海砂屋的買賣房屋瑕疵，究竟應該如何處理？

問題摘要：

房屋瑕疵的法律處理依民法第354條至第365條為核心，買方權利可歸納為三層：一、事前防範：要求賣方提供現況說明書、查閱謄本、確認無查封、無瑕疵紀錄、必要時委託技師檢測。二、事後主張：發現瑕疵後立即以書面通知賣方並保存證據，於六個月內行使解除或減價權。三、法律救濟：賣方故意隱瞞者，除民事請求外，並可提刑事告訴，或對房仲提連帶賠償。從實質意義觀之，瑕疵擔保制度之目的在於維護交易誠信與安全。出賣人應主動揭露瑕疵，買方應盡合理查驗義務，居間人則負有揭露與說明責任。唯有三方依誠信原則行事，方能防止海砂屋、漏水屋、輻射屋及凶宅等房屋瑕疵糾紛不斷發生，確保買方權益與不動產市場秩序之穩定。

 

律師回答：

在房屋買賣交易中，買受人最擔心的情形之一，莫過於購得存在重大瑕疵的房屋，例如海砂屋、輻射屋、漏水屋、傾斜屋或曾發生凶殺案件的房屋。這些瑕疵不僅影響房屋價值，更關係到居住安全與心理接受度，因此實務上圍繞於「房屋瑕疵擔保責任」的糾紛屢見不鮮。

 

按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人自得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。

 

是以，只要出賣人所交付的標的物存在足以減少價值或通常效用的缺陷，即構成「物之瑕疵」，而不問出賣人是否有過失。其性質屬於法定無過失責任，目的是維護買賣雙方對價關係的公平與交易安全。若買方於危險移轉後發現房屋存在瑕疵，原則上得依民法第359條主張解除契約或請求減少價金，惟解除契約顯失公平者，僅得請求減價。所謂「瑕疵」，包括物理性瑕疵（如海砂屋、漏水、牆裂）、法律上瑕疵（如查封、抵押、租賃權負擔）及心理性瑕疵（如凶宅、輻射屋等）。其中最具爭議者為「海砂屋」，即混凝土氯離子含量超標，導致鋼筋鏽蝕、結構鬆動的建物。

 

最高法院96年度台上字第1277號民事判決指出，建物主要功能在於提供安全穩固之居住環境，若混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足，足以影響建物安全性與耐久性，當屬滅失其通常效用之瑕疵。法院進一步說明，海砂屋雖可修繕，但修繕成本高昂且不保證完全消除隱患，故可認為重大瑕疵。又依最高法院101年度台上字第859號判決，出賣人若故意不告知房屋為海砂屋，不受民法第356條「即時通知」與第365條「六個月期間」之限制，買方得於發現後隨時主張權利。

 

由此可見，若賣方故意隱瞞瑕疵，法律對買方保護更為嚴格。再就通知與時效而言，民法第356條規定，買方應於交屋後「從速檢查」並「即通知」賣方；若怠於通知，除非為通常檢查不能發現之瑕疵（如隱蔽的結構問題），視為承認。又第365條第1項規定，買方通知後六個月內未行使解除或減價權，或自物交付起超過五年，權利消滅。但出賣人故意不告知瑕疵者，不受此限制。因此買方發現瑕疵後應即以書面（存證信函）通知賣方，並於六個月內提出主張或起訴，以免喪失權利。若賣方故意隱瞞，買方仍可於五年內請求。

 

至於海砂屋以外的其他房屋瑕疵，如漏水、傾斜、輻射或凶宅等，雖性質各異，但判斷原則相同。漏水屬結構或防水瑕疵，若滲水嚴重導致牆壁腐蝕或地板隆起，影響居住效用，即構成重大瑕疵。法院常以修繕費與房屋總價比例判斷，若修繕費超過總價一成以上，通常認為重大，可解除契約。房屋傾斜則多因地基沉陷、結構不良所致，影響安全性，亦屬重大瑕疵。輻射屋則指因建材含輻射物質超標，對人體健康有危害，其性質屬於隱蔽瑕疵。至於凶宅，雖不影響物理結構，但因社會觀感導致市場價格顯著下跌，法院認為屬心理瑕疵之一樣應受保護，賣方若未告知，買方得主張解除或減價。

 

海砂屋之事中防止，或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決：「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。

 

而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

 

另實務上，最高法院101年度台上字第859號民事判決：「又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語，則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決：「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等，亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，具有通常效用之瑕疵，僅在「解除契約是否顯失公平」上，有所指摘。

 

實務上，買方若發現瑕疵，應採取以下處理步驟：

第一，保存證據。包括現場照片、錄影、修繕估價單、技師鑑定報告等。

第二，以書面通知賣方，明確敘明瑕疵性質、發現時間、主張權利（解除或減價）。

第三，若賣方拒絕處理，買方可提起民事訴訟，請求解除契約、返還價金、損害賠償或價金減少。

 

第四，若賣方故意隱瞞或虛偽陳述，買方可依刑法第339條詐欺取財罪提起刑事告訴。依實務判例，賣方若明知房屋為海砂屋、輻射屋或漏水屋，仍於現況說明書勾選「否」項，已構成詐欺意圖。

 

買方在此情況下得要求退還全部價金及賠償包括仲介費、裝修費、搬遷費等損害。為防止糾紛，行政院內政部已制定「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「建物現況確認書」，其中第4至7項明列「是否為海砂屋」、「是否為輻射屋」、「是否有漏水情形」、「是否曾發生兇殺自殺事件」等欄位，要求賣方誠實填載。

 

不動產經紀業管理條例第23條亦明文規定，經紀人員應以不動產說明書向買方解說，並於簽約前由賣方簽章；第24條規定，說明書為契約之一部分；第26條則明定，因經紀業可歸責事由致交易無法履行，應負賠償責任。

 

是以，若房仲未揭露或未提示買方檢閱現況說明書，買方可向仲介公司請求連帶賠償。居間人若明知瑕疵仍協助隱匿，依民法第571條，不得請求報酬並應負損害賠償責任。從實務角度觀之，最高法院104年度台上字第2437號判決指出，出賣人有給付無瑕疵物之義務，買方有拒絕受領瑕疵物之權。若標的物於危險移轉前即有明顯瑕疵且不能補正，或雖能補正但賣方經催告後仍不為補正，買方即得拒絕受領並主張解除契約或減價。此判例確認，瑕疵擔保責任不僅適用於危險移轉後，若買方於交屋前即發現瑕疵，仍可行使權利，以避免日後法律糾紛。

 

實務上，法院對於「解除顯失公平」的判斷，主要考量瑕疵嚴重性、修繕可能性及雙方經濟負擔。例如房屋滲水可修繕但費用僅佔價金小部分，解除契約即顯失公平，應改採減價。反之，若瑕疵關涉安全或健康（如海砂屋、輻射屋），通常認為重大而准許解除。至於瑕疵擔保權利的起算點，實務多採「發現時起」原則。若為隱蔽瑕疵，如鋼筋鏽蝕或輻射污染，買方於合理期間內委託鑑定並發函通知，即符合「從速檢查」義務。若賣方故意不告知，買方即使多年後發現，仍可主張。法院於台北地院98年度重訴字第149號判決明確指出，房屋交付時氯離子含量已超過國家標準，屬交屋前存在之瑕疵，賣方不得主張時效抗辯。

 

從而，買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，除在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益外，仍得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

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