買中古屋水壓太小，可要前屋主負責嗎？

問題摘要：

買中古屋發現水壓不足是否能要求前屋主負責，主要取決於以下幾點：一、是否達到「減少其通常效用或契約預定效用」的程度。二、水壓不足是否源於管線老舊、設計不良等屬於屋主應負責的原因。三、前屋主是否有刻意隱瞞或詐欺行為。四、買方是否在法定期間內通知並提出請求。結論是，若水壓不足確實影響到正常居住使用，並非單純因地勢限制，而屬於房屋瑕疵，則買方得依民法相關規定，請求前屋主減少價金、返還部分價款，甚至解除契約。若水壓不足僅屬輕微不便，則較難主張法律責任。

 

律師回答：

買中古屋發現水壓太小，是否可以要求前屋主負責，這是一個涉及「物之瑕疵擔保責任」的重要法律問題。一般消費者在購屋時，往往重視房屋外觀、地段、交通便利性等條件，卻忽略了隱藏性的瑕疵，例如水壓不足、管線老舊、結構問題等。

 

等到實際入住後，才發現用水不便，甚至影響日常生活品質，這時候便會產生「能否向前屋主追究責任」的疑問。法律上，依據民法第354條規定，出賣人對於買受人，應擔保其交付之物在危險移轉時（通常是交屋完成時），並無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，且應具有保證的品質。

 

出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人如依民法第三百六十條規定負不履行之損害賠償；或依同法第二百二十七條第一項規定負債務不履行損害賠償或補正責任者，買受人均得行使同時履行抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，以確保買受人所買受之物完全無缺，而避免遭受無謂之損失。倘買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（本院五十年台上字第一五五○號判例參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

 

若物之價值或效用已明顯降低，或未達契約所預期之水準，即可構成法律上所謂「物的瑕疵」，出賣人即應負擔保責任。水壓不足是否屬於瑕疵，必須從「通常效用」或「契約預定效用」來判斷。

 

通常效用是指房屋一般應有的使用功能，例如能正常供水、正常排水、維持日常生活需要；契約預定效用則是指買賣雙方在契約中所約定或期待的功能，例如在廣告文宣或說明中強調「供水順暢」、「設施完善」，或在簽約過程中由屋主明確保證「水壓足夠」，則此即屬契約預定效用。若房屋實際情況顯然無法達到上述標準，便可認定為瑕疵。

 

實務上亦認為，物的瑕疵不以物質上的缺陷為限，凡減少物的使用價值或效用者，均屬瑕疵。因此，即便房屋結構完整，但若水壓不足，導致日常用水極度不便，例如無法同時開啟淋浴與洗衣機、位於高樓層時出水僅成細流等，已經足以影響正常居住效用，即可能成立瑕疵擔保責任。另一方面，還需考量水壓不足的原因。

 

若原因在於房屋本身管線老舊、設計不良或施工不當，則屬於前屋主應負擔保責任的範圍。倘若水壓不足純屬於建築結構特性，例如公寓頂樓因重力供水天然限制，較低樓層水壓不足，這種情況下是否構成瑕疵則有爭議。因為在一般交易觀念下，頂樓住戶本就會承受比低樓層更弱的水壓，若尚在合理範圍內，法院可能認為這不構成瑕疵，買方必須自行安裝加壓馬達改善，否則即屬「因物之性質」本來如此，不能要求前屋主負責。

 

相對而言，若經專業鑑定發現，房屋原有管線堵塞、老化，致使水壓明顯低於合理標準，甚至影響安全或無法使用，這就屬於前屋主未善盡告知義務的情況，買方即可依民法第359條，請求解除契約或減少價金。若解除契約顯失公平，則至少可以主張減少價金，要求返還部分購屋款。

 

再者，若買家已經有要求前屋主保證或說明，但前屋主在交屋過程中刻意隱瞞此一瑕疵，甚至於買賣過程中保證水壓正常，這就可能構成「詐欺」，買方得依民法第92條撤銷意思表示，並請求返還價金或損害賠償。此種情形甚為少見。

 

此外，依民法第227條不完全給付的規定，若出賣人交付的房屋在效用上不完整，仍須負損害賠償責任。這裡特別要提醒買方，瑕疵擔保責任具有期間限制。

 

依民法第365條，買受人應於發現瑕疵後六個月內通知出賣人，否則喪失權利；自交付之日起經過五年，出賣人即免責。

 

若涉及詐欺隱瞞，則適用民法第93條，一年內得撤銷意思表示。因此，買方若發現中古屋水壓不足，應立即蒐集證據，例如錄影、照片、請水電技師檢測出具報告，並盡快以存證信函通知前屋主，保留法律追訴權利。

 

從實務判決觀察，法院在判斷「水壓不足」是否屬瑕疵時，多採取客觀標準。例如有判決認為，若水壓不足導致日常用水極端不便，甚至必須立即改善，便屬瑕疵；但若僅是頂樓因地勢關係水壓略低，仍能滿足基本需求，則不屬於瑕疵。換言之，是否成立瑕疵擔保責任，仍須依個案情況判斷，並無絕對標準。

-房地-房地買賣-房地瑕疵-水壓不足

瀏覽次數：9