天啊，我買到凶宅！？可以告詐欺罪嗎？

問題摘要：

若賣方明知房屋為凶宅仍隱瞞事實並高價出售，即可能同時面臨民事責任與刑事責任，買方可選擇以民法第354條請求解除契約或減少價金，並同時報警提起刑事告訴，主張賣方涉及刑法第339條詐欺罪。法院在判斷時會考量是否有隱瞞或虛偽表示、是否影響買方的購買決定、以及價金差額是否足以構成不法利益，這些都是定罪量刑的重要依據。因此，買到凶宅若屬賣方刻意隱匿的情況，確實可能構成詐欺罪，除返還價金之外，賣方還可能面臨刑責與不法所得沒收，這也是司法實務保障交易公平、防止不動產市場不法行為的重要措施。

律師回答：

在我國法律實務中，所謂「凶宅」的存在雖然並未有明文定義，但最高法院與各級法院歷年判決多已承認，若屋內曾發生自殺、兇殺或其他非自然死亡事件，通常足以影響一般人對於該屋能否安居的心理感受，並直接反映在不動產交易市場的價格與成交率。基於這樣的社會共識，法院多認為凶宅屬於房屋的一種「心理瑕疵」，雖然不影響房屋的物理結構，但卻實質降低其經濟價值，因此出賣人有誠實告知的義務。倘若賣方在交易過程中刻意隱瞞房屋曾有非自然死亡事故的事實，而使買方在不知情的情況下，依一般行情價格購入該房屋，這樣的行為就可能觸及刑法第339條所規定的詐欺罪。

依該條文，意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人交付財物，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。實務上認定詐欺罪的三要件，包括主觀上之犯意、客觀上之詐術行為，以及因果關係下取得財產利益。若賣方明知房屋是凶宅，卻對買方否認或隱匿，顯然具備詐欺之「詐術行為」；買方因而誤信並交付價金，則「因果關係」成立；而賣方則因隱瞞行為，獲取超過凶宅行情價的差額利益，即屬「不法之所有」。這樣的模式，正與詐欺罪的構成要件相符。

進一步來看，法院於臺灣高等法院刑事判決105年度上易字第944號案例中即明白指出，若賣方在購屋時因凶宅因素而以低價取得，日後出售卻隱瞞事實並以一般行情售出，則主觀上具備詐欺犯意，客觀上亦有隱匿事實導致買方陷於錯誤而交付價金之行為，因此足以成立詐欺罪。該案法院同時對於「沒收」問題加以處理，認為一般房屋與凶宅之行情價差約有三至五成，若房屋成交價為378萬元，則按最小價差三成計算，賣方不法取得之利益為1,134,000元，依法應予沒收。

由此可知，在凶宅糾紛中，不僅涉及民事上的瑕疵擔保責任與契約解除或減價請求，若賣方有主觀隱瞞或虛偽表示，還可能同時觸犯刑事法上的詐欺罪責。值得注意的是，若賣方於交易前已明確告知房屋為凶宅，並經買方在知情狀況下仍以折價購入，則詐欺罪的要件便不會成立，因為買方並未因誤信而交付財物，賣方也未藉虛偽或隱匿取得不法利益。這顯示詐欺罪的判斷關鍵在於資訊不對稱是否因賣方惡意隱匿而發生。反之，若賣方也確實不知房屋曾有非自然死亡事故，或該事故並非發生於房屋內部，而是與房屋本身無直接關聯，例如跳樓墜落地面或發生於鄰近場所，則是否構成凶宅本身已有爭議，更遑論賣方是否有詐欺故意。因此，實務上會依具體事實審酌，並非凡涉及死亡事故即一律成立詐欺。

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