建案名稱更換是否為房屋瑕疵？

問題摘要：

建案名稱變更在原則上並非房屋瑕疵，因為瑕疵的判斷標準在於是否影響房屋價值或效用，名稱本身不具影響，僅在契約有明文約定的特殊情況下，才可能被視為契約上約定的品質或效用瑕疵，出賣人方需負擔保責任。買方若因建案名稱改變而不滿，除非能舉證雙方有特別約定或名稱涉及廣告不實，否則難以透過瑕疵擔保或契約解除獲得救濟，最多只能表達消費者信任上的不滿，卻難以在法律上主張權利。

 

律師回答：

關於這個問題，房屋買賣中的瑕疵擔保責任，依民法第354條規定，必須是出賣物在危險移轉時存在滅失或減少價值、或滅失或減少通常效用或契約預定效用的情況，換言之，只有當房屋的使用價值或經濟價值受到影響時，才能構成法律上的瑕疵。建案名稱的更換，通常僅屬於建商的行銷手法或商業創意，並不影響房屋本體的結構安全、功能效用，也不影響土地或建物權利的取得，因此在一般情況下，建案名稱的變更並不屬於瑕疵給付。

 

此一原則無論是瑕疵擔保乃至於不完全給付，皆要求房屋缺陷必須影響通常的效用及交易價格，而非主觀認定品質、效用或交易價格。實務上亦有判決明確指出，買受人所購買的標的，應以契約所載土地地號、建築執照、房號、停車位號碼等具體項目為特定標的，而非建案行銷名稱。

 

買方購買的標的物為契約所載特定房屋及基地持分，建案名稱是建商為銷售所使用的名稱，並非契約核心內容，縱使日後建商將「詠大直」改名為「大直1號院」繼續銷售，也不影響買受人購買的土地與建物之同一性，不能因此認定出賣人有給付不能或瑕疵給付。名稱的更換並未造成房屋或社區的效用與價值降低，亦不存在社會觀感不良或違背公序良俗的情況，自不可能構成瑕疵，更遑論解除契約。買方若因個人信仰、習俗或心理因素而重視名稱，這屬於個人動機問題，而非民法上交易上重要事項的瑕疵。例如題目中算命老師建議購買有「永」字的房子以避煞，這是買方的主觀需求，但若契約中並未明確約定出賣人須確保建案名稱固定不變，則建案名稱的更動並不會使出賣人負擔保責任。

 

上訴人主張：被上訴人未經伊同意即擅自將系爭建案名稱由「詠大直」變更為「大直1號院」，顯已不能交付名為「詠大直」之系爭房地，應屬給付不能；縱非給付不能，亦有瑕疵給付及銷售廣告不實情事，經催告仍未回復命名，伊自得據此主張解除契約云云，雖據提出存證信函及銷售廣告影本為證。即被上訴人對於系爭建案確已更名為「大直1號院」續行銷售乙節，亦無爭執。然依上訴人所簽署系爭土地契約第2條及系爭房屋契約第3條分別約定兩造買賣標的為臺北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分，以及臺北市政府建築機關核發之98建字第0361號建造執照，房屋編號第A1棟第壹拾層房屋乙戶，地下層第115、116、117、118、119號，地下貳層第169、170、171、172、173號停車空間；亦即上訴人所購買者，乃系爭建案中特定之建物及基地持分。至於該建案究如何命名，無非出於被上訴人之創意及銷售手法，與兩造間系爭契約買賣標的之特定性無涉，亦不影響及系爭建案完成後即將成立公寓大廈社區之同一性至明，則上訴人質疑更名後將致社區分管約定失其拘束效力云云，顯屬無稽。況系爭建案由被上訴人以「詠大直」為名推出後，雖變更以「大直1號院」續為銷售，然其後既非不得由被上訴人、抑或由系爭建案完成後所成立社區管理委員會再為變更，依首揭判例意旨，自未能以民法上之給付不能視之。又該建案之命名為「詠大直」或「大直1號院」，均無不雅之處，依通常交易觀念，並不影響上訴人所買受系爭土地及建物之價值、效用及品質至明。則上訴人主張：被上訴人就此應負買賣瑕疵責任云云，亦無足憑採。

(臺灣高等法院104年重上字第188號民事判決)

 

除非雙方在契約中特別約定，例如明文載明「建案名稱必須為某名稱，否則視為瑕疵」，這才會成為契約上的「特約瑕疵」，一旦出賣人違反，即可能構成瑕疵給付或違約。

 

換言之，名稱若在契約層次上被約定為標的物的重要品質或特色，則建商不得隨意更改，否則買方得依契約約定請求解除或損害賠償；但若僅為廣告或行銷手法，法律上並不認為它影響房屋價值或效用，自不屬瑕疵。再者，從消費者保護角度觀察，廣告若有涉及建案名稱與實際不符，是否構成廣告不實？消保法第22條規定，企業經營者應履行廣告內容，但廣告中建案名稱僅是銷售稱呼，若並未涉及房屋品質、功能或周邊環境等客觀事項，就不會構成不實廣告。若建案名稱中隱含對社區特色或定位的承諾，例如以「健康宅」作為名稱卻未達健康宅標準，或以「海景第一排」命名但實際無海景，這才可能構成不實廣告或瑕疵給付。

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