買到海砂屋可以如何向賣方求償？

05 Nov, 2025

問題摘要：

買到海砂屋時，買方可依民法第354條至第360條請求解除契約、減少價金或損害賠償；若賣方故意隱匿，得另依第357條主張無時效限制之責任，並得循刑事途徑追究。若契約中已有「若經檢測為海砂屋，雙方同意解除」條款，則可直接解除契約。實務對海砂屋案件之態度已趨嚴謹，只要鑑定結果顯示氯離子含量超過國家標準，通常認定構成瑕疵，賣方須負擔保責任，不因屋齡久遠或現況交屋條款而免責。法律目的在於保障買方交易安全與信賴，要求賣方誠實揭露重要資訊。買方於交易前應盡合理檢查義務，若知情仍購買則應自行承擔風險；若因信賴賣方說明而受損，則得依法請求救濟。總結而言，海砂屋爭議的核心在於「瑕疵擔保與資訊揭露」，法院實務以鑑定報告為依據，採衡平原則計算減價，兼顧買賣雙方利益。建議民眾於簽約前委託專業檢測，於契約中明確約定「如屬海砂屋即得解除契約」條款，以杜絕日後爭議，確保居住安全與財產保障。

律師回答：

不動產相較於一般商品而言，具有異質性，即使是同一棟大樓之各住戶單元，亦因樓層別及位置別而存有效用差異，故於判斷不動產價格時，難以如一般商品一般具有統一之定價標準，而有使專業人員進行估價之需求。

在房屋交易中，若買方購得之房屋經鑑定為「海砂屋」，即混凝土中氯離子含量超出國家標準，導致鋼筋鏽蝕、結構受損，影響安全與耐用性，則可依民法瑕疵擔保規定向出賣人請求救濟。依民法第354條規定，出賣人應擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋作為生活居所，最基本的效用即為安全、穩固與可居住性，因此若混凝土氯離子含量過高造成結構腐蝕，即屬於減少房屋通常效用之「物之瑕疵」。

而依經濟部標準檢驗局自民國83年起制定之CNS 3090標準，新拌混凝土中水溶性氯離子含量應小於0.3公斤/立方公尺，若超標即屬瑕疵。實務上法院均以此為判斷基準。倘若賣方出售房屋時未告知此一重大瑕疵，即應負擔保責任。依民法第359條第1項規定，買方得選擇解除契約或請求減少價金；但若解除契約顯失公平，僅得請求減價。

例如房屋混凝土氯離子含量高達1.67公斤/立方公尺，顯逾標準六倍，法院認定為海砂屋瑕疵，買方得請求減價八十九萬一千九百九十四元。賣方不得以「房屋興建當時尚無標準」或「老屋難免腐蝕」為由免責，因為判斷瑕疵應以買賣契約簽訂時之社會通念與法規為準，而非房屋建造時。至於「現況交屋」條款，法院認為僅免除外觀可見瑕疵，若涉及結構性安全問題，如海砂屋、輻射屋等重大隱藏瑕疵，賣方仍不得免責。

買受人於交屋後發現天花板之鋼筋多已嚴重鏽蝕，經委請台灣省土木技師公會鑑定發現，房屋鋼筋混凝土之氯離子含量竟達1.493kg/m3，與CNS所規定之國家標準：鋼筋混凝土應在0.3kg/m3以下，超出甚多。法院故囑託不動產估價師估算系爭建物之減損價值，據以認定為請求減少價金之數額（100年度訴字第915號判決）。

買受人在交屋後發現系爭房屋有傾斜及漏水情形，法院囑託不動產估價師針對系爭房屋在現行傾斜程度下，造成交易價值減損額為鑑定（99年度訴字第1611號判決）。

俗稱的海砂屋，即房屋建材中氯離子含量過高之瑕疵。

2.因房屋買賣標的之金額龐大，未免爭議，建議買方簽訂買賣契約時，在契約條款中明文約定如下列之條款：

「若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，買賣雙方同意無條件解除契約」。

3. 依照買賣契約的「簽訂時間」不同，買方在訴訟上應主張的房屋瑕疵態樣有所不同：

（1）民國83年7月22日之前，買方可主張房屋瑕疵已影響「居住安全」（如房屋有混凝土鼓起剝落、裂縫、鋼筋外露鏽蝕等的瑕疵態樣。）

（2）民國83年7月22日之後，買方除可主張上開情形外，另可主張房屋已達經濟部標準檢驗局所設之「海砂屋標準」（註：○1民國83年7月22日後，新拌混凝土最大水溶性氯離子含量需小於0.6kg/m3；○2民國87年6月25日後，新拌混凝土最大水溶性氯離子含量需小於0.3kg/m3）。

4. 中古屋買賣契約上常有依「現況交屋」的契約條款，也不能免除賣方應負之海砂屋、輻射屋瑕疵責任。

5. 從法院近期實務觀察，只要鑑定結果逾經濟部標準檢驗局所採之「海砂屋」標準值，賣方自需負擔房屋之瑕疵擔保責任。

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。而建築物結構之鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，易造成混凝土所包覆之鋼筋結構銹蝕而影響建築物之結構安全，是建築物混凝土中氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初無立即之危險，仍會因時間累積而加劇鋼筋結構銹蝕之程度，對於居住安全造成重大威脅，自有減少一般房屋所應具備之通常效用，應認為物之瑕疵。經濟部標準檢驗局於83年修訂之CNS 3090就新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定，一般鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.6公斤（依水溶法），超過每立方公尺0.3公斤至每立方公尺0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理；87年修訂公布之CNS 3090，修改新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.3公斤（依水溶法）等情，有卷附臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊可稽。系爭房屋雖係於66年11月3日建築完成之鋼筋混凝土造建物（…建築物改良所有權狀），當時尚無有關混凝土中氯離子含量之國家標準，惟於100年間薛保仁出售系爭房地予吳盛潭時，就此已訂有國家標準值，則吳盛潭所買受之系爭房屋是否具有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應以系爭契約簽訂當時之國家標準值（即87年修訂之國家標準值）定之。薛保仁辯稱系爭房屋建築完成時，尚無制訂混凝土氯離子含量之國家標準，伊可不負海砂屋瑕疵之擔保責任云云，並不可取。…系爭房屋經台灣檢驗科技股份有限公司於104年11月25日採樣，檢驗結果認為該屋之客廳柱、餐廳柱、臥室樑之硬固混凝土氯離子含量依序為每立方公尺0.532公斤、每立方公尺1.716公斤、每立方公尺2.788公斤，平均值高達每立方公尺1.67公斤之事實，有該公司之試驗報告在卷可憑（…下稱系爭試驗報告）。依上開檢驗結果，足認系爭房屋於100年5月17日（，其混凝土氯離子含量顯高於上述87年修訂之國家標準值（即鋼筋混凝土須小於每立方公尺0.3公斤），則吳盛潭執此主張其向薛保仁買受之系爭房屋具有海砂屋瑕疵，自屬可採。…買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。薛保仁出賣並交付系爭房屋予吳盛潭，惟系爭房屋因海砂屋瑕疵，致減少其通常效用，已如上3.所陳，則吳盛潭依上開規定，請求減少系爭契約價金，自屬有據。又買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。本院審酌系爭房屋於105年間價格，占房地總價之比例為18.56％，另因海砂屋瑕疵所減損之交易價值比例約為45％乙情，有台北建築師公會鑑定報告書（含補充說明）可佐，且系爭房屋之屋齡已達40餘年，所餘殘值不高，自100年起迄至105年間，亦無明顯重大變化，則該鑑定報告所評估之房屋價值比例，應可作為本件減少價金之計算基準。準此計算，系爭房屋因海砂屋瑕疵，吳盛潭得請求減少之價金為89萬1994元…無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，是出賣人於其減少之範圍內，即無價金之請求權存在。承上，系爭房屋因海砂屋瑕疵存在，吳盛潭得請求減少之價金為89萬1994元，則薛保仁經吳盛潭就上開金額範圍，以民事準備一狀繕本送達而為減少價金之意思表示…，其受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是吳盛潭依民法第179條之規定，請求其返還經減少之價金89萬1994元，自屬有據。(臺灣高等法院108年度上易字第765號判決)

實務上，買方若要成功求償，須具備以下要件：

第一，瑕疵存在於交屋時且非因買方使用不當所致；

第二，瑕疵未經買方知悉或非因重大過失未發現；

第三，買方於知悉後依民法第356條規定即時通知出賣人。若買方怠於通知，視為承認，不得再主張瑕疵。

但若出賣人故意隱匿瑕疵，依民法第357條，買方之通知期間限制即不適用，可隨時主張。法院通常會囑託土木技師或不動產估價師鑑定房屋結構狀況與市場價值減損程度，以確定減價金額。例如常見以「海砂屋造成房價減少約45%」為計算依據，依屋齡與總價比例計算減損金額。

若房屋因結構不安全致無法居住，買方則可主張解除契約並請求返還價金。若賣方明知房屋為海砂屋仍故意隱瞞或提供虛假資訊，則除民事賠償外，亦可能構成刑法第339條詐欺取財罪，刑期最高可達五年。另就契約簽訂前後時點之不同，法院亦有不同標準：民國83年7月22日以前建造之房屋，法院多以「影響居住安全」作為瑕疵判斷依據；83年7月22日以後，則以「是否達經濟部標準檢驗局所訂海砂屋標準」作為依據。即便房屋建造於標準制定前，但出售於標準實施後，仍應以出售時之社會通念認定是否具瑕疵。

此外，法院亦認為中古屋買賣中「現況交屋」條款不得作為逃避瑕疵責任之藉口，特別是涉及結構安全之重大瑕疵，如輻射屋、海砂屋、地基傾斜、鋼筋鏽蝕等，均屬出賣人應擔保之範圍。對於損害範圍，民法第360條規定，買方得依債務不履行請求賠償損害。若房屋瑕疵嚴重影響居住功能或無法使用，買方除請求減價外，並得請求修繕費、搬遷費、租屋補償等相關損害。

實務上法院多參酌房屋總價、瑕疵嚴重程度、修復成本與市場價值差額計算。例如若買方已明知房屋疑似海砂屋仍議價購買，或事後已議定折讓補償，則視為風險分配完成，不得再重複請求。此顯示法院重視誠信原則與資訊揭露義務之平衡。

從實務觀點而言，若買方購屋後懷疑房屋為海砂屋，應立即委託專業機構檢測並保全證據，包含檢測報告、照片、施工圖及交易文件。若確定氯離子含量超標，應書面通知賣方並要求協商，若賣方拒絕，可依民法第359條提起減價或解除契約之訴，並得聲請法院囑託鑑定以確認瑕疵程度與價值損失。

若賣方有惡意隱匿或虛假陳述，除民事責任外，亦可依刑法第210條偽造文書罪或第339條詐欺取財罪追訴。另可向不動產仲介公司主張附隨義務違反責任，依不動產經紀業管理條例第24條，仲介應誠實揭露不動產現況，如未履行即負賠償責任。