購買房屋後，地下室竟出現許多裂痕，經鑑定後才發現建物有沉陷的現象，我能夠請求解約嗎？

問題摘要：

地下室裂痕與沉陷屬於重大結構性瑕疵，一旦確定存在，買方得依民法瑕疵擔保規定請求解除契約並返還價金，即使建商已嘗試修補，仍不能掩蓋其施工違反建築技術規則之事實。契約保固期僅屬附隨約定，不能取代法定瑕疵擔保責任，法院亦多從保障消費者角度出發。因此，若經鑑定屬沉陷問題，買方完全可以依法解約，並請求價金返還與違約金，以維護自身合法權益。

 

律師回答：

在房屋交易實務中，買受人最擔心的問題之一就是交屋後才發現房屋存在結構性瑕疵，特別是涉及地下室裂痕、梁柱斷裂、地基沉陷等重大缺陷，這些問題不僅影響使用效能，更可能危及建物安全與居住品質，對消費者而言往往造成巨大的經濟損失與精神壓力，因此是否可以請求解除契約並要求返還價金，成為爭點。

 

依民法第354條規定，出賣人對於標的物應負瑕疵擔保責任，只要在交付時存在足以減少價值或效用的瑕疵，買受人即可主張權利，即便交屋時瑕疵尚未顯現，只要其原因早已存在於交付之際，仍屬瑕疵擔保範圍。又依第359條，買受人可以選擇解除契約或減少價金，且依第365條規定，瑕疵擔保請求權之時效為五年，因此即便房屋交付多年，只要在五年內發現結構沉陷等瑕疵，買方仍得依法主張。

 

以地下室裂痕與沉陷為例，通常必須透過專業鑑定方能確認，法院實務上常委託土木技師公會、結構技師公會或學術單位如台大地震中心進行檢測，檢測項目包括地基承載力、角變量是否符合建築技術規則、混凝土強度與施工標準等。如果鑑定結果顯示沉陷已超過法令或CNS標準所容許範圍，例如建築技術規則所規定之角變量必須小於1/250，而實際檢測卻遠超過此標準，即可認定為施工違反強制規範，構成重大瑕疵。

 

臺灣新北地方法院105年度重訴字第63號判決中指出，即便建商事後進行修繕並經專業機構審查認定可恢復安全，但僅表示建物經補強後得以維持安全，並不代表原始施工已符合建築技術規則之設計標準，因此仍屬瑕疵給付，買受人得依契約條款與民法規定解除契約並請求返還價金及違約金。這也顯示出實務上對於結構性瑕疵的判斷極為嚴格，只要涉及安全與使用效能，法院大多傾向保護消費者。

 

另一方面，在預售屋契約中，內政部公告的定型化契約範本常明定，若建商違反建築技術規則或CNS標準設計施工，買受人得解除契約並請求違約金，這條款通常具有強行效力，即便建商未載明或以不利條款限制消費者，依消費者保護法仍屬無效，法院可逕行適用。因此，若房屋沉陷情況確經鑑定屬施工瑕疵，買方完全可以主張解約。

 

至於建商常以「已過保固期」或「屬於天災因素」抗辯，但必須指出，契約保固責任與瑕疵擔保責任並不相同。保固責任多為約定性質，例如交屋一年內建商提供免費維修，這種保固期一旦屆滿建商即可免責，但瑕疵擔保責任則是民法直接規定，五年內買方仍可主張，因此建商不得以保固屆滿為由拒絕。至於是否屬於天災因素，若鑑定確認裂痕與沉陷來自於施工偷工減料、材料不符規範或地基設計不良，建商就必須負責，僅有在確定為不可抗力之情況下，建商方可免責。

 

當然，買方在訴訟上主張解除契約時，必須提出充分證據，包括契約條款、付款憑據、鑑定報告、照片與相關公文，以證明瑕疵嚴重到足以影響建物使用安全及價值。若法院認定瑕疵確實存在且無法透過合理修繕恢復原有品質，則會支持解除契約請求；若認為瑕疵可透過修繕改善且仍能達到安全標準，則可能僅判決減少價金或損害賠償，而不支持解約。在此背景下，買方若遇到房屋地下室裂痕與沉陷的情況，應先立即停止支付後續款項，並保全證據，向專業機構申請鑑定，再透過消保官協助或法院訴訟尋求救濟，以免因時效或舉證不足喪失權利。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-沉陷

瀏覽次數：12