地磚爆裂，建商是否不必負責？

問題摘要：

地磚爆裂是否建商必須負責，取決於爆裂原因與歸責性質。若經鑑定屬於施工或材料瑕疵，建商即應依民法瑕疵擔保負責，買方得請求減價或賠償，即使超過一年保固期亦然；若屬不可抗力或使用不當，則難以歸責建商。消費者如遇此問題，應立即蒐證，申請專業鑑定，並於五年期間內行使權利，以免時效消滅。建商則應誠實面對責任，避免因推諉導致消費糾紛及信譽受損。

 

律師回答：

關於這個問題，在房屋買賣實務中，地磚爆裂的問題相當常見，尤其在季節交替、溫差劇烈之時，磁磚受熱脹冷縮影響，若施工品質或材料不良，就會產生膨拱或爆裂的情形，常令住戶質疑建商是否應負責修繕。要釐清這個問題，必須區分「契約保固責任」與「民法上的瑕疵擔保責任」兩個層次，並檢視爆裂原因究竟屬於天災不可抗力，或是施工瑕疵與材料缺陷所致。首先，所謂契約保固責任，多數建商於交屋時會提供保固期限，通常依內政部頒布之定型化契約範本，對於建物固定設備如地磚、衛浴、門窗等，保固期約為一年，而對於樑柱牆等主要結構，則有十五年保固。倘若爆裂發生於保固期內，建商依契約即有無條件修繕義務；若逾保固期，建商常以保固已屆滿為由拒絕處理。

 

然而，契約保固並非責任的全部，法律上另有瑕疵擔保制度。依民法第354條，出賣人應擔保標的物於危險移轉時不存在減少價值或效用之瑕疵；第360條亦明定，買受人於受領標的物後，發現有瑕疵存在時，得依瑕疵擔保請求減少價金或損害賠償；第365條更規定，瑕疵擔保權利的時效為五年，換言之，即便建商契約保固一年已過，只要瑕疵在交屋時已存在且於五年內顯現，買方仍可依瑕疵擔保追究建商責任。

 

在房屋買賣與交屋糾紛中，地磚爆裂的責任歸屬經常引發爭議，核心重點就在於區分「瑕疵擔保責任」與「保固責任」的不同，因為兩者在法律性質、適用範圍以及存續期間都有顯著差異，最終決定建商是否需要對地磚爆裂承擔法律責任。

 

依據民法第354條規定，出賣人對於買受人應負擔物之瑕疵擔保責任，也就是說，在交付時標的物如果存在足以減少價值或效用的缺陷，即屬瑕疵，買方得依民法主張解除契約、減少價金或請求損害賠償，這種責任並非因契約條款而生，而是法律直接規定，具有強行性。

 

相對而言，保固責任通常是建商或賣方在買賣契約中明定，例如「交屋後一年內若有設備損壞由建商免費修繕」等，這類保固責任是附隨契約義務，具有約定性，其範圍與期間由雙方約定決定，常見的是建物主體結構十五年保固，內部裝修及固定設備一年保固。從這裡可以看出，瑕疵擔保責任著眼於「交付時的狀態」，保固責任則是針對「交付後的使用期間」進行補強。回到地磚爆裂的爭議，如果要判斷建商是否需要負責，首先要確認爆裂的原因與時間點。如果地磚在交屋時就已存在不良施工或材料瑕疵，例如黏著劑配比不當、工法瑕疵、磁磚材質不良，這些問題可能在交付當下尚未顯現，但其實已經潛藏於房屋之中，只是延後爆發，此時應認定在交付時瑕疵已經存在，屬於民法上的瑕疵擔保責任範圍，買受人於五年期間內仍可追究建商責任。

 

相反地，如果交屋時並無瑕疵存在，地磚貼附牢固，沒有任何缺陷可言，後來因為天候極端變化、熱漲冷縮或住戶自行改裝造成爆裂，那就屬於交付後發生的新狀況，建商不再負瑕疵擔保責任，僅能依契約約定的保固條款判斷是否需要修繕，一旦超過保固期限，建商即可主張無責任。這也是為什麼「交付之時是否存在問題」成為關鍵判斷點，因為瑕疵擔保責任以交付時狀態為準，而保固責任則是交付後持續提供的契約性保障。

 

實務上，這個界線往往需要透過專業檢查或鑑定來確認，例如聘請土木技師或建築師進行檢測，以判斷爆裂是否因施工工法瑕疵或材料缺陷所致。如果鑑定結果顯示黏著劑未依標準施工、施工時偷工減料或磁磚本身不符品質規範，則可合理推定交付時已存在瑕疵，建商不得以保固期已過為由推諉。反之，如果鑑定確認交屋時磁磚完好，後續爆裂純粹是因自然天災或住戶使用不當，建商即可免責。值得注意的是，法院實務也曾指出，契約保固期與瑕疵擔保責任不可混為一談，保固期結束不代表買受人喪失瑕疵擔保權利，因為後者是法律直接賦予的權利，時效為五年。這樣的規範是為平衡建商與消費者之間的不對等，避免消費者因資訊不足或瑕疵潛伏期過長而無法追究責任。

 

不過，買方若要主張瑕疵擔保，必須盡到舉證責任，證明地磚爆裂原因可以追溯至交付時存在的缺陷，而不能僅以「交屋後爆裂」作為當然理由。總而言之，地磚爆裂是否建商必須負責，端視交付之時是否已存在問題而定。如果交付時就有潛在瑕疵，即屬民法瑕疵擔保範疇，買方可依法請求救濟；若交付時完好無瑕，之後因天候或使用不當才爆裂，則僅能依保固責任判斷，超過保固期建商可免責。這也提醒消費者在交屋時務必進行詳細檢查，最好委請專業技師陪同驗屋，將所有發現的問題即時記錄並要求建商處理，如此才能在日後爆裂爭議發生時，清楚釐清責任歸屬，避免陷入舉證困境。

 

因此，若地磚爆裂原因經專業鑑定認定係施工不良或黏著劑配比錯誤、工法瑕疵、磁磚材質不佳等因素，則屬於交屋時已存在之潛在瑕疵，即使交屋多年，仍在五年期間內，建商不得以保固期屆滿為由推卸責任。

 

反之，若鑑定結果顯示爆裂純屬於不可抗力之天候變化，或屬後續使用不當所致，則難以歸責於建商。這裡的關鍵在於舉證，通常需委託土木技師公會或建築師公會進行結構檢測及材料鑑定，才能判斷原因是否歸責於建商。實務上法院亦常依據專業鑑定作為判斷基準，例如認定磁磚爆裂與當初施工工法有關，即認定建商負有瑕疵擔保責任。

 

再者，若地磚爆裂導致住戶跌倒受傷或財物損害，除瑕疵擔保外，尚可能觸及侵權責任。依民法第184條，因故意或過失不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；第191條亦規定建築物因設置或保存有欠缺致人損害，所有人或占有人應負賠償責任。

 

倘若建商施工瑕疵導致磁磚爆裂並造成住戶傷亡，即可循侵權行為請求損害賠償，包括醫療費、財產損失與精神慰撫金。實務爭議中常見建商將保固責任與瑕疵擔保責任混為一談，誤導住戶認為逾保固期即無權利主張，然二者性質截然不同：保固屬契約約定，時間通常較短；瑕疵擔保則屬法律強行規定，時效為五年，若為主要結構甚至依建築法可延長至十五年，買受人不應輕易放棄。

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