買到使用分區有問題的房屋，應該如何處理？

05 Nov, 2025

問題摘要：

使用分區錯誤的房屋交易牽涉民事、行政乃至刑事法律責任。民事上，買方可依民法第92條主張詐欺撤銷、依第354條主張瑕疵擔保解除或減價；行政上，主管機關得依區域計畫法處罰並命令恢復原狀；刑事上，若賣方故意以虛偽手段誤導消費者，即可能構成刑法第339條詐欺罪，最重可處五年以下徒刑。法院於審理時，將從契約內容、廣告資料、樣品屋陳設與雙方陳述綜合判斷，若認賣方主觀上確有欺罔故意，即判決撤銷契約並返還價金。購買到使用分區不符的房屋，是一項結構性法律風險，買方可透過三種方向處理：第一，若有明確證據證明賣方隱瞞或誤導，可依民法第92條主張詐欺撤銷契約；第二，若詐欺難證，但土地用途確實違法，可依第354條主張瑕疵擔保解除或減價；第三，可向主管機關、消保官或法院提起申訴、調解或訴訟，維護權益。

律師回答：

關於這個問題，在台灣的房地產交易中，購買到「使用分區有問題」的房屋，是一種相當嚴重的法律風險。土地使用分區是依據都市計畫法或區域計畫法，由地方政府依都市發展、生活機能、環境保護等整體規劃所設定，用以決定每一塊土地的使用性質與限制。

當土地屬於商業區、工業區或非都市土地等不同區域時，其可興建或使用的建築物性質皆受嚴格管制。例如商業區可作為辦公室、店面、娛樂設施等用途，但不得作為住宅使用；若建商或屋主明知該地僅限商業用途，卻以住宅名義銷售給一般民眾居住，即構成明顯的詐欺行為，買方得依法撤銷契約並請求返還價金與損害賠償。

首先就「物之瑕疵擔保責任」這個重要的法律概念作個簡單的介紹。以本件為例，買方和原屋主(賣方)間是買賣契約關係，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方負有「物(房屋)之瑕疵擔保責任」，該責任是指：賣方於房屋交付買方時(指點交時，非過戶時)，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵(減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵)。而即是屬於減少該房屋作為居住使用之通常效用的瑕疵。又此「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該瑕疵之存在，亦不得免責。

然而當遇有以下情形時，賣方則可例外地免除該瑕疵擔保責任(民法第355條)：

1.買方於簽約時，早就知道情形了！

2.買方於簽約時，因重大過失(顯然欠缺普通人之注意程度，如一般人在同樣的狀況下會察覺到情形，但買方卻沒有發現)而不知情形。但賣方如果向買方保證不會情形，或故意不告知狀況，那麼即使買方有重大過失，賣方仍應負該瑕疵擔保責任。

因此，當買到的房屋出現瑕疵時，買方依民法第359條規定是可以解除契約或請求減少買屋之價金。但依實際情形，若解除契約顯失公平時，買方僅得請求減少價金。換言之，於瑕疵嚴重到難以修復之程度，危害使用安全，以致無法居住時，才得解除契約。

都市土地的使用分區主要分為住宅區、商業區及工業區三大類。住宅區細分為第一至第四種，第一種住宅區僅能興建獨棟或雙併住宅，不得作為商業或工業用途；第二、第三種住宅區則允許開設小型商店、日常服務業，但仍以居住為主；第四種住宅區則可兼容輕工業與零售業。商業區則區分為第一至第四種，第一種商業區多為社區商圈，提供民生服務與零售；第二至第四種則逐步擴大為區域性乃至全市性之商業活動中心。工業區則依污染性及產業性質分為特種、甲種、乙種及零星工業區，並禁止設立住宅或商業用途之建築。

至於非都市土地，依非都市土地使用管制規則第六條，亦須依編定之使用地類別使用，常見如甲乙丙丁種建築用地、農牧用地、林業用地等，若違反規定，依區域計畫法第21條，主管機關得處新臺幣六萬至三十萬元罰鍰，並得限期變更使用、停止使用或拆除恢復原狀；不遵從者更得按次處罰並採取強制措施。若違反情節重大且拒不改善，依同法第22條甚至可處六個月以下有期徒刑或拘役。換言之，若購屋者買到「使用分區不符住宅用途」的房屋，不僅該建物本身可能違法，還可能被限期停止使用或遭拆除，權益受損甚鉅。

依據民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」若建商或賣方明知房屋所處土地不得作住宅使用，卻刻意以「住宅」名義銷售，利用樣品屋以客廳、臥室、廚房等家庭格局布置，並以「夢想的家」「幸福起點」等廣告字眼誤導買方，使買方陷於錯誤而簽約，即屬詐欺行為。買方得主張撤銷契約，視為買賣自始不存在，並請求返還價金及相關費用。建商在明知土地為商業用地的情況下，卻以住宅名義販售並採居家樣品屋布置，確實構成詐欺，應退還價金並負損害賠償責任。實務上，要成功主張詐欺撤銷契約的關鍵在於「舉證」。

如法院常言：「舉證之所在，敗訴之所在。」買方必須具體證明賣方有使用詐術、隱瞞事實或誤導行為，例如廣告文宣、樣品屋布置、銷售人員錄音、簡訊或LINE對話紀錄等。單憑口頭陳述「被騙」難以被採信。

原告即憑建商繪製含臥室、床舖配置圖與促銷文案「夢想的家」，成功說服法院認定確有詐欺。若消費者遭遇類似情況，應即刻保存所有契約文件、付款收據、房屋廣告資料及現場照片，並以存證信函通知賣方主張撤銷契約。若協商未果，可向所在地地方法院提起民事訴訟，請求返還價金與損害賠償。

除民法救濟外，消費者保護法亦提供保護。依第17條規定，主管機關得針對不動產業擬定定型化契約應記載與不得記載事項，禁止業者保留變更契約內容之權或免除自身責任。若業者違反，該條款無效。換言之，若建商於契約中註明「土地使用分區與實際用途不同，買方不得主張權利」，即屬顯失公平條款，依法無效。消費者除可申訴外，亦可向地方政府消保官檢舉，由主管機關裁罰並協助調解。

此外，公平交易法第24條規定，事業不得以欺罔或顯失公平之方法招攬交易。若建商廣告與實際用途不符，除民事賠償外，主管機關亦得開罰並命令停止銷售。若買方僅能舉證賣方未明確揭露土地分區資訊，但難證其故意詐欺，仍可依民法第354條、第359條主張瑕疵擔保責任。所謂瑕疵擔保，指出賣人應擔保其交付標的物無妨害使用效用之瑕疵。土地使用分區錯誤使買方無法合法作住宅使用，顯然減損通常效用，構成瑕疵。買方可請求解除契約或減少價金。最高法院見解認為，若房屋雖可居住但違法使用可能遭裁罰或限期改善，仍屬效用重大減損。至於解除契約或減價的選擇，應視瑕疵是否可補正或排除。若土地確定不得變更使用，且主管機關已要求停止住宅使用，則契約目的落空，買方得解除契約；若僅待補辦變更使用分區程序可合法化，則得請求減價或要求賣方負擔相關變更費用。

非都市土地若未依核准使用，買方更需注意。依非都市土地使用管制規則第六條及區域計畫法第21、22條，違規使用不僅可能被罰鍰，甚至可停止供水、供電、封屋或拆除。買方若購得此類違法使用建物，不僅房屋價值受損，亦可能面臨行政處罰與使用限制，構成嚴重瑕疵。此時買方除可依民法主張解除契約外，亦可依不當得利原則請求返還價金。實務判決多採「誠信原則」衡量雙方責任：若賣方為專業建商或房仲，應負較高揭露義務；若買方為一般消費者，無法理解使用分區差異，其信賴利益應受保護。

若買方為投資客或具專業知識者，法院則會較嚴格要求其查證義務。為避免購屋糾紛，民眾在購屋前應主動查驗土地使用分區。可透過地方政府地政事務所或「內政部國土利用查詢系統」查詢地號之都市計畫分區、使用地類別、容積率與建蔽率。若購買預售屋，應要求建商提供建照、使照、都市計畫書圖及土地登記謄本，並確認契約中明載「土地使用分區」與「建築用途」一致。

若房仲或代銷業者以住宅名義銷售商業用地房屋，應即刻要求書面保證用途合法，否則不宜簽約。簽約時更應審閱不動產說明書，確認「土地使用分區」「建築使用執照」及「實際用途」欄位之內容。若文件上標註「商業用地」卻搭配住宅格局圖樣或以「住家」名義推銷，即屬高度警訊，應要求修正或拒絕購買。

若不慎購得有使用分區問題的房屋，除可依法提告撤銷契約或解除契約外，亦可採行政途徑爭取補救。例如若該地區有都市計畫變更可能，可由所有權人申請變更使用分區，經主管機關核准後方得合法使用；但此程序繁瑣且不一定成功，費用及時間均由買方承擔，並非實質補救。