無法登記之買受房屋之面積是否屬於瑕疵？

問題摘要：

無法登記之房屋面積是否構成瑕疵，必須依契約約定與買受人知悉狀況而定。若契約僅約定總價，未明示面積須以合法登記為限，且買受人已實際取得該部分空間使用權，法院多認為不屬瑕疵；但若契約中明定登記面積即為交付標的，或出賣人隱瞞事實導致買受人誤信，則該部分無法登記即屬瑕疵，買受人得依法主張解除、減價或損害賠償。此一爭議提醒買受人在簽約前應詳細審閱不動產契約與現況說明書，並確認房屋面積與登記狀態是否一致，必要時可委請專業人士查驗，以避免因資訊不對稱而承受不必要的風險。

律師回答：

關於這個問題，在房屋買賣交易中，最常見的糾紛之一，就是買受人於契約成立並完成交屋後，發現實際取得的房屋面積與當初約定或預期不符，甚至其中部分面積因屬於增建、雨遮或其他未經合法申請的建築空間，無法辦理所有權登記，進而引發爭議。依民法第354條規定，出賣人對於買受人應擔保標的物在危險移轉時沒有減少其價值或效用的瑕疵，若存在減少房屋價值或通常使用效用的情形，即屬瑕疵。這裡所謂的瑕疵，並不限於結構性損壞或功能不足，亦包括法律上使用受限的情況。當房屋部分面積無法辦理所有權登記時，實務上究竟是否屬於瑕疵，必須依具體契約內容與雙方交易情形判斷。

，買賣契約的成立，只要當事人就標的物與價金達成合意，即屬成立。倘若契約文件與附表已明確記載價金與房屋各部面積，包含雨遮與增建部分，則該契約自屬有效成立。至於雨遮或增建部分雖無法辦理所有權登記，但若買受人在簽約時已知悉此情，並且實際取得該部分室內使用空間，法院認為仍應列入買賣標的「主附建物」面積的計算範圍。換言之，若雙方在契約中已有明確記載或買受人於簽約時已明知，則該部分雖無法登記，仍屬於出賣人交付標的的一部分，不當然構成瑕疵。反之，若出賣人隱瞞事實，導致買受人在簽約後才發現部分面積因屬於未經合法申請的增建或雨遮而無法登記，則可能構成民法第354條所稱之物的瑕疵，買受人得依第359條請求解除契約或減少價金，甚至依第360條主張損害賠償。

只要契約明確包含雨遮、增建，且買受人在簽約時已知情，即使該部分無法辦理所有權登記，也不當然構成瑕疵，買受人不得事後再以「無法登記」為由請求解除或減價。這份判決凸顯了「契約約定內容」與「買受人知情程度」對於判斷是否成立瑕疵責任的關鍵性。

最高法院97年度台上字第2082號民事判決：「按買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋，並未向其買受土地，而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表，已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定，其中包括「雨遮」及「增建」等情，為原審合法認定之事實，則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積，須以得合法登記為要件，則原審審酌卷內資料，並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載，認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取，該雨遮及增建部分面積，應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍，並說明計算房屋面積短少之賠償金額時，不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語，核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符，即無可議。」等參照。 

判斷是否屬於瑕疵，應考量三大面向：

第一，契約上是否有明確約定買受房屋之面積須以合法登記為限；第二，買受人是否在簽約時已知或可得知房屋部分面積無法登記；第三，該無法登記部分是否仍具有實際使用價值。若買受人明知卻仍承諾購買，則其後不得再以此為由主張瑕疵；但若屬出賣人惡意隱瞞，則買受人自得主張權利。從市場角度來看，買受人通常期待所購房屋能夠合法辦理登記並取得完整產權，若部分面積僅為違章增建或雨遮，其法律保障程度不如正式登記面積，未來可能面臨被主管機關拆除或限制使用的風險，這也使得該部分房屋的經濟價值顯然低於一般正常建物。法院因此認為，除非契約另有明確約定，否則出賣人應負擔瑕疵擔保責任。

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