房地面積超出或縮水在一般成屋買賣與預售屋買賣有不同？

問題摘要：

房地面積縮水或超出，在成屋買賣與預售屋買賣確實有不同處理原則，但其共同核心仍在於保障契約對價關係之平衡，除非契約明定合理找補方式，否則縮水部分必然屬於瑕疵，買方依法得以救濟，確保不動產交易的公平性與安全性。

 

律師回答：

在不動產交易實務上，房地面積是否與契約記載一致，往往牽涉到買賣雙方權益的核心問題，尤其是在成屋買賣與預售屋買賣之間，因為法律規範、契約型態及市場交易習慣不同，對於面積縮水或超出的處理方式也有所差異。

 

首先就成屋買賣而言，買受人所依據的通常是地政機關登記坪數，若契約中所記載的坪數與登記結果不符，依民法第354條規定，出賣人對於買受人應負擔瑕疵擔保責任，因為建物坪數不足將導致價值或效用減損。實務上也認為，坪數不足(指「地政機關登記坪數」小於「契約記載坪數」)會降低建物之價值及效用，構成「物之瑕疵」，買戶得主張減少價金，並依不當得利之規定請求建商返還面積短少部分的款項。

 

實務上多認為，若契約坪數大於實際登記坪數，即屬物之瑕疵，買受人得依民法第359條請求減少價金，並可依不當得利原則請求返還不足部分價金。此處關鍵在於，成屋買賣時雙方已將坪數及對價確定化，若未另約定找補機制，原則上出賣人須就短少部分負擔責任，除非契約有特別約定「依實際登記坪數計價」，否則一旦出現縮水情形，買方可依法主張瑕疵擔保救濟。反之，若坪數超出，理論上出賣人仍應交付完整標的物，買方已依契約給付價金，通常無須再補價，因為超出部分已包含於契約對價內，惟若契約有特別載明「依實際登記坪數結算」，則仍須按約計算。

 

其次，在預售屋買賣中，因為建物尚未完成，契約所載之坪數多屬預估數字，交屋時經測量後常出現差異。為避免爭議，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」特別規範了面積誤差找補機制，依第六點規定，若地政機關登記坪數少於契約記載坪數，則賣方應就全部短少面積找補，返還相應價金；若地政機關登記坪數多於契約記載坪數，則買方只需就超出部分找補不超過2%之價金，超過部分仍由賣方自行負擔。

 

在預售屋之買賣交易，常見「契約記載坪數」與「地政機關登記坪數」出現落差的情形，針對此「坪差」問題，建商與買戶應各就其短少或溢增的面積相互找補價金，以符合原來簽約時講好的對價關係(指買賣雙方議定之銷售坪數及總價款)。而有關找補的計算方式，依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第六點規定，如果是坪數不足的部分，賣方應全數找補，如果是坪數超出的部分，買方只找補百分之二為限(註：指最多找補不超過百分之二)。又上述面積誤差找補計算方式為「預售屋買賣定型化契約」的應記載事項，若漏未載入契約內，依消費者保護法規定，仍構成契約之內容。而若定型化契約條款違反上述面積誤差找補計算方式者，其違反的部分，依消費者保護法規定，應屬無效。

 

此一制度兼顧買受人保障與賣方合理利益，避免建商以契約不載或片面不平等條款規避責任。依消費者保護法規定，定型化契約若違反此規範，其違反部分屬無效，即使未載入契約，也視為契約內容，足見法律對消費者之強行保護。因此在預售屋買賣中，坪差問題已有明確的制度化解決方式，不得任意剝奪。

 

實務上亦屢次援引此規範，認定坪數不足會減損建物價值及效用，構成物之瑕疵，買方得主張減少價金並請求建商返還短少部分款項，而若建商拒不找補，法院往往支持買方請求。綜合而言，成屋與預售屋在處理坪差上的最大不同在於：成屋原則上依民法瑕疵擔保責任處理，除非契約有特約否則縮水部分出賣人須負責；預售屋則依內政部強制規範適用找補機制，短少全數由賣方補償，超出部分僅限2%內由買方補價。

 

此區別反映出成屋交易依重實體交付結果，預售屋則依重消費者保護，藉由強行法規防堵建商規避責任。實務上買方在簽約前，應詳閱契約條款，確認是否載明依「實際登記坪數」或「契約坪數」為準，並在預售屋購買時注意是否符合定型化契約規範，以免交屋時因坪差導致糾紛。賣方則應誠實揭露，並依規定辦理找補，以免構成瑕疵擔保或不當得利之責。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-房地面積短少-預售屋買賣

瀏覽次數：1