若賣土地給他人，產權尚未移轉，後來土地遭到徵收，要如何處理？

 問題摘要：

當土地買賣契約成立後，若土地於登記前遭政府徵收，出賣人不再負移轉所有權之義務，買受人原則上亦免支付價金，但若買受人已經付款，則基於代償請求權，得請求出賣人將徵收補償金交付。此一機制兼顧了契約平衡與交易安全，避免出賣人藉徵收之偶然事件而同時獲取價金與補償金，造成買受人權益受損。買受人在面對此類情形時，應及早透過法律途徑主張代償請求權，以確保自身權益。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易中，出賣人與買受人締結土地買賣契約後，出賣人即負有移轉所有權並交付土地占有之義務，買受人則負有支付價金之責。然而，若在價金已支付、土地占有亦交付，卻尚未完成所有權移轉登記之前，土地遭政府徵收並給予補償金，究竟該補償金應歸屬誰所有，便成為一項重大爭議。

 

依民法第758條規定，土地所有權之移轉，必須透過讓與合意與登記始能生效，因此在形式上，土地所有權人仍為出賣人，政府徵收時依法應將補償金給予所有權登記名義人，即出賣人。然若從買賣契約關係觀之，出賣人未能完成移轉登記，致使買受人無法取得所有權，已構成債務不履行之給付不能，且此情形並非可歸責於出賣人，而是因國家行使公權力徵收所致。

 

依民法第225條第1項，因不可歸責於債務人之事由致給付不能者，債務人免給付義務。換言之，出賣人得免為移轉登記之義務。但依第266條規定，此時對待給付亦免除，若買受人尚未支付價金，則無庸再給付；若已支付價金，則得依不當得利返還請求出賣人返還該利益。進一步而言，依民法第225條第2項，債務人因不可歸責於己之事由致給付不能，而對第三人有損害賠償請求權或取得代償利益者，債權人得請求讓與或交付。

 

雖然徵收補償金非屬侵權行為之賠償金，但其性質係因標的物滅失所生之代替利益，買受人得類推適用第225條第2項之規定，請求出賣人讓與補償金。此一見解為實務多數所採，認為買受人既已支付價金，基於契約公平及風險分配，應取得徵收補償金，以實現買賣契約本旨。

 

因土地被徵收而使出賣人不能交付土地，屬不可歸責於雙方之事由，依第225條、第266條規定，出賣人免移轉義務，買受人免支付價金義務，雙方給付關係當然消滅。惟若買受人已支付價金，仍可依第225條第2項，請求出賣人讓與徵收補償金，否則將出現出賣人同時取得價金與補償金的不合理結果，有違誠信原則。

 

另如徵收補償金應視為出賣人履行不能所取得之代償利益，買受人得請求讓與。由此可知，雖然法律上徵收補償金形式上歸屬於所有權登記人即出賣人，但基於契約關係與誠信原則，司法實務普遍承認買受人得透過類推適用民法第225條第2項，請求出賣人交付徵收補償金。換言之，買受人之利益不會因未及登記而全然喪失，仍可透過代償請求權保障。至於買受人是否仍須支付價金，若其已全數支付，則得直接請求補償金；若尚有尾款未付，則應在請求補償金時同時履行價金給付義務，以符合法律上對待給付之公平性。

 

在不動產買賣的法律關係中，出賣人與買受人各自承擔契約上不同的義務，出賣人必須交付標的物並完成所有權移轉登記，買受人則必須支付價金。依民法第758條規定，不動產所有權之移轉，須以讓與合意及登記為要件，若僅有交付占有而未完成登記，法律上所有權仍屬於出賣人。

 

此時，倘若標的土地在移轉登記前遭到政府徵收，雖然買賣契約已經成立，但因不可歸責於出賣人之事由，出賣人已陷於給付不能，無法再履行將土地所有權移轉於買受人之義務。依民法第225條第1項規定，因不可歸責於債務人之事由致給付不能者，債務人免給付義務，出賣人遂得免除移轉登記的義務。又依第266條規定，因不可歸責於雙方當事人之事由致一方之給付全部不能者，他方亦免為對待給付之義務，因此，買受人也可免除支付價金的責任，若價金已經支付，則得依不當得利規定，請求出賣人返還。

 

然而，實務上進一步討論的是，若土地遭徵收而出賣人取得徵收補償金，該補償金是否應交付給買受人。民法第225條第2項規定，債務人因不可歸責於己之事由致給付不能，對第三人有損害賠償請求權者，債權人得請求讓與該損害賠償請求權或交付其所受領之物，此即所謂「代償請求權」。雖然徵收補償金並非侵權損害賠償，但徵收補償金係因標的物滅失而生之代替利益，性質上與代償利益相同，買受人得類推適用第225條第2項，請求出賣人讓與該補償金。其理由在於，若否認此請求，則出賣人將同時取得買賣價金與徵收補償金，買受人卻失去土地，將導致契約風險分配失衡，顯然違反公平原則。

 

最高法院80年度台上字第2504號判例︰「政府徵收土地給與上訴人（即出賣人）之補償地價，雖非侵權行為之賠償金，惟係上訴人於其所負債務陷於給付不能發生之一種代替利益，此項補償地價給付請求權，被上訴人（即買受人）非不得類推適用民法第二百二十五條第二項之規定，請求讓與。」

 

買受人若已支付價金，仍得請求出賣人交付徵收補償金，作為對土地的替代利益，以彌補其喪失土地的損失。承認買受人基於代償請求權，可向出賣人請求交付徵收補償金。

 

最高法院82年度台上字第258號︰「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。又因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項定有明文。上開六七之一、六七之二地號土地，因被徵收，致上訴人無從再將其提供與被上訴人使用，係不可歸責於兩造之事由。依上開法條規定，上訴人免其提供該被徵收之土地與被上訴人使用之義務，被上訴人亦免其提供系爭土地與上訴人使用之義務，交換使用關係即當然從此消滅。」(最高法院95年度台上字第859號判決、90年度台上字第1570號判決、90年度台上字第262號、84年度台上字第1708號判決)

 

因此，綜合以上規範與實務見解，可以得出結論：土地買賣契約成立後，若在移轉登記前土地遭徵收，出賣人雖可免除移轉義務，買受人亦免除支付價金義務，惟若買受人已支付價金，則得依民法第225條第2項類推適用，請求出賣人交付徵收補償金。此一制度設計，旨在平衡雙方權益，避免出賣人因偶然事件而獲取雙重利益，同時確保買受人不致因登記延遲而遭受無法挽回的損失。

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