土地都市計畫及建蔽率、容積率不實告知，是否屬於重要瑕疵？

問題摘要：

遇到土地都市計畫、建蔽率或容積率不實告知，買方可循民法第88條錯誤撤銷、第92條以詐騙而撤銷、第354條瑕疵擔保、第227條債務不履行，以及消保法、公平交易法等管道主張權利，但成敗關鍵在於買方能否提出足以證明賣方或仲介有不實表示的證據，並能說明自己已盡合理查證義務。實務要求買方須小心，不能因房仲自稱會幫客戶把關就掉以輕心，因為一旦發生爭議，仲介常推稱只是協助介紹，法律責任有限，最後承擔損失的仍可能是買方。因此，建議任何購地或買屋者，務必於簽約前自行至主管機關查證土地使用分區、建蔽率、容積率等資訊，必要時聘請建築師或專業法律人員協助審查，唯有如此，才能降低不實告知帶來的風險與爭訟。

 

律師回答：

關於這個問題，土地買賣或建案交易中，若賣方或仲介對都市計畫使用分區、建蔽率或容積率有所不實告知，常導致買受人日後因開發利用受限而產生重大損失，究竟如何處理，法律上有多重層次可循。

 

首先，依民法第354條，出賣人應擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，若賣方在銷售時表示土地容積率為300%而實際僅200%，顯然影響買方規劃建築面積及投資收益，構成效用瑕疵，買方得請求解除契約或減少價金，並請求修繕或賠償，重點在於由於此類瑕疵，不是通常效用，而是當事人契約預定目的下導致效用減損，所以不可用土地都市計畫及建蔽率、容積率不合買方的意思就是瑕疵，重點在於契約是否有明文規定。

 

其次，若買方因賣方不實告知而陷於錯誤，依民法第88條第1項及第2項，若錯誤涉及交易上認為重要之物之性質，買方得撤銷意思表示。例如土地位於乙種工業區而被誤導為商業區，或建蔽率、容積率遭高估，這些均屬交易上重要事項，得主張錯誤撤銷。但同條亦明定，若錯誤因表意人自己之過失所致，不得撤銷，重點也是此類錯誤必須在契約上明文列舉，或可以透過當事人意思推認，否則這類問題其實不會影響其通常效用。

 

尤其，此類資訊其實是公開資訊，實務見解認為，買方若具專業知識或交易金額龐大，卻未透過主管機關查詢公開資料，法院往往認定買方未盡合理注意義務，而認其有過失，撤銷難以成立。因此，舉證成為關鍵，買方須證明賣方或仲介確有不實陳述或隱匿，且其所述內容足以影響交易決定。若不是賣方而是仲介明示承諾容積率，甚至以書面文件保證，則屬明確表示，法院多認可買方請求；但若僅有口頭宣稱或廣告詞，而契約中未列明，則舉證難度甚高。

 

如果可以認定為交易重要內容，除錯誤撤銷外，還可主張債務不履行。民法第227條規定，債務人給付不完全時，債權人得請求損害賠償。若賣方承諾土地容積率符合某標準，卻交付不符，即屬給付不完全，買方得請求損害賠償或解除契約。實務上，法院常認為都市計畫使用分區、建蔽率、容積率等均屬土地核心性質，若與買方契約中載明或透過解釋可知之期待明顯不符，即使賣方辯稱不知情，仍應負契約責任。

 

從而，在房屋或土地買賣交易中，最重要的一環就是契約的審閱與文件的確認，因為不動產涉及金額龐大，影響層面廣泛，若當事人因輕信賣方或仲介的口頭承諾而忽略契約條款及產權文件的審查，往往會在日後引發無窮的糾紛。法律上對於錯誤意思表示的規範已經非常明確，依據民法第88條第1項：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」又依第2項規定：「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」

 

由此可知，錯誤若涉及交易上重要的物之性質，則視為意思表示內容錯誤，可以撤銷；但若錯誤發生原因出於表意人自己未盡注意義務，則不得援引此條救濟。實務判決亦屢次指出，所謂「過失」的判斷，應以表意人是否盡到處理自己事務同一程度的注意為標準（最高法院99年度台上字第678號判決即明示）。換言之，若買方於簽約前明明有機會查詢土地使用分區、建蔽率、容積率等公開資訊，卻因輕信仲介或賣方而未查，則法院通常認為買方自身有過失，不得撤銷契約。

 

原告購買高額土地，卻主張因被告或其仲介提供之A函誤導，致使其對土地容積率認識錯誤。然法院審理後認為：其一，A函出具時間距簽約已逾一年，是否仍具效力存疑；其二，原告本身為建設公司，具專業知識與交易經驗，且曾委託建築師查詢相關資料，應知曉僅憑A函不足以作為唯一依據，仍需再次確認；其三，原告未待查詢結果出爐便逕自簽約，顯示其未盡應有注意義務。故法院判斷原告之錯誤應歸責於其自身過失，依法不得撤銷契約，相關返還請求亦無理由。

 

這個案例凸顯一個核心重點：在房地交易中，不能過度信任仲介或賣方口頭說明，更不能僅憑宣傳資料作判斷，而必須將一切重要事項明文寫入契約，並詳加審查產權文件。若買方對於產權狀態、土地分區、建蔽率、容積率、是否有抵押負擔、是否有都市計畫限制等事項有所疑慮，應要求賣方於契約中明文保證，否則日後爭議極難主張。

 

因為依民法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」若買方無法提出賣方明確承諾的證據，即便確實被誤導，也難以舉證成功。這也是為何實務見解一再強調，仲介雖標榜「替客戶把關」，但發生問題時，仲介往往主張自己只是資訊傳遞者，不保證正確性，責任有限；若買方未親自查證，就難以獲得法律救濟，所以如買方無法查證，最好將之訂入契約條款。

 

因此，保障自身權益的最好方式，就是將一切重要資訊具體化、條文化，寫進契約條款，並保存完整書證。例如在契約中明確記載：「賣方保證土地之容積率為○○％，若不符，買方得解除契約並請求返還價金與損害賠償。」如此一來，將來一旦發生爭議，舉證責任較易達成，買方權益才有保障。總結而言，土地都市計畫、建蔽率、容積率、產權負擔等資訊，都是交易上最重要的事項，不能僅靠仲介口頭說明或賣方片面保證，而必須經過契約明文記載及官方文件查證。民法第88條雖提供錯誤撤銷之救濟，但若法院認定買方未盡合理注意義務，則將失去撤銷權，徒留高額損失無處追償。因此，房地交易真正的風險控管之道，在於簽約前徹底審查產權文件，有疑問務必請賣方保證，並以契約文字固定義務，切勿依賴仲介或賣方口頭承諾，才能避免誤信而陷入法律上舉證困境。

 

按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，民法第88條第1、2項定有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之。惟按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準（最高法院99年度台上字第678號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段亦有明定。惟查，原告主張：李家芳為被告之仲介，A函係被告透過李家芳提供予原告等語，既為被告所否認，自應由原告就此有利於己之主張負舉證之責，然原告就此並未舉證以實其說。而依原告提出之A函所示…，A函之受文者為李家芳，固可證明李家芳有向臺中市政府都市發展局申請系爭土地相關資料，然尚不足以證明李家芳係受被告之指示而為申請，更不足證明被告曾指示李家芳將A函交付原告。是原告主張A函係被告透過李家芳提供予原告，致原告誤認系爭土地之建蔽率、容積率等語，已難堪採。又觀諸A函之發文日期為108年5月7日，距離兩造簽訂系爭契約之109年7月17日…，已1年有餘，期間法令或主管機關就系爭土地建蔽率、容積率之規定或許可是否有所變動，並未可知。參諸原告為建設公司，依其專業知識及交易經驗，當熟知任何人皆得透過網路上公開之臺中市空間地圖查詢系統，利用地段地號、路名或門牌號碼先行查詢系爭土地之使用分區，再向臺中市都市發展局城鄉計畫科電洽或函詢確認系爭土地之建蔽率、容積率，且本件原告以高達5,526萬元之價格購買系爭土地，所費非貲，本應於簽訂系爭契約前，審慎評估系爭土地之各項資訊；復衡諸原告自承：原告委託蘇戊衍建築師事務所規劃設計，建築師說還是必須確認系爭土地之建蔽率及容積率，所以才再去申請等語…，而蘇戊衍建築師事務所係於兩造簽訂系爭契約前之109年7月8日即向臺中市政府都市發展局提出查詢系爭土地都市計畫及建蔽率、容積率之申請…，足見原告於簽訂系爭契約前，已知悉A函無法作為系爭土地規劃設計時認定建蔽率、容積率之唯一依據，而有向臺中市政府都市發展局再次確認之必要，並亦已提出申請，詎原告未待蘇戊衍建築師事務所函詢系爭土地建蔽率、容積率之結果，即與被告簽訂系爭契約。基此，原告於未查證系爭土地建蔽率及容積率之情形下，逕對被告為買受系爭土地之意思表示，難認原告已盡其交易上必要之注意義務，故原告對於物之性質認識錯誤，應具有過失，依民法第88條第1項但書規定，原告自不得撤銷買受系爭土地之意思表示。原告依民法第88條第1項前段撤銷系爭契約既無理由，則其主張依民法第179條規定請求被告返還不當得利，即乏依據，礙難准許。(臺灣臺中地方法院109年度訴字第3198號民事判決)

 

值得注意的是，買方在交易過程中，法院要求必須有合理程度的自我查證。土地使用分區、建蔽率、容積率均屬公開資訊，各縣市政府網站、都市發展局、地政事務所皆可查詢，若買方未查證即簽約，法院常認定其有過失，不予支持撤銷或解除。

 

即便仲介提供文件，買方仍應自行確認，特別是建設公司或專業投資者，對都市計畫應熟知並查詢，若全然依賴仲介或廣告，往往難以獲得救濟。因此，法律雖提供錯誤撤銷、債務不履行、瑕疵擔保等途徑，但舉證與注意義務的分配往往成為實務勝敗關鍵。若買方能提出賣方或仲介明確的書面不實表示，或廣告、簡報、對話紀錄，法院才可能認定賣方須負責任；否則，法院多數情況下會判定買方未盡注意義務。

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