海砂屋是什麼？如何處理買賣的海砂屋瑕疵？

問題摘要：

海砂屋的法律問題主要涉及民法第354條物之瑕疵擔保責任。房屋混凝土若含氯離子超標，足以影響結構安全與使用效用，即屬重大瑕疵。賣方即便不知情亦不得免責，除非買方已知或有重大過失。買方於發現後應即時通知賣方，並於六個月內行使解除或減價權。若賣方故意隱瞞，買方除得請求返還價金與損害賠償，尚可提起刑事告訴。為防止交易糾紛，建議買方購屋前應確認是否為83年後依新標準施工之建物，查閱現況說明書、要求提供檢測報告或委託專業技師鑑定。唯有謹慎查驗、誠實揭露與依法履約，方能維護買方安全與不動產交易秩序，防止海砂屋悲劇一再重演。

 

律師回答：

所謂「海砂屋」，係指在建築過程中使用含鹽分（特別是氯離子濃度過高）的海砂作為混凝土材料之一部分所建成的房屋。由於氯離子會破壞鋼筋混凝土原有的保護層，使鋼筋鏽蝕膨脹，進而導致混凝土剝落、結構強度降低、梁柱裂開等現象，這類房屋結構容易劣化，耐用年限顯著縮短，嚴重者甚至可能產生公共安全風險，因此在法律與實務上均被視為房屋重大瑕疵之一。

 

首先就「物之瑕疵擔保責任」這個重要的法律概念作個簡單的介紹。以本件為例，買方和原屋主(賣方)間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。

 

然而當遇有以下情形時，賣方則可例外地免除該瑕疵擔保責任(民法第355條)：

 

1.買方於簽約時，早就知道情形了！

2.買方於簽約時，因重大過失(顯然欠缺普通人之注意程度，如一般人在同樣的狀況下會察覺到情形，但買方卻沒有發現)而不知情形。但賣方如果向買方保證不會情形，或故意不告知狀況，那麼即使買方有重大過失，賣方仍應負該瑕疵擔保責任。

 

民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」因此，若房屋因混凝土氯離子含量過高而使鋼筋鏽蝕、結構鬆動，明顯減損其通常效用（即作為居住使用之安全與耐久性），出賣人即須負「物之瑕疵擔保責任」。此項責任屬無過失責任，出賣人即使主張「不知情」，亦不得免除。依民法第355條，若買方於簽約時已知瑕疵，或因重大過失未察覺瑕疵，則不得主張瑕疵擔保；但若賣方故意隱匿或保證無瑕疵，即便買方有疏失，賣方仍須負責。實務上法院亦明確指出，賣方如於交屋前即知房屋為海砂屋而未揭露，已違反誠信原則，構成故意不告知，應對買方負擔契約責任與損害賠償責任。

 

為明確判斷房屋是否為海砂屋，我國自83年7月22日修訂之CNS 3090「預拌混凝土」國家標準起，開始對氯離子含量設有明確規範。依現行標準，新拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量應低於0.3kg/m³（預力混凝土則為0.15kg/m³）。若檢測結果超過該標準，即可認定為海砂屋。其科學原理在於，氯離子進入混凝土後破壞鋼筋表面鈍化膜，導致鏽蝕；鏽蝕鋼筋體積會膨脹至原本的2至4倍，使周圍混凝土爆裂、剝落，造成梁柱露筋、牆面掉落等現象。長期下來，建築耐震性與結構安全性大幅降低，居住安全受威脅。因此，若買方購得海砂屋，即屬買受標的物具瑕疵，買方得依民法第359條請求解除契約或減少價金。依同條但書，若瑕疵情節不重大或解除顯失公平，僅得請求減價。例如房屋經鑑定確為氯離子含量輕度超標但可修復者，法院通常判決賣方退還部分價金或補償修繕費；若氯離子嚴重超標導致結構安全危險，則得解除契約。法院於多起判例中均採此標準認定。

 

舉例而言，認為，房屋氯離子含量超過國家標準已足影響建物耐久性與使用安全，屬於滅失或減少其通常效用之瑕疵，買方得解除契約。又海砂屋的認定並不以外觀鏽蝕為唯一標準，法院認為應以混凝土檢測數據為主，依CNS 3090標準量測之氯離子濃度為主要依據，結合現場鋼筋鏽蝕與混凝土剝落狀況綜合判斷。買方若欲主張權利，應委請具有公信力之建築技師、土木技師或結構技師進行檢測與出具報告，檢測報告內容須載明取樣位置、檢測方式及氯離子含量數值，以作為法院判斷依據。

 

法律上，瑕疵擔保權利的行使有嚴格時效限制。依民法第365條第1項規定，買方自物交付時起五年內未主張，權利即消滅；且買方於發現瑕疵後應「即時通知」賣方，未及時通知者喪失權利。實務上認為「即時」係指合理期間內，一般應於發現後數日或數週內以書面通知（存證信函最為妥當）。若買方通知後六個月內未行使解除或減價權，權利同樣消滅。惟若賣方故意隱匿瑕疵，則此六個月期間不適用，買方仍得行使權利。若賣方於交易時知悉房屋為海砂屋而未告知，除應負民事責任外，情節重大時亦可能構成刑法第339條詐欺取財罪，因其以詐術誘使他人交付價金或財產。

 

我國自83年7月22日 修訂之CNS 3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定。前揭國家標準復於87年6月25日 修訂公布，其中對於「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定為0.3kg/m3，有原告所提之CNS3090「預拌混凝土」國家標準附卷可查。是依我國現行國家標準，混凝土之水溶性氯離子含量須小於0.3kg/m3。次查依卷附之內政部版成屋買賣契約書之不動產標的現況說明之標準，就內政部「成屋買賣契約範本」之附件─有關建物現況確認書第五點「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」之「備註說明」欄位則記載「參考值：依CNS 3090規定預力混凝土為0.15 kg/m3，鋼筋混凝土為0.3kg/m3」。而所謂「海砂屋」一詞，乃一般民間之俗稱，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以：房屋之混凝土經檢測結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」，其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值，是系爭房屋海砂屋檢測是否異常，當可參酌上開CNS 3090國家規定標準，被告辯稱尚須對系爭房屋鋼筋鏽蝕、剝落暨現場目測等方式逐項鑑定才可認定系爭房屋乃所謂之海砂屋云云，要無可採（台北地院98年度重訴字第149號判決參照）。

 

所謂「海砂屋」，係為民間一般之用語，非屬正統之學術概念，在學術界、主管機關及土木、結構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之中國國家規範值為判定標準。易言之，社會一般民眾泛稱之「海砂屋」其意即在於房屋混凝土之氯離子含量超過國家標準之規範值。倘建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝落之情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。至有關預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量，於83年7 月22日前固無規範，然經濟部標準檢驗局之前身經濟部中央標準局已於83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為0.6㎏/m3以下，復經經濟部標準檢驗局於87年6 月25日修正該國家標準為0.3㎏/m3以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除中國國家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之，為建築技術規則第4 條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據。本件系爭房屋係由被告於97年7 月4日交付原告，其氯離子含量是否超過標準，自應以經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布之0.3㎏/m3以下為判斷基礎（台北地院98年度重訴字第149號判決）。 

 

實務上，法院對此類案件態度相當嚴格，若賣方曾收受政府補助修繕或收到鑑定報告仍出售者，多認有詐欺故意。另一方面，買方亦須注意自我檢查與舉證義務。法院通常要求買方證明瑕疵於交屋前即存在，若屬交屋後新發生（例如使用不當導致水氣滲入引發鋼筋鏽蝕），則不得主張。買方可依據房屋鑑定報告、內政部現況說明書及房屋完工年代推定瑕疵形成時點。通常海砂屋問題屬建築材料先天瑕疵，非後天人為造成，因此多可認定於建築完成即已存在。若法院確認瑕疵存在且影響重大，買方得請求解除契約、返還價金並請求損害賠償（民法第227條、第226條）。損害範圍包括裝修費、搬遷費、租屋費、仲介費及貸款利息損失等，並自交付款日起按年息5%計算利息。若買方選擇保留契約關係，得請求減少價金或要求修繕費用補償。值得注意的是，海砂屋修繕工程通常需剔除表面混凝土、補強鋼筋並重新澆置防鏽混凝土，費用高昂且不保證完全改善，因此多數情形法院認定解除契約較為合理。

 

另有少數案例中，若建物經鑑定屬輕度氯離子超標，法院則命賣方負擔修繕費用與部分價金減少。依實務見解，若建物氯離子含量超過CNS 3090標準1倍以上（即達0.6kg/m³），通常認定屬嚴重瑕疵，可解除契約；若僅輕度超標，則得減價。對買方而言，預防勝於事後救濟。購屋前應要求房仲或賣方提供建物完工年代、施工資料及是否經海砂檢測之報告。

 

內政部現行「成屋買賣契約範本」中附有「不動產標的現況說明書」，其中第5點即規定應揭露「是否曾經做過海砂屋檢測」，並附備註說明氯離子含量標準。若賣方未揭露或刻意虛報，將違反誠信原則並負擔民事責任。買方於簽約時亦可要求增列條款，如「若經鑑定為海砂屋，買方得解除契約並請求全額返還價金」，以保障自身權益。

 

針對老舊建物，尤其是民國70至80年間興建者，因當時法規未嚴格管制海砂使用，發生比例較高，購買時應特別審慎。若房屋位於沿海地區、混凝土表面有鏽斑、剝落、露筋等現象，均應提高警覺。至於政府處理海砂屋之政策，內政部及地方政府曾針對經鑑定為海砂屋之建物提供補助拆除與重建機制，部分縣市並得依都市危險及老舊建築物加速重建條例，申請容積獎勵或補助貸款，以協助受害住戶重建安全居所。惟此為行政補救措施，並不影響民事契約責任之追究。

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