因建商廣告誤導，購買到商業、工業區用地的住宅，應如何處理？

問題摘要：

因建商廣告誤導而購買到商業或工業區用地的住宅，消費者的處理方式主要有：行使詐欺撤銷權、主張瑕疵擔保解除契約或減少價金、請求損害賠償，以及透過公平交易法檢舉建商。法律的核心精神在於保障消費者知的權利與交易安全，避免建商以不實廣告謀取利益。實務判決也一再提醒建商，應在銷售時充分揭露土地使用分區與法令限制，否則將面臨契約撤銷、返還價金與行政罰則的多重責任。消費者在面對此類糾紛時，應把握法律賦予的救濟途徑，蒐集充分證據，並勇於行使權利，才能有效保障自身權益，避免因建商的不實廣告而背負不當損失。

 

律師回答：

因建商廣告誤導而購買到實際上屬於商業或工業區用地的「住宅」，這在台灣房地產市場並不少見，消費者往往因為廣告詞句、樣品屋配置及銷售人員的口頭保證，誤以為所購買的房地能作為日常居住使用，待簽約繳款後才發現依法根本不得作為住宅，造成嚴重的財產損失與生活不便。法律上該如何處理，必須分別從民法上的詐欺撤銷、買賣瑕疵擔保責任以及公平交易法上的不實廣告責任來探討。

 

首先，依民法第92條規定，因被詐欺而為之意思表示者，得撤銷其意思表示。若建商或銷售人員在行銷過程中，以廣告、樣品屋等方式，刻意營造住宅氛圍，並隱瞞土地使用分區限制，使買方陷於錯誤而簽約，這就屬於典型的詐欺行為，買方得於發現詐欺後一年內依法撤銷買賣契約，並請求返還價金。依第93條規定，自意思表示後經過十年不得撤銷，因此消費者必須在法定期間內行使撤銷權，否則權利消滅。

 

其次，依民法第354條關於瑕疵擔保責任，出賣人應擔保所出賣之物在移轉危險時，無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。若建商廣告為住宅用途，但土地使用分區實際上不得作住宅，顯然已減少物之通常效用或契約預定效用，買受人得依第359條請求解除契約或請求減少價金，或依第360條請求損害賠償。這些都是法律賦予消費者保障的手段。

 

再者，公平交易法第21條第1項規定，事業不得為虛偽或引人錯誤之表示或表徵，致影響交易秩序。若建商以「家」、「住宅」、「回家」等字眼廣告，並搭配床鋪、客廳、廚房的配置圖，實質上卻是商業或工業用地，這已構成不實廣告，消費者可向公平交易委員會檢舉，建商將受處罰，並可能面臨民事損害賠償責任。

 

實務亦有案例支持消費者立場，例如法院認為建商在廣告與樣品屋中明顯營造住宅用途，卻未在契約中明確告知「僅得供辦公室使用」，一般消費者對土地分區並不了解，因此建商有更高的告知義務，若隱匿不說，即屬詐欺。法院最後認定建商行為違反誠信原則，屬詐欺而可撤銷契約，並要求返還價金。

 

查：系爭房地之使用分區為商業用地，僅得作為辦公室用途，不可作為一般居住之住宅區使用，惟以被告委託麥特廣告股份有限公司（下稱麥特公司）銷售上開「敦揚」建案時所使用之室內設計傢俱配置參考圖，有床鋪、衛浴、飯廳、客廳等配置，又所發送之文宣廣告內容亦載有「在台北在東區，你想出走又想回家，那這裡就是夢想的家」、「以前回家只有一條安康路，現在條條大道送你進家門」、「當台北遇見『敦揚』，家就像溫暖太陽」、「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸福」、「如果台北有一座社區，可以擁有自然的碧蔭，那該是千金難買的幸福」等文字…。又被告悅O公司因於銷售上開建案廣告上，對於辦公室用途之建案使用一般住宅之用語、圖示，就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定…，是被告係以系爭房地得作為住宅使用為廣告，自應確保該廣告內容之真實，而上開銷售建物廣告所宣傳之系爭房地得供作一般住宅之用途，亦係影響原告是否承買之重要因素，惟系爭房地依法令既不得作為住宅使用，被告對於誤信該廣告內容而與其簽定系爭契約之消費者即原告，應有詐欺之情事。…惟以系爭契約第1條雖載有系爭房地之使用分區為社區中心商業區，並檢附上開新北市政府工務局函文、房屋平面圖為附件，惟並未明白敘明「僅得供辦公室使用」、「不得供住宅使用」或相類文字，且以一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭，於購屋時多均係經由廣告文宣、樣品屋型式及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容，此觀諸原告於本院審理中陳稱：契約書及附件工務局函文、室內配置圖我沒有看，我只有看大張的彩色配置圖。我一直沒有看契約，因為對方一直拿配置圖與樣品屋跟我談，且這些都是住宅，我沒有懷疑過等語…即知，而被告以彩色、醒目之廣告文宣將系爭房地所屬建案包裝為寧靜、宜人之住宅為銷售，再於系爭契約及附件中以專業、隱晦之文字、函文及圖說解釋該建案依法令之實際用途，尚難認已盡其告知義務。再縱認上開證人席O生、林O蓓證言屬實，惟上開銷售人員對於建築管理法令之瞭解，遠較原告為高，渠等既知悉原告購買系爭房地係為作住宅使用，即應誠實告知依法令無法作為住宅，豈有以曖昧態度迎合原告，甚且於該建案之樣品屋刻意營造適合住宅使用之型式，亦難認無欺瞞原告之情，另觀諸證人林O蓓上開證言，其與原告於接洽過程中，亦從未就上開廣告內容具體磋商，揆諸上開最高法院92年度台上字第2694號判決要旨，自難謂該廣告內容已非要約之一部。審酌近年房地產市場中，建商為求低價取得土地，並以較低房價吸引消費者，基於行政機關無法逐一取締之僥倖心態，屢屢違反土地使用分區之限制，將僅得供作工業、商業用地之建案充作住宅銷售，所衍生之後續問題不斷，建商一方面為求銷售，大肆彰顯其所推建案得作為住宅使用，一方面為規避事後行政、民事責任，於最低限度內聊盡告知義務，待得行政機關發覺該違法情形欲行取締時，該建案早已出售予消費者，則建商違反建築法規在先，於獲利後又不需承擔任何責任，並將後續問題留給消費者自行解決，其所為亦與誠信原則有違。被告悅O公司又辯稱系爭房地距離原告住所僅約1公里左右，原告為當地住戶，豈有不知系爭房地與山坡地比鄰，應不得作為住宅使用云云，惟以原告之住所縱鄰近系爭房地，並非表示即應知悉系爭房地之使用分區限制，被告悅O公司上開辯詞，尚無足採。再以被告悅O公司雖另聲請調閱原告於103年11、12月間，委託冠OO不動產仲介經紀有限公司銷售系爭房地之不動產銷售契約書影本1份，並據此主張原告應知悉系爭房地之使用分區云云，查原告固有於103年9月3日委託仲介銷售系爭房地，惟以期間係於103年7月1日簽定系爭契約之後，顯係於簽約後發現系爭房地僅得供辦公室使用，故欲脫手出售，尚難執此認定原告其簽約時，已知悉系爭房地之使用分區。

(臺灣新北地方法院104年重訴字第609號民事判決)

 

由此可見，消費者在遇到類似情況時，可以採取三種法律途徑：

一是直接向法院提起訴訟，主張撤銷契約或解除契約並請求返還價金；

二是選擇保留契約但請求減少價金與損害賠償；

三是向公平交易委員會檢舉，讓建商受到行政罰鍰，並輔以民事訴訟保障自身權益。在實務操作上，消費者必須準備相關證據，例如廣告文宣、樣品屋照片、銷售人員的口頭保證錄音、契約書內容等，以便法院判斷建商是否有詐欺或不實廣告行為。

 

同時，法院也會考量一般消費者對土地使用分區是否能合理理解，若認為消費者確實因廣告而陷於錯誤，建商就會被認定應負法律責任。值得注意的是，建商常在契約條款或附件中以專業術語或隱晦文字載明實際用途，以規避責任，法院在判斷時多會強調「一般消費者理解能力有限」，因此建商若未盡到明確告知義務，即使在契約有附帶資料，也難以免除責任。

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