房東未經房客同意進入租屋處，是否構成侵入住宅？

05 Jan, 2019

問題摘要：

刑法中的「無故侵入住宅罪」相符，雖然房東擁有房屋所有權，但在租賃關係存續期間，房客擁有房屋的使用權。除非有法定程序結束租賃關係或經過雙方協議終止，否則房東未經房客同意私自進入房客的住宅是違法的。即使是出於維修或其他合理理由，房東也應該事先獲得房客的同意或提前通知。否則，房東的行為可能被視為無故侵入住宅罪，受到刑事責任的追究。因此，房東在處理租賃關係中應該謹慎行事，避免侵犯房客的合法權益。

律師回答：

關於這個問題，房東未經房客同意，不得私行持備份鎖鑰進入，這應該是一般人都有的常識。過去常有類似爭議案例，例如房東要出賣房屋，帶客人來看屋時，沒有經過房客同意進入屋內；或是租期過了東西不搬，又不交待如何處理，房東只好進去處理；或是房內漏水，未徵得房客同意，進入房內修繕。這些類型行為，是否構成無故侵入住宅，都有討論的空間。

房東藉故跑進房客的租屋處，雖然房子是自己的，但是已經租出去了，這種無故跑進去的行為，構成刑法的無故侵入住宅罪。

「無故侵入他人住宅」構成要件

依刑法第306條第1項規定：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。第2項規定：無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。又關於上開條文之解釋，即按刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅，乃指未得該住宅之支配或管理權人之明示或默示認許，且無正當理由而擅行侵入者而言（最高法院89年度台上字第5091號判決意旨參照）

未得支配或管理權人同意：此條件指出，任何人未獲得住宅的支配或管理權人（通常是屋主或租賃中的房客）的明示（直接同意）或默示（如行為上的容許）同意，不得進入該住宅。

無正當理由：即使未獲得明示或默示同意，若有正當理由（如緊急救援、自衛等情形），侵入行為可能不構成犯罪。無正當理由則指缺乏合理或法律上認可的理由而擅自進入。

房東進入房屋的合法情形

緊急修繕：

如房屋結構出現危及人身安全的緊急問題（如漏水、天花板坍塌等），且需立即處理以避免進一步損害，換言之，具有緊急避難之情事。

法定事由：

如房客違反租約明確規定（例如禁止的行為，如非法活動），且具有正當防衛之情形，且有足夠證據支持房東的主張。

房客同意：

房客提前被告知並同意房東在特定時間進入房屋。

換言之，雖然房東有房屋所有權，但是房屋的使用權已經出租給房客，房東就不能使用該房屋；就算房東基於修繕房屋所有權為理由，欲使用該房屋，還是要經過承租人的同意。畢竟承租人應注意這方面的隱私問題。因此，除非類似颱風把窗戶吹個大洞或出租人不知去向，屋內傳來陣陣惡臭，有急迫危險，來不及等房客來回處理的情形，可能構成有故進入房屋；否則，房東持備份鎖鑰跑進房客的屋子裏，很容易構成無故侵入住宅罪，房東一定要相當留意之。

租賃關係存續期間，房屋的所有權還是房東享有，但是房屋的使用權就歸屬於房客，不論房客是否有依約繳納租金或是否有房屋修繕之爭議，只要租賃關係沒有經過雙方協議終止或解除，或是經過法定程序結束租賃關係，房客可自由全權使用房屋，房東對於房屋的使用權利暫時終止。因此，房東若無故進入房客使用的租賃空間，就可能構成無故侵入住宅刑事責任。實際上，若發生房客違約之情形，也必須循法定程序來終止租約，此時才能終止房客使用房子的權利。

租約到期是否就可以進入？

房客未遵守解約後的義務（即搬離房間），依然占用房間。房東應通過合法途徑，即起訴請求法院判決並聲請法院強制執行來收回房間。除非符合民法第151條的自力救濟條件，即在無法及時獲得法院或其他有關機關的援助以保護自己權利的情況下，私人不得以任何強制手段自行實現權利。房東私自進入房客的住所，構成了無故侵入，違反了刑法第306條。

臺灣臺北地方法院104年度上易字第210號判決：「雙方已經合意解除051室房間租賃契約，告訴人李國颯需於103年1月30日搬離051室房間，惟被告僅取得對於告訴人李國颯之租賃物即051室房間返還請求權…若承租人即告訴人李國颯拒不返還，就此民事糾紛，應本於契約及民事法律規定，起訴請求法院依法判決，並於取得執行名義後，聲請法院強制執行，除有民法第151條規定，為保護自己權利，不及受法院或其他有關機關援助，得對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損要件下得自力救濟外，法律尚不容私人以強制手段介入，自行實現權利內容，否則法律規範、設置之程序毋寧形同虛設…被告前後二次無故侵入告訴人李國颯所在之051室房間，均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件…」。

房東應避免的行為，即是未經通知擅自進入，未事先通知房客或在沒有緊急情況下擅自進入。房東應與房客建立開放且正式的溝通渠道，對於任何需要進入房屋的事由都應提前與房客協商並取得同意。在緊急情況下，應立即通知房客，並解釋進入的必要性。若可能，最好有房客在場。

總之，對於房東來說，即在租客拖欠租金或違反租約條款時，必須耐心地遵循法律程序，包括向法院提起訴訟並聲請強制執行，而不是自行採取行動。房東在管理租賃物業時應嚴格遵守法律規定，尊重房客的居住隱私權，並在必要時進行恰當的法律行動。這樣不僅有助於保護房東自身的權利，也能維護良好的租賃關係和社會秩序。