不准蓋工廠，這是瑕疵嗎？

問題摘要：

土地「不准蓋工廠」是否構成瑕疵，端視契約如何約定與當事人合意的解釋，若契約明定或賣方廣告足以使買方合理信賴土地可用於建廠，事後受限即屬瑕疵，買方可依法解約或減價；若未載明，則須依契約解釋與誠信原則判斷，但基於風險控管，最佳作法仍是在契約中明確約定用途，以保障交易安全。

律師回答：

在土地買賣或房屋交易的法律實務中，若買受人購入土地或建物後，發現其使用受到限制，例如原本計畫興建工廠卻因主管機關公告土地被劃為污染管制區而禁止開發，這樣的情況是否屬於民法第354條所稱的「物之瑕疵」，以及買方是否得以此為由解除契約或請求減價，長期以來都是爭議焦點。

所謂瑕疵擔保責任，指的是出賣人於標的物交付時，應保證該物具備契約所約定或依通常情形可期待的品質與效用，否則買受人得依法律主張權利。因此，判斷土地「不准蓋工廠」是否為瑕疵，首要就是檢視契約的內容，如契約明文約定土地應得用於工廠興建，或賣方於廣告、招攬過程中對買方表示土地適合作為工業使用，則此約定即構成交易標的物的重要品質要素，出賣人應保證土地能用於工廠建造。

若事後因主管機關公告土地屬於污染管制區，依土壤及地下水污染整治法第17條限制不得新建或增建廠房，自然導致土地喪失契約所預期的用途，即應認屬瑕疵，買方可依民法第359條主張解除契約或減少價金。倘若契約沒有明確記載土地可用於工廠用途，則需透過契約解釋來判斷，依民法第98條規定，契約解釋應探求當事人之真意，不得拘泥於所用文字，若在交易廣告、銷售說明書或仲介介紹過程中，已明白指出土地用途為工業開發，且買方係基於此信賴而為交易，則即使契約未載明，也可認為雙方之合意包含了土地能用來蓋工廠之要素，若事後被禁止使用，仍屬瑕疵。

值得注意的是，廣告雖由仲介製作，但若其係出於賣方授意或默示同意，即應由賣方負責，因為仲介之行為可歸責於委託人。法院實務上亦強調，若廣告或促銷資料足以影響消費者的交易決定，則應視為契約之一部分，違反時可主張不實廣告責任與瑕疵擔保責任並行。至於是否必然構成解約事由，還需考慮瑕疵程度與交易目的之重要性。若土地僅部分受限，仍可從事其他合法使用，法院可能認為僅得減價；但若主要交易目的全然落空，例如買方購地唯一目的就是建廠，而主管機關公告完全禁止興建工廠，則屬於契約根本目的無法達成，買方即可解除契約，並請求返還已付款項。

另如可以透過契約明文或解釋可知應可以蓋工路是契約通常可合理期待之效用，若未達此標準，消費者得請求修理、更換、退費或賠償，此亦可作為買方主張解約的補強依據。在此案例中，天A公司購買土地後卻因土污法被公告為污染管制區，依第17條明文禁止新建或改建非整治計畫所需之建築物，自然無法蓋工廠，這顯然使交易根本目的落空。法院在新北地方法院105年度重訴字第63號判決即曾指出，即便建物後續經修補達到安全標準，仍不代表其原始設計施工已符合建築技術規則，仍屬瑕疵給付，買方可解約。

由此可見，只要違反強制法規，造成土地用途喪失或重大限制，即便賣方辯稱非故意隱匿，也仍須承擔法律後果。最後，給消費者的提醒是，購地或購屋時，應將預定用途明確記載於契約中，例如「本土地以興建工廠為唯一使用目的」，如此一旦受限，即可明確認定構成瑕疵，避免日後陷入舉證爭議；同時對於廣告或仲介口頭承諾，應要求納入契約或製作書面佐證，以便發生糾紛時可據以主張權利。

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