買到海砂屋怎麼辦？

05 Nov, 2025

問題摘要：

買到海砂屋或漏水屋時，應依民法第354條至第365條主張瑕疵擔保責任，得請求解除契約、減價或損害賠償，並應即時通知出賣人並保存證據。若賣方故意隱匿，則不受期間限制，且可另提刑事告訴。對買方而言，最重要的是事前防範：購屋前應請專業驗屋、審閱屋況說明書、查閱建築年份及混凝土標準，於契約中明確約定瑕疵處理條款；若不幸發生爭議，應儘速蒐證並尋求律師協助，以保障自身權益與居住安全。

律師回答：

所謂海砂屋係指用以建築房屋所使用之混凝土，非採用正常的河砂製成，而採用海砂製成。這些混凝土中因含有過量的氯離子，一段時間過後即容易產生壁癌，甚至會腐蝕鋼筋，造成牆壁、天花板混凝土剝落，影響建物結構安全。沒有人想買到有瑕疵的房屋，然而這些問題往往難以在購屋當下察覺，如果民眾事後才發現買到的是海砂屋或漏水屋時，又該怎麼辦呢？

買屋是人生大事，誰也不想在本應歡愉的時刻被惱人的購屋糾紛給侵擾。

因此在買屋前，應該做好充分的準備，否則花掉辛辛苦苦賺來的血汗錢，換來的卻是接踵而來的各種紛爭，實在得不償失。購屋是人生中最重大的投資之一，但若不幸買到海砂屋或漏水屋，除造成經濟上的重大損失，更可能威脅到居住安全。所謂海砂屋，是指房屋建造時使用含有高濃度氯離子的海砂取代河砂所造成的建築瑕疵。

氯離子會侵蝕鋼筋，使混凝土剝落、結構鬆動，導致牆壁出現壁癌、天花板龜裂甚至鋼筋外露，長期下來恐有倒塌危險。而漏水屋則是房屋防水層、結構接縫或管線施工不良，導致屋內滲水潮濕、天花板水痕、牆面發霉，嚴重影響居住品質。這些問題往往在購屋時不易發現，事後發現時該如何處理？

依據民法第354條規定，物之出賣人應擔保其物於危險移轉時無減少價值或效用之瑕疵，若房屋在交屋時即存在結構缺陷、滲漏水或其他減損使用價值的問題，即屬出賣人應負擔保責任的範圍。民法第359條進一步明定，買受人可請求解除契約或減少價金，但若解除契約顯失公平時，僅得請求減價。所謂顯失公平，是指解除契約對出賣人損害過重，而房屋瑕疵尚未達到影響契約目的的程度，法院會依個案判斷瑕疵嚴重性、修復可能性、雙方利益平衡等因素決定是否可解除契約。若出賣人故意隱匿或有過失，買方亦可依債務不履行規定請求損害賠償。民法第356條規定，買方若發現房屋瑕疵，應立即通知出賣人，若怠於通知，視為承受，喪失主張權利之機會；另依第365條第1項，買方於通知後六個月內應行使解除權或減價權，逾期即消滅。但若賣方故意隱瞞瑕疵，則依第357條、第365條第2項，買方主張權利不受期間限制。實務上法院對海砂屋及漏水屋案件的處理多採民法第354條瑕疵擔保責任制度。例如臺灣高等法院106年度上字第427號判決指出，建築物混凝土中水溶性氯離子含量若超過CNS3090標準，即構成海砂屋。83年經濟部標準檢驗局規定鋼筋混凝土氯離子含量須低於0.6公斤/立方公尺，87年修訂後更嚴格限制為0.3公斤/立方公尺。該案房屋檢測結果平均值達1.603公斤/立方公尺，明顯超標，法院認定為海砂屋，屬物之瑕疵。雖房屋於78年建造，當時無標準，但出售時已有明確法規，仍應以出售時社會通念為準，出賣人不得免責。又法院指出，房屋係供人居住之不動產，應具備穩固、安全、耐用之結構，若欠缺安全可居住之結構，即屬減少通常效用，構成瑕疵。買方得依第359條請求減價或解除契約，若出賣人故意不告知，買方更得隨時主張。至於漏水屋，雖非結構危險，但若滲水嚴重、影響居住品質或造成財產損失，亦屬瑕疵擔保責任範圍。實務上法院多依滲漏位置、頻率、修繕困難度與影響範圍判斷瑕疵程度。例如若天花板、牆面長期滲水導致壁癌，且非因買方使用不當，而係防水層或施工瑕疵所致，法院多認屬瑕疵。買方可請求減價或賠償修繕費用，若情節重大甚至可解除契約。另依最高法院73年台上字第1173號判例，瑕疵不僅限於外觀之缺點，凡減少物之價值或效用者，均屬瑕疵；房屋結構安全與防水性能屬於房屋「通常效用」，出賣人應負保證責任。若買方購買前因外觀無異狀而無從發現瑕疵，事後發現時應立即通知賣方，否則可能被認定為承受房屋現況。倘賣方事前已明知瑕疵仍隱匿不告，買方除得依民法第354條主張外，亦可依刑法第339條詐欺取財罪提告。針對房屋漏水，建議買方於交屋前可委託驗屋公司進行「紅外線掃描」或「水壓測試」等檢查，以發現隱藏滲漏問題；若交屋後發現，應立即拍照錄影、保留修繕估價單、聘請專業技師或建築師鑑定，作為後續訴訟之證據。若賣方不願修繕或協商減價，買方得依法提起民事訴訟，請求減少價金或損害賠償

是不是海砂屋，須要透過專業人員鑑定，如建材混凝土的氯離子含量超過一定標準，才算是海砂屋，可要求賣方退還購屋款項，如遭拒絕，可能要提起民事訴訟，並以法院判決認定為準。至於多少氯離子含量才算海砂屋，可向內政部營建署或專業技師查詢，通常是愈新的房子，氯離子含量標準愈嚴格，因此須參考房屋興建年份。

專業技師檢測氯離子，須在房子樑柱上鑽孔取樣，交給實驗室化驗後，才能作出判斷，這樣的檢測方式，除要花幾千元檢測費，還會破壞房子裝潢及牆壁美觀，影響買方或賣方的檢測意願，如雙方事先沒溝通，房子成交後，發現有氯離子，就會有糾紛。

近幾年來蓋的房子，較少產生海砂屋糾紛，民國70年代類似糾紛則相當多，如消費者買的房子是那個年代蓋的，買前最好要求驗氯離子，或在買賣契約註明氯離子含量標準，一旦驗出超量氯離子，就可要求還屋退款。如消費者透過仲介公司買中古屋，就須注意仲介公司提供的定型化契約對氯離子含量標準，如希望採用政府最新、最嚴格標準，最好要求註明，才能減少糾紛。

海砂屋則需進一步的專業檢測。買方可委託建築師或技師鑽孔取樣，檢測混凝土氯離子含量，若超過標準即可作為瑕疵證明。檢測費用通常需數千至上萬元，且會破壞部分牆面，故宜於爭議前取得賣方書面同意。若鑑定結果確認為海砂屋，且賣方拒絕處理，買方得依民法第359條解除契約或減少價金，並請求返還款項。若賣方故意隱瞞，可再依第227條及第184條請求損害賠償，範圍包括修繕費、搬遷費及租屋費。

實務上，法院會依房屋價值、瑕疵嚴重程度及鑑定報告計算減價金額。例如房屋總價占土地建物總價比重為18.56%，海砂屋瑕疵造成交易價值減損約45%，法院計算減價約89萬元即屬合理。對於漏水屋，法院多以修繕成本為基礎，若漏水導致結構腐蝕或長期影響使用功能，亦可酌定價值減損比例。為避免爭議，買方於簽約時應檢視「屋況說明書」，確認是否有漏水、結構裂縫、壁癌、修繕紀錄或防水保固等資訊，並要求附加條款約定「若經檢測確認為海砂屋、輻射屋或有重大結構瑕疵者，買方得無條件解除契約」。若透過仲介購屋，亦應注意仲介公司提供之定型化契約條款，確認氯離子含量標準、屋況責任歸屬及檢測協議，以免糾紛。

按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，為民法第354條第1、2項定有明文。是所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查房屋係供人居住使用之不動產，故房屋於買賣時，應具備可供人居住使用之穩固、安全耐用等形體與結構，始能達契約之目的，若房屋於買賣時，欠缺安全可居住之結構，應認為係缺乏房屋之一般效用，而具有物之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任。次查一般坊間所稱之海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高，關於「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」，經濟部標準檢驗局國家標準CNS3090Ａ2042之規定為0.15公斤/立方公尺，至於「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定」，83年7月22日以前尚無國家標準，經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂之CNS 3090A2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土最大水溶性水溶法）表10規定鋼筋混凝土（一般）須小於每立方公尺0.6公斤，該表之備註欄註明：超過每立方公尺0.3公斤至0.6公斤時，鋼筋須做防蝕處理，87年6月25日修訂之CNS3090ZA2042（預拌混凝土）國家標準第19節（新拌混凝土中取大水溶性氯離子含量規定）表10則規定鋼筋混凝土構件之新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）須小於每立方公尺0.3公斤，若超過上開標準，即屬於海砂屋。系爭房屋經上訴人聲請檢測結果，三處鑽心取樣試體之平均氯離子含量為每立方公尺1.603公斤，已大於每立方公尺0.6公斤，屬於超過國家標準之海砂屋，此有台北市建築師公會105年4月6日105（十七）鑑字第0897號鑑定報告書在卷可稽。雖系爭房屋係於78年建造，當時尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但混凝土氯離子含量過高，將腐蝕鋼筋，會危及房屋之結構安全，系爭房屋之混凝土氯離子含量既超過83年及87年之國家標準甚多，堪認係屬海砂屋，而具有物之瑕疵。趙添財對系爭房屋為海砂屋而有瑕庛乙節已知悉或因重大過失而不知，而趙添財為系爭房屋實際買受人，趙添財既知悉或因重大過失而不知，依民法第355條規定，鍾素雲自不負擔保責任，則吳志達依民法第359條、第360條規定，請求鍾素雲減少價金或賠償損害150萬元，自無理由。(臺灣高等法院106年度上字第427號判決)

買到有問題的房屋，可主張解除契約或請求減少價金：

1. 民法第354條第1項規定，物之出賣人應擔保其物無價值上之瑕疵，亦無通常效用或契約預定效用之瑕疵，此即法律課予出賣人之「物之瑕疵擔保責任」。因此，房屋的出賣人有義務交付買受人無瑕疵之房屋。

2. 又依民法第359條之規定，當出賣人應負擔保責任時，買受人得主張解除契約或請求減少價金。惟仍須注意，依個案情形，如解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金。

3. 至於應如何判斷解除契約是否顯失公平呢？法院一般會衡量瑕疵對買受人所造成的損害，與解除契約對出賣人所生之損害，是否有失平衡。故仍須依個案情況，檢視該瑕疵之嚴重性是否影響契約目的之達成，或於買受人已無利益，才有辦法判斷。

4. 此外，當出賣人對於瑕疵房屋之給付有故意過失時，買受人亦可依債務不履行之規定請求損害賠償。

日後發見房屋有瑕疵時，應立即通知出賣人；並應於通知後6個月內行使解除權或請求權：

1. 依民法第356條第3項之規定，不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，否則視為承受其受領之物。因此，民眾發現房屋出現瑕疵時，應儘早通知賣家，以免失去主張權利之機會。

2. 另外也應注意，民法第365條第1項規定，買受人應於通知後之6個月內主張因物之瑕疵所生之契約解除權或減少價金之請求權。

3. 因此，除應於發見瑕疵後即刻通知出賣人瑕疵之狀況外；於通知後，尚須於6個月內主張權利。萬萬不可僅為瑕疵之通知，而忽略解約或減價之主張，以免權利消滅。

4. 附帶一提的是，上述通知及主張權利之期限，於出賣人故意不告知瑕疵之情況，皆無適用（民法第357條、第365條第2項參照）。