隱瞞出售的房屋兇宅，是否詐欺罪？

問題摘要：

所謂「凶宅隱瞞」之問題應區分為民事與刑事層次：在民事上，出賣人如未揭露房屋之重大非自然死亡事實，買受人得依民法第359條主張解除或減價請求，或依第227條第1項請求損害賠償；在刑事上，若行為人具備詐欺之主觀故意，且其隱瞞行為足以造成被害人錯誤交付價金之結果，始構成詐欺罪。若欠缺詐術或不法所有意圖，則屬民事糾紛，不應以刑事追究。法院一貫見解亦認為，刑法之核心在於「行為人意圖不法所有」與「詐術行為」，僅因道德上之不當或疏忽說明不足，並不足以入罪。實務操作上，若買方懷疑買到凶宅，應先蒐集證據（如警察紀錄、死亡證明、鄰里證言等），再依民法請求減價或解除契約；若能具體證明賣方有故意隱瞞或造假行為，再向檢察官提出刑事告訴。由此可見，隱瞞房屋凶宅之情形，是否構成詐欺罪，取決於該死亡事件之性質、地點、出賣人主觀意圖及客觀詐術行為之有無。若僅屬借道或鄰近發生死亡之情事，難以認定出賣人具詐欺故意；反之，若屋內發生自殺或兇殺而故意隱瞞，則有成立刑法詐欺罪之可能。整體而言，司法實務趨向將凶宅爭議歸於民事瑕疵範疇處理，僅在惡意隱瞞或偽造文件的情形下，方涉刑事責任，以兼顧法律明確性與社會公平性。

 

律師回答：

關於這個問題隱瞞出售的房屋為兇宅是否構成詐欺罪，必須從刑法、民法與實務上對「詐欺」與「物之瑕疵」的界線加以釐清。刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」此處所謂「詐術」係指行為人採用足以使人陷於錯誤而交付財物之欺罔行為，其成立要件須具備行為人有不法所有之意圖、行使詐術及被害人因詐術陷於錯誤而交付財物等構成要素。若行為人僅未主動揭露某項資訊，且該資訊並非交易上應告知之重要事項，或其主觀上並無詐欺之意圖，即難以構成刑事上之詐欺罪。實務上認為「瑕疵不動產」係指該不動產因特定事件或原因而影響其使用、效用或價值，使之劣於其他同類不動產。

 

民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」此條明定出賣人負有擔保物之無瑕疵義務，，所謂瑕疵不動產，指該不動產受到特定事件或原因影響，而造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產，換言之，瑕疵屬於相對性的概念。若標的物具有影響價值或效用之瑕疵，買受人得依民法第359條行使解除或減價權，而同法第360條則可請求損害賠償。

 

所謂「凶宅」，雖法律上無明確定義，但依不動產交易慣例與內政部於97年之函釋，係指建築物之專有部分曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡事件（例如跳樓、一氧化碳中毒），包括在專有部分內求死而死亡者。若僅於公共空間或他人產權範圍內發生死亡，通常不列為凶宅範疇。內政部公告之不動產說明書亦要求賣方應揭露「於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形」，若有，應加以說明。因此，若出賣人明知房屋曾發生此類事件卻故意隱瞞，致買受人陷於錯誤而交付價金，則在客觀上有詐術行為，主觀上具有不法所有意圖時，可能構成詐欺罪。

 

然而，若僅屬社會觀感或模糊事件，且出賣人無隱瞞之故意，即不應輕率以刑法論罪。宜蘭地方法院一件案例即說明此點：該案屋主出售房屋後被控隱瞞房屋曾讓工人遺體借道搬運，買方指稱因此買到凶宅而告屋主詐欺。法院調查認為該屋並非發生死亡事件之地點，遺體僅借道經過，且屋主並非為隱匿此事獲取不法利益，其行為難謂具詐欺之詐術與不法所有意圖，最終判決無罪。此與最高法院46年台上字第260號判決意旨相符：「所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪。」

 

我國法律雖然沒有「凶宅」的用語，但依照市場上不動產買賣交易慣例，是指曾發生兇殺或自殺等死亡事件的房屋。至於房屋是否因曾有人在此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅是個人主觀及心理層面的想法，也會因人、因時或宗教信仰不同而有。為保障交易公平，也為取得社會大眾的一般共識，購買民宅，除非有特別約定，否則即指建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

 

實務上亦有見解認為，凶宅爭議屬於民事層面之物之瑕疵問題，出賣人未揭露之情形，買受人得依民法請求減價或解除契約，惟不足以動用刑罰。法院強調刑法乃最後手段，應謹慎限縮適用。是以，在具體案件中，必須審酌出賣人是否明知並故意隱瞞、該死亡事件是否屬於專有部分發生之非自然死亡、該事項是否足以影響一般人交易決定等三項關鍵因素。若出賣人確知屋內曾發生兇殺、自殺或重大非自然死亡，卻於出售時故意否認或製作虛偽說明書，造成買方陷於錯誤購買，則不僅構成民法上的瑕疵擔保違約，亦可能同時構成刑法詐欺罪。但若僅屬於鄰近區域發生事故、或例如遺體借道、自然死亡、醫療急救等非凶殺自殺事件，且出賣人無隱瞞故意，則即使買方主觀認為心生嫌惡，仍不屬刑事詐欺之範疇。法院於實務上也會參酌交易價格、賣方行為是否獲取不當利益、買受人之審慎查證義務等因素。例如若賣方以低於市價出售，且未積極以虛偽方式誤導，通常不構成刑事責任。反之，若故意以虛假廣告或偽造不動產說明書隱瞞自殺或兇殺事實，則不僅涉及民法瑕疵擔保責任，亦可能觸犯刑法第210條偽造文書罪與第339條詐欺罪。

 

換言之，建築的專有部分（例如屋內或陽台），曾發生兇殺或自殺而死亡，或是在專有部分有例如跳樓等求死行為致死的時候，就算是凶宅。至於，「意外死亡」（例如一氧化碳中毒）是被排除在「非自然死亡」以外的。事實上，司法實務上的見解與內政部此函釋並不相同，實務上認為，於一般不動產交易中，若有意外死亡之事實，普遍也會令民眾產生嫌惡感，認其屬於民法買賣的「物之瑕疵」的一種類型，可能會影響房屋交易上的價值；而內政部所公告的不動產說明書應記載及不得記載事項中，就有一條為「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」

 

況且，本件是消極不告知，除非買方有要求，且該要約會影響房價，並不能認定在主觀上是基於不法所有意圖而故意隱瞞此訊息（且也不違反雙方買賣契約所約定的告知義務條款）。而依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約的主要給付義務，是在於買賣標的物所有權移轉與價金交付；買賣契約的主要目的，是在於買賣標的物是否符合一般得以使用、收益的狀態。至於買賣標的物若有瑕疵，且影響正常使用、收益，買受人可以依民法相關規定，主張行使減少價金等權利。所以，如果沒有具體證據與積極事證可以證明犯罪，則不應輕易用刑法處罰。

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