明知房地已遭查封，卻故意隱瞞出售，有何責任？

問題摘要：

房屋所有權人明知房地遭法院查封而故意隱瞞出售，法律上可同時承擔三重責任：第一，民事上買賣契約雖成立但無法履行，買方得請求解除契約並返還訂金及賠償損害；第二，出賣人違反誠信義務，須依民法第184條及第245條之一負侵權及締約上過失責任；第三，若有故意隱瞞並以虛偽言詞誘使買方付款，則成立刑法第339條詐欺取財罪，最重可處五年以下有期徒刑。司法實務認為，查封狀態屬於房地交易中極為關鍵之資訊，若故意隱瞞即屬「詐術」，買方信賴錯誤而交付款項者，其損害即與詐欺行為具有因果關係。此類案件不僅反映誠信原則於交易秩序中的重要性，更提醒民眾在房屋買賣時應嚴格查驗產權現況、確認登記事項，以避免因他人惡意隱瞞而陷入刑民交錯的法律爭端。

 

律師回答：

房地產一旦遭法院查封，即表示該不動產已被司法機關依法限制處分。債務人雖仍保有該房地的所有權，但已喪失自由移轉、設定抵押或變更登記等權能，法律上已禁止任何會影響債權人受償權的處分行為。

 

房地一旦經法院查封，房地所有人就不可以處分（移轉、變更）該房地，惟所有人仍可以行使債權行為（買賣、出租…），故房地所有權人仍有權利出售該屋，只是辦理移轉所有權登記時，地政機關不會允許。易言之，依法律規定，雖可成立買賣契約，但該不動產卻無法移轉登記，通常一般人不會去購買這種不動產。因此，房屋所有權人出賣其房地時，明知該房地遭法院查封，無法將該房地移轉登記給買受人，於訂立契約還故意隱瞞該事實，即可以推定出賣人有意詐騙買受人之訂金（或價金），買受人因確信該屋地係出賣人所有，且可以取得房地，於交付訂金（價金）後始發現無法辦理移轉登記。

 

不過，從法律行為結構來看，查封並不會使買賣契約本身絕對無效，因為強制執行法第51條第2項、第3項明定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」

 

查封規範之目的在於防止債務人脫產，屬程序性強制規範，並非直接以契約無效為制裁手段，故房屋所有權人仍可簽訂買賣契約，只是契約成立後，買受人因地政機關依法不得辦理移轉登記，致交易目的無法實現。

 

若出賣人明知房屋已遭查封仍故意隱瞞並出售，便可能涉及民事上之損害賠償責任與刑事上之詐欺罪責。實務上，法院在判斷此類案件時，通常會從三個層面切入：一、民法上契約效力問題；二、出賣人之民事損害賠償責任；三、刑法上詐欺取財罪是否成立。首先，契約效力方面，買賣契約雖有效成立，但因標的物已遭查封而無法辦理移轉登記，出賣人無法履行給付義務，買受人可依民法第226條主張債務不履行解除契約並請求損害賠償。若出賣人於訂約前未據實告知查封事實，則構成民法第92條的「因詐欺而為意思表示」情形，買受人得依民法第92條撤銷其意思表示，使契約自始無效。

 

其次，民事責任部分，出賣人因隱瞞查封事實，致使買受人陷於錯誤信賴並支付價金或訂金，依民法第184條應負侵權行為責任。該條規定：「因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。」查封屬房地交易中之「重要資訊」，出賣人有誠實告知義務，若故意隱匿該事實，造成買方損害，即應負賠償責任。

 

至於刑事責任層面，若出賣人明知房地遭查封，仍以「可正常過戶」、「產權清楚」等語誘使買方交付價金或訂金，則可能觸犯刑法第339條第1項普通詐欺罪。該條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科罰金。」其中關鍵在於出賣人是否具有「詐欺故意」及「施用詐術」兩要件。

 

法院實務上認為，若行為人明知房屋已查封卻仍保證可過戶，或於簽約過程中故意不告知查封狀況，使買方誤信交易可順利完成而交付款項，即屬積極使用詐術或消極隱匿真相之行為，足以使買方陷於錯誤並交付財物，自應成立詐欺取財罪。

 

「不動產查封情形屬於影響買受人締約意願之重大事項，出賣人有誠實告知義務，若故意隱瞞即屬欺罔行為。」例如在被告明知房屋因債務糾紛遭查封，仍以市價出售並收取訂金，構成刑法第339條詐欺罪。法院指出：「房地經查封即不得為權利移轉登記，出賣人明知此事仍故意隱匿，誘使買方交付訂金，顯具不法所有之意圖，詐術行為與被害人陷於錯誤間具因果關係，應負詐欺刑責。」

 

此外，在刑法理論上，若出賣人僅於訂約後方得知查封，未有主觀詐欺意圖，則不構成犯罪；但若出賣人於訂約前即收法院通知、或經執行機關查封現場而仍不告知，則可認定其主觀上具有欺罔故意。又若出賣人於收款後仍拒絕退還訂金或價金，甚至將款項轉移他人帳戶、逃匿或關閉聯絡方式，法院多以此作為其自始即具不法所有意圖之強烈佐證。在司法實務運作上，地政機關在辦理登記時若發現查封登記事項，依法將拒絕辦理所有權移轉，並通知買方。買方此時方知房屋無法過戶，往往已損失鉅額訂金。

 

若出賣人堅稱「不知情」，法院將檢視其是否曾收受執行命令、是否簽收法院文書、是否於交易前已有債權人催討或執行跡象。若證據顯示其明知仍隱匿，則可認詐欺成立；若確實不知情，則屬民事債務不履行，不涉刑責。

 

即便尚未構成刑事詐欺，出賣人仍須對買受人負民事賠償責任。以實際案例而言，某甲之房屋因積欠銀行貸款而被法院查封，仍將該屋以高於市價賣給乙，並於簽約時保證「產權清楚、無任何糾紛」。查封屬重大交易資訊，影響買方締約意願與對價衡量，出賣人有主動揭露義務，其隱匿行為足認具有詐欺故意。

 

另有實務見解指出，若出賣人雖未明確說謊，但於簽約時刻意避而不談查封事實，導致買方誤信可移轉，亦構成「不作為詐欺」。刑法第15條規定：「不作為之犯罪，以法律上有作為義務而不作為，與其作為相同者，始得成立。」出賣人基於誠信原則負有揭露義務，故其沉默即具法律上作為義務之違反，仍可成立詐欺罪。

 

值得注意的是，詐欺罪屬意圖犯，檢方必須證明行為人具有「意圖為自己或第三人不法所有」之主觀意圖。若僅係因疏忽未查封查封狀況，或誤信查封已解除而未告知，通常不構成刑責。但若事後仍拒絕退費、逃避聯絡、將價金挪為己用等，法院多以此為有罪判斷的重要依據。從不動產實務操作面觀察，買方可於簽約前至地政事務所申請「土地及建物登記簿謄本」，查驗是否有查封、抵押、假扣押或假處分等登記事項，以避免受騙。若賣方拒絕提供或催促盡快簽約，應提高警覺。此外，《不動產說明書制度》規定仲介業者在銷售不動產時應填具房屋現況說明書，載明產權、權利負擔、查封與否等事項，若仲介業者知情不揭露，亦可以遭到追償。

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