屋主故意隱瞞房屋已遭查封之事，買主得如何主張權利？

問題摘要：

出賣人故意隱瞞房屋查封，已構成民事債務不履行及刑事詐欺行為。買方得依民法第226條、第256條解除契約，請求返還價金與損害賠償；如情節重大，亦可依刑法第339條追究刑責。查封若導致履約客觀不能，即屬給付不能，而非單純瑕疵問題。若賣方能於限期內清償債務並撤銷查封，則屬暫時履約遲延，買方應給予合理期限履行。惟若期間屆滿仍未解除查封，買方即有權解除契約並請求賠償。為防止此類風險，買方於簽約前先行查閱地籍謄本、確認無查封或抵押登記，必要時可要求於契約中明定「若發現查封或限制登記，買方得立即解除契約並請求返還價金」等條款，以保障自身權益。唯有透過誠信揭露與完整查證，方能確保不動產交易之安全，避免屋主隱匿查封造成權益受損與訴訟風險。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易中，買方最重視的無非是所購房屋的權利清晰與移轉安全。然而，實務上常見某些屋主明知房屋已遭法院查封，仍隱匿此事與買方簽訂買賣契約，收取價金後卻無法辦理所有權移轉，造成買方權益重大受損。此類情形涉及出賣人未揭露權利瑕疵之行為，依法應負擔相應責任。

 

按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」該條即為「權利瑕疵擔保責任」之依據，其意旨在於保障買方於買賣後能安心取得完整之所有權或其他權利，不受第三人之權利主張妨礙。若出賣人所交付之房屋，在買賣時已存在第三人之權利限制，例如抵押權、查封、典權或租賃關係等，均屬於權利瑕疵。

 

民法第353條進一步規定：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」亦即，若賣方違反此等擔保義務，買方可依債務不履行規定請求解除契約、損害賠償或其他救濟。所謂「房屋遭查封」，係指因債權人聲請強制執行而由法院查封標的物，使該不動產進入司法保全狀態，出賣人於查封期間不得移轉、設定負擔或變更登記。

 

依強制執行法第51條規定，查封後的房屋，其所有人仍名義上具登記權人，但該權利已受法律限制，若買方於查封後仍與賣方簽約，實質上是購買一個「無法自由移轉」的標的。除非屋主於交屋前清償債務並撤銷查封，否則無法完成過戶登記。此情形雖與「物的瑕疵」不同，但性質上屬於「權利瑕疵」，因為買方無法取得應有的所有權與使用權，賣方違反其擔保義務。

 

實務上，若賣方於簽約前隱瞞查封事實，致買方陷於錯誤而簽約，可依民法第92條主張「詐欺撤銷」。該條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」屋主如明知房屋查封仍隱匿，已屬積極詐欺行為，買方得撤銷契約，並請求返還價金及相關損害。若查封未能於合理期間解除，買方亦得依民法第226條第一項主張「給付不能」，解除契約並請求損害賠償。該條規定：「債務之給付，於債權人無責任之事由而不能時，債務人負損害賠償責任。」房屋經查封後，出賣人即無法履行交付及辦理所有權移轉登記義務，已屬客觀之給付不能。

 

換言之，查封雖非本身即使契約失效之原因，但若導致出賣人確實無法履約，則屬「履行不能」而非單純瑕疵。若出賣人明知查封存在而仍隱瞞，該行為更構成「故意不履行債務」，買方得依民法第256條主張解除契約，並依第216條第一項請求損害賠償，賠償範圍包括已支付價金、訂金、仲介費、代書費、貸款利息損失及其他可得利益之喪失。

 

此外，依刑法第339條：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」若屋主故意隱瞞查封並收受價金，已構成詐欺取財罪，買方得提出刑事告訴，使賣方負刑事責任。值得注意的是，並非所有查封都會導致契約當然無效。

 

查封僅為暫時保全措施，若屋主於交屋期限前完成清償債務並撤銷查封，仍可履行契約，買方不得以查封為由拒絕履約。因此，是否構成給付不能，應視實際履約能力而定。若屋主能於約定期限內消除查封障礙，即屬「遲延履行」而非「履行不能」，買方可依第229條請求定期履行，或逾期未履行時解除契約並請求賠償。

 

惟若查封遲遲未解除，導致過戶期限屆至仍無法辦理登記，即構成給付不能，買方即可解除契約。法院實務上曾指出，若買方能證明在訂約時房屋已遭查封，而賣方未告知，則賣方應負擔權利瑕疵擔保責任。

 

「出賣人於訂約時明知標的物有查封情事，未告知買方，致不能交付所有權，構成債務不履行，買方得解除契約並請求損害賠償。」又「出賣人交付已遭查封之不動產，因不能移轉登記於買受人名下，為履行不能。」可見實務上認定查封若致履約不能，出賣人須負損害賠償責任。關於買方應採取之救濟步驟，第一步應即以「存證信函」通知賣方，要求其限期解除查封或返還價金。信函內容應明確載明契約日期、查封案號、履約期限與法律依據，並保留副本作為證據。

 

第二步，如賣方逾期未履行，買方可依民法第226條、256條正式通知解除契約。

 

第三步，買方可另行提起民事訴訟，請求返還價金與損害賠償，並得依主張信賴利益損害。若查封源自債權人聲請執行而賣方惡意隱匿，買方亦可向法院聲請假扣押賣方其他財產，防止其脫產。

 

第四步，若確有詐欺嫌疑，買方可向地檢署提出刑事告訴，要求追究刑責。買方在簽約前，也應盡基本查證義務。依不動產登記規則，民眾可向地政事務所申請「不動產登記謄本」或「他項權利部謄本」，確認是否有抵押權、查封登記或預告登記等情形。若屋主拒絕提供或拖延時間，應立即停止交易。房仲業者依不動產經紀業管理條例第24條亦有「揭露義務」。

 

實務中，法院常就買方是否盡查證義務判斷是否有部分過失，如可合理發現卻未查閱謄本，則損害賠償金額可能酌減。若買方確實善盡查證仍遭詐欺，則可全額請求賠償。進一步而言，查封本身雖不必然構成履約障礙，但若賣方隱瞞此事，即破壞交易誠信。若賣方違反揭露義務，即屬違反誠信原則。此時，即便賣方事後能解除查封，法院仍可能認定其行為違法，應賠償買方因此所受信賴損害。若屋主於契約中特別保證「權利清潔」，即擔保標的物無任何負擔或查封情形，則屬保證品質的約定。此時即便查封於訂約後發生，出賣人仍應依約負擔保責任。

 

反之，若契約明文揭露查封，且買方明知仍同意購買，則不得再主張解除或損害賠償。另需區分查封與抵押權之不同。抵押權屬法定權利負擔，若契約明示並約定清償後塗銷，通常不構成瑕疵；但查封屬司法執行措施，具有禁止移轉效力，若未事前告知，即屬重大權利瑕疵。實務中有建商將尚未解除查封的預售屋出售給買方，聲稱日後會「協助辦理撤封」，法院多認為該行為違法。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-房地權利瑕疵-查封

瀏覽次數：1