋案件中採取客觀標準，強調建物應具備安全效用，若結構材料已危及耐久性，縱未即刻崩壞，仍構成物之瑕疵。

實務上，房屋瑕疵擔保責任之成立，須具備三要件：

其一，瑕疵於危險移轉時已存在；

其二，買方未明知該瑕疵或非因重大過失未發現；

其三，買方於知悉瑕疵後依第356條及時通知出賣人。若出賣人故意隱匿瑕疵，則依第357條，通知期間不受限制，買方得隨時主張。

此制度兼顧買方交易安全與賣方誠信義務。另民法第359條第1項賦予買方解除契約或減價之選擇權，法院通常依瑕疵嚴重程度與修復可能性衡量是否可解除。若房屋雖為海砂屋但尚可居住或修繕，法院多採減價方式以平衡雙方利益。至於減價金額之計算，依該房屋市場價格、瑕疵程度及修復成本為準。若房屋因瑕疵已嚴重影響居住功能，買方可主張解除契約並請求返還價金；若僅屬價值減損，則以減價處理為宜。

房屋結構安全瑕疵屬於重大隱藏瑕疵，非「現況交屋」條款所能免除之責任。所謂「現況交屋」僅限外觀明顯瑕疵之免責，若瑕疵涉及居住安全，仍屬出賣人應負之擔保範圍。法院並強調，房屋買賣非單純物品交易，而關涉居住安全與社會信賴，出賣人應誠實揭露房屋狀況，不得故意隱瞞。若賣方知屋為海砂屋仍隱匿出售，除民事責任外，可能觸犯刑法第339條詐欺取財罪。

查上訴人於107年5月20日向被上訴人及追加被告購買系爭4樓、5樓房地，約定總價為1030萬元，並簽訂系爭契約，嗣上訴人於108年11月10日以580萬元將系爭5樓房地出售予楊若慈，經楊若慈委託正中公司辦理取樣檢測後，發現系爭5樓房屋為高氯離子混凝土建築物，上訴人與楊若慈協議減價70萬元，上訴人給付完畢後，於109年2月10日、8月24日分別發函予被上訴人及追加被告請求賠償70萬元等情，有系爭契約、上訴人與楊若慈之不動產買賣契約書、氯離子含量試驗報告、氯離子取樣請款明細表、協議書、存證信函等件在卷可稽…，並為被上訴人及追加被告所不爭，自堪信為真實。又被上訴人及追加被告辯稱：上訴人於簽訂系爭契約後又跟伊議價，伊同意就二間房屋各折讓70萬元予上訴人，扣除伊代為分拆電表及進行小部分修繕之費用後，於107年7月24日匯款68萬9316元、於翌日匯款68萬9317元予上訴人等語，亦據其提出匯款單為證…，並為上訴人所不爭，亦可信屬實在。…按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條分別定有明文。上訴人主張伊於出售系爭5樓房地後始知系爭5樓房屋有氯離子含量過高之瑕疵，被上訴人先前給付之70萬元僅係補貼伊屋況及裝潢費用，伊當時根本不知道為海砂屋，自與海砂屋無關，伊仍得請求系爭5樓房地交易價值減損70萬元等語，被上訴人及追加被告則辯稱：上訴人於簽約後已以系爭房屋疑似為海砂屋為由跟伊議價，兩造業已協議減少買賣價金，免除伊就系爭房地之瑕疵擔保責任，上訴人自不得再向伊請求等語，是本件之爭點為：被上訴人於系爭契約簽訂後再就系爭二間房屋各退還70萬元予上訴人之原因為何？上訴人得否再請求被上訴人減少價金或賠償70萬元？…被上訴人及追加被告辯稱：伊當初委託仲介以房屋現況出售交屋，並未重新整理修繕掩蓋屋況，上訴人於簽約前即曾因屋況不佳，詢問伊系爭房屋建材中是否含有海砂，伊告知不清楚，願意配合檢測、負擔檢測費用，上訴人並未要求檢測等語，業據其提出系爭房屋點交予上訴人時之照片為證。觀諸上開照片，確可見系爭房屋牆壁有多處壁癌、油漆剝落之情形，證人即賣方仲介侯宗利於原審亦證稱：系爭5樓房屋在成交前，買方就有發現有鋼筋外露情形，伊等有告知上訴人代理人謝元昌這可能是海砂屋造成的，要不要檢測，上訴人代理人說不用等語，足見上訴人購買系爭房屋時即知悉系爭房屋屋況不佳，有壁癌、油漆剝落、鋼筋外露之情形，衡諸常情自已考量屋況後再為出價購買。又系爭二間房屋主建物面積均為82.67平方公尺，附屬建物面積為3.75平方公尺，總計面積為172.84平方公尺〈（82.67＋3.75）×2＝172.84〉，換算為52.2841坪，上訴人以總價1030萬元購買，平均每坪單價約19萬7000元；而依被上訴人提出之內政部不動產交易實價查詢資料，系爭房屋附近屋齡24年至40年之房屋於107年1月至109年1月之交易行情每坪均在21.3萬元以上，被上訴人辯稱系爭房屋售予上訴人之價格已低於市場行情等語，應可信為真實，由此益見兩造於簽訂系爭契約時，應已考量系爭房屋屋況不佳，方以低於市價之價格簽約。…被上訴人辯稱：107年6月22日下午3時，上訴人之房屋設計師工班至系爭4樓、5樓房屋勘查後，跟伊提及系爭房屋疑似海砂屋，上訴人再次跟伊議價，伊方會同意就二間房屋各折讓70萬元予上訴人等語，並提出被上訴人女兒徐筱菱與房仲、上訴人、代書之Line對話紀錄為證，上開對話紀錄雖僅見仲介向徐筱菱提及107年6月22日下午3點設計師工班要至現場，及上訴人、代書與徐筱菱聯絡退款事宜等情，而未見兩造討論折價之過程及原因，然衡諸前開對話係使用「退款」，而非「補貼」，且系爭二間房屋總價1030萬元，被上訴人於簽約後再折讓共140萬元，高達總價之13.6%，而上訴人於簽訂系爭契約前本已知悉系爭房屋之屋況不佳，故以低於市價之價格購入，衡情被上訴人當無可能於簽約後再因屋況不佳而另補貼上訴人裝潢或維修費，是被上訴人辯稱上訴人係於設計師工班勘查後，再以系爭房屋疑似海砂屋為由要求折價等語，應可信為真實。且被上訴人就系爭5樓房地減價70萬元，復與系爭5樓房屋經檢測確定氯離子含量過高後，上訴人與楊若慈協議減價70萬元之金額相同，益堪認上訴人與被上訴人於簽約後再達成減價70萬元之協議係因發現系爭5樓房屋疑似為海砂屋所致，則兩造既已因系爭房屋疑似為海砂屋而達成減少價金之協議，被上訴人退還之價金自已包含系爭房屋因此瑕疵所致之價值減損賠償，上訴人事後再以系爭5樓房屋經檢測確定為海砂屋為由請求被上訴人減少價金或賠償交易損失70萬元，自屬無據。

(臺灣高等法院109年度上易字第1136號判決)

至於「現況交屋」免責條款，該條僅免除一般瑕疵擔保，若出賣人故意隱匿，仍不得援引免責。但本案無證據顯示被上訴人知悉該屋為海砂屋，且交易過程中已坦言「不清楚，願意配合檢測」，符合誠信原則，故免責成立。法院同時審酌市場行情，發現該區屋齡相近之建物每坪成交價約21.3萬元，而上訴人購買價僅19.7萬元，已明顯低於行情，顯示價金已反映屋況風險。

綜合以上因素，法院認為雙方於交易及折讓過程中已完成風險分配，上訴人無再請求之理。該判決之法律意義在於：

第一，明確指出海砂屋雖屬物之瑕疵，但並非絕對免責不可；若買方已知或重大過失未發現，即喪失主張權利。

第二，若雙方事後議價減價，法院視同已補償瑕疵價值，不得再行追訴。

第三，確認誠信原則在瑕疵擔保中的重要性，買方若拒絕合理檢測或明知屋況仍購買，應自負風險。

第四，判決亦兼顧市場實際情形，認為若成交價已顯著低於行情，即推定瑕疵已反映於價金。從司法實務角度觀察，此案提醒購屋者於簽約前應積極檢測屋況，尤其對於壁癌、鋼筋外露、剝落等明顯異狀，不可輕忽。

若懷疑為海砂屋，應委託專業檢測單位測試氯離子含量，取得報告存證。若出賣人拒絕配合或故意隱瞞，可依民法第359條解除契約或減價，並視情節追究刑事責任。然而，若買方明知屋況仍以低價購買，或事後已議價減價，則不得再主張損害。反之，若出賣人惡意隱瞞或以修繕掩蓋瑕疵，則仍應依第357條負擔保責任，不受通知期間之限制。

房屋買賣常見的舉證難題：如何證明折讓原因？

法院多採實質判斷，從價格比例、市場行情、雙方通訊內容與交付金流判斷「折讓」或「補貼」之性質。本案即以「退款」字樣、價格比例過高等客觀事實，推論雙方已就海砂疑慮議價。實務上買方如欲再主張，須提出明確證據證明折讓與瑕疵無關，否則難以勝訴。

整體而言，瑕疵擔保責任制度在房地產交易中「誠信與風險分配」的精神。法院並未機械地判定賣方負責，而是綜合考量買方之注意義務、市場價格、交易過程、折讓金流及證據整體可信性，平衡雙方權益。對買方而言，購屋非僅簽約，更應具備檢測意識；對賣方而言，誠實揭露是避免糾紛的唯一途徑。

至於仲介業者，依不動產經紀業管理條例第23條、第24條之規定，應出具不動產說明書並揭露屋況，若隱匿海砂問題，亦須負賠償責任。