買到海砂屋，如何注意時效問題

05 Nov, 2025

問題摘要：

海砂屋案件中最常發生之糾紛即為買方遲遲未通知或主張，導致除斥期間屆滿而權利消滅。民法第365條設有兩道時效：一為知悉後六個月，二為交屋後五年，任何一項屆滿皆不得再請求。若逾期，僅能轉以債務不履行或詐欺等途徑求償，但舉證困難。實務上建議買方於發現疑似海砂屋時立即存證通知、委託鑑定、諮詢律師，並於六個月內提起訴訟，方能有效保全權利。同時，若身為中間賣方，也須即時通知前手，避免因承認瑕疵而喪失追償權。買到海砂屋固然不幸，但只要依法掌握時效規範、妥善保存證據並及時行使權利，仍有機會透過法律途徑挽回損失、確保居住安全與交易正義。

律師回答：

買到海砂屋後該如何處理最重要的法律關鍵之一，就是「時效問題」。多數民眾在發現房屋瑕疵時，往往因為不熟悉民法上「除斥期間」與「通知義務」的規定而錯失主張權利的時機。依民法第354條規定，出賣人應擔保其所交付之標的物於危險移轉時，無減少價值或效用之瑕疵，房屋若於交屋時即含有過量氯離子、鋼筋鏽蝕或滲水等問題，均屬瑕疵，買方得依民法第359條解除契約或請求減價。

然而，民法第365條設有明確的時間限制：

第一，買方在發現瑕疵後，須於六個月內主張權利；

第二，自出賣人交付房屋起算滿五年者，即使後來才發現瑕疵，也不得再請求。換言之，法律同時設置「知悉後六個月」與「交屋後五年」兩道除斥期間，任何一項屆滿均喪失權利。以實務常見的案例為例，若買方於交屋一年後裝潢時才發現房屋氯離子含量超標，屬海砂屋，則只要自知悉當日起六個月內行使解除或減價權，即屬合法，不受簽約已逾一年的影響。

關鍵在於買方「知悉」瑕疵的時點，而非簽約或交屋時間。所謂「知悉」係指買方客觀上得知或應得知房屋具有影響價值或效用的缺陷，若需檢測報告才能確認，則以收到報告之日為起算點。民法第356條另規定，買方收受標的物後有檢查義務與通知義務，若未即時通知出賣人，視為承受，喪失主張瑕疵之權。故當發現疑似海砂屋時，應立即以書面、最好是「存證信函」通知賣方，說明發現的瑕疵與檢測計畫，並保留收據、照片、報告等證據。若僅口頭通知或拖延不舉，法院多認為違反即時通知義務。

六個月除斥期間的起算點為「知悉瑕疵時」，例如裝潢時發現鋼筋鏽蝕並委託技師檢測，收到報告確認氯離子含量超標之日即為起算日。此後若未於六個月內主張，買方即喪失民法第359條所賦予的解約與減價權。五年期間則屬最長時效，從交屋當日起算，即使五年內完全不知瑕疵存在，屆滿後亦不得主張瑕疵擔保。

該期間性質為「除斥期間」，不適用停止、中斷或延長規定，逾期即喪失權利，無論買方是否有過失。若買方錯過六個月或五年期間，並非全無救濟，仍可依民法第227條（債務不履行）或第184條（侵權行為）主張賠償，惟須證明出賣人之故意或過失，及瑕疵與損害之因果關係。此類主張之消滅時效為十五年，但舉證責任較重，需提出證據證明賣方於出售時明知或應知房屋瑕疵仍未告知。

若出賣人故意隱匿瑕疵，例如明知為海砂屋、輻射屋或漏水屋仍標榜「屋況良好」出售，則不受民法第365條期間限制，買方得隨時主張權利，且得依刑法第339條追究詐欺取財罪責。另一方面，若買方為中間屋主，即向前手購買後再轉售他人，當後手買方主張瑕疵時，中間屋主亦須於知悉後六個月內通知前手，否則將被視為承認瑕疵，喪失追償權。例如海砂屋案中，後手買方提起訴訟，前手賣方被告後再通知再前手者，因已遲延通知，法院認其承認瑕疵，不得再向上游主張減價或解除。

故若被告知房屋為海砂屋，中間賣方應立刻以存證信函通知前手，並於六個月內提起訴訟保全權利。實務上法院對「通知」採嚴格態度，僅以口頭或LINE訊息告知者，多不被採認；以郵寄存證信函、律師函或具時間戳記之書面通知，始能具備證據效力。

另須注意，若買方僅發出通知而未於六個月內具體主張「解除」或「減價」，仍視為權利未行使而消滅，故應明確表達主張，例如「因房屋氯離子含量過高，依民法第359條請求減少價金新台幣○○萬元」或「解除買賣契約並返還價金」。

除斥期間之強制性，在於六個月內未具體主張，事後提起訴訟將被駁回。買方若於交屋第五年內才發現瑕疵，但未在六個月內主張，雖已喪失瑕疵擔保請求權，仍可依債務不履行理論主張賠償。此時應證明：一、瑕疵於出賣時即存在；二、出賣人可歸責；三、該瑕疵導致損害。例如海砂屋的氯離子超標源於施工材料選用錯誤或建商故意隱匿，買方即可主張出賣人違反交付合於契約之標的物義務。該類債務不履行請求之消滅時效為十五年，但舉證難度極高，通常須依鑑定報告、原建築施工資料及交易談話紀錄佐證。

從防範角度而言，買方應於購屋前要求驗屋或進行氯離子檢測，並在契約中明訂「如經檢測確認為海砂屋，買方得解除契約」之條款，以確保將來發現瑕疵時可立即主張解除。若已購屋交屋，應保存購屋契約、交屋紀錄、付款證明、檢測報告及所有通知文件，以備舉證。若賣方拒絕處理，應儘速提起訴訟，以免逾越六個月時效。

實務，六個月期間之起算須自買方確知瑕疵性質及程度時起，而非僅憑懷疑，因此若買方尚待專業鑑定確認，應自收到報告日起算。但若買方早已明顯察覺問題仍拖延不作，則視為怠於行使權利。