實務上凶宅之認定標準

問題摘要：

凶宅之認定標準可整理如下：第一，必須發生於賣方持有產權期間，前手屋主期間發生者不列入；第二，必須於專有部分內發生求死或殺人行為並致死，公設部分不算；第三，死亡原因限於兇殺或自殺；第四，若行為起點在屋內而死亡於屋外，法院依個案可能仍認定為凶宅；第五，死亡時間與事件嚴重程度影響認定結果，時間久遠者不再構成凶宅；第六，意外、病死或一氧化碳中毒原則上不算；第七，賣方與仲介若未據實揭露，買方可解除契約並請求返還價金或損害賠償；第八，若買方明知而購買，即視為風險自負不得再主張。整體而言，凶宅之法律認定並非僅憑迷信觀念，而是結合民法物之瑕疵擔保理論、交易信賴原則與社會心理共識之結果。法院在個案中力求平衡買方心理感受與不動產市場穩定，避免一味放大凶宅概念造成房市流通障礙。對於一般民眾而言，購屋前宜詳閱現況說明書、查證媒體紀錄、與仲介明確約定揭露義務，方能降低爭議風險並確保自身權益。

 

律師回答：

買到凶宅或有問題之房子該如何確保自身權益；買到凶宅或有問題之房子該如何確保自身權益目前許多房屋仲介公司在販售房屋時，都會特別告知欲買房子之民眾其所中意之房子是否曾發生過命案，如果事先隱匿不報，買方事後可以積極主張自己的權益，解除買賣契約，並依不當得利請求返還價金(臺灣臺北地方法院90年度4930號判決)。

 

且若相關證據證明賣方屋主及仲介業者隱匿凶宅之事實，甚而還簽字蓋章掛保證(如簽約階段在「是否發生過非自然身故之情事」欄簽「否」並簽名)，已有法院據以認定賣方或仲介業已違背法律上據實告知義務，構成刑事詐欺罪，提醒賣方屋主及仲介特別注意！法院在判決中引述內政部所訂凶宅之定義，必須是「曾經發生過兇殺或自殺致死」之案件（臺灣桃園地方法院92年度訴字第1073號判決），因此，若為一氧化碳中毒、或其他意外身亡之案件，並不符合法院凶宅之定義，且有法院認為房屋之價值並不會因為有人意外死亡而價值減損，據此認定後手買受人主張意思表示錯誤或物之瑕疵擔保而撤銷買賣契約(民法第88條第2項及第354條第1項)，均無理由，而判決後手買受人敗訴。

 

就買方角度而言，購屋前須透過很多管道查詢，首先如依房仲業者行規通常會要求賣家填寫房屋現況說明書，就「是否發生過非自然身故之情事」(如兇殺、自殺、他殺、特殊身故)等欄位是否有揭露？其次，如大眾傳播媒體是否有揭露相關訊息、或詢問左鄰右舍、里長辦公室、甚至當地消防隊之救護紀錄、派出所員警、或網路資訊，如凶宅網查詢(http://www.unluckyhouse.com/)，皆可做為判斷該房屋是否有「物之瑕疵」、進而供買方決定是否購屋及購屋價格是否合理之依據。 

 

實務上關於凶宅之認定標準，雖無專法明文定義，但經由法院判決與內政部函釋，已逐漸形成一定的判斷基準與操作原則。一般而言，凶宅指的是在屋主產權持有期間，於建物之專有部分內，發生兇殺或自殺等非自然死亡事件，導致該不動產之市場價值或交易安全產生重大心理與經濟影響。

 

內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋，凶宅須符合以下三項構成要件：一、必須發生於賣方持有產權期間；二、須發生於建物之「專有部分」，即主建物或附屬建物內部空間，若於公設、樓梯間或頂樓發生則不屬之；三、必須屬於「兇殺或自殺」致死之情形，若為疾病、年老或意外事故死亡則不在此限。該函更明確指出，若行兇或自殺行為發生於屋內但死者斷氣於屋外者，亦不構成凶宅。此項區分乃為避免過度擴張凶宅範圍而影響房市交易穩定，確保社會經濟秩序與交易信賴基礎。法院在實務運作中對凶宅之認定，除依據前述行政函釋外，並考量行為地點、死亡方式、事件經過與社會觀感等因素。桃園地方法院92年度訴字第1073號判決即引述內政部函釋，認為僅有「兇殺或自殺致死」始得構成凶宅，若僅為一氧化碳中毒或意外身亡，因缺乏暴力或自我毀傷等怨氣因素，難認為符合凶宅要件。法院並指出，房屋價值是否受影響，須以一般交易觀念為準，若社會普遍不認為該事件會影響居住安全或心理平衡，即難構成物之瑕疵。此見解亦與民法第354條物之瑕疵擔保規定相呼應，該條要求出賣人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。若死亡事件未對建物使用效用造成減損，或已經時間沖淡心理陰影，則法院通常不會認定為法律上之瑕疵。臺灣高雄地方法院101年度重訴字第128號判決更進一步指出，是否構成凶宅，除須考量事件性質外，仍應兼顧案發事情之嚴重程度與發生時間之遠近，倘若該事件已久遠且社會記憶淡化，即難認其仍具交易上之重大心理影響，否則將不當限制不動產流通與市場公平。該案中，死者於屋內喝農藥後送醫延命20日始死亡，法院即認為死亡地點不在屋內，且事件經過時間已久，不應認為凶宅。

 

「房屋是否因為曾有人於此發生兇殺或自殺致死之情事而成為凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，並非以曾發生兇殺或自殺致死之情事之房屋，一概均認係凶宅，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。」(臺灣高雄地方法院民事判決101年度重訴字第128號)

 

買房，對於多數民眾而言是一項人生大事。在現今房價居高不下的時代，許多民眾會退而求其次選擇中古屋，但你可曾想過你買的房有可能是 凶宅 嗎？

目前大家對於凶宅的定義，透過內政部97年內授中辦地字0970048190號函釋 （原文請自行google）來對凶宅做比較白話的定義：

 

1. 限該委託屋主持有期間才算

2. 限陳屍死亡於該房子內的屋主專有部分（共有部分不算）

3. 限從該房子屋主專有部分有求死行為才算

4. 若在屋內遭砍殺但死在屋外者，該屋不算是凶宅

以上4點，簡單供大家做為參考。

 

另參臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2135號

「兩造約定之『在專有部分內有求死行為並致死等情事發生(如跳樓自殺)』，即知縱使系爭房屋內曾發生過求死行為，終致求死之人死亡，被告仍須負瑕疵擔保責任，非必限於斷氣於系爭房屋內。」，本件死者在屋內喝農藥，經送醫後死亡，法院亦判決認為係凶宅。

 

內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函，對於凶宅的定義是指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

 

反之，臺灣新北地方法院102年度訴字第2135號判決則採較寬認標準，認為雖死者於屋內服毒後送醫死亡，仍屬「於專有部分內有求死行為並致死」，故應構成凶宅。此案之見解強調行為起始地點之重要性，認為凶宅定義不應拘泥於死亡瞬間之場所，而應重視行為與建物之關聯性。兩案之差異充分顯示法院在凶宅認定上採取個案判斷原則，非絕對一致。

 

另依臺灣高等法院96年度上字第40號判決，法院認為屋內發生非自然死亡事件，會使一般人心生畏懼，交易意願明顯下降，致房價下跌，屬交易上重大事項。若賣方或仲介未揭露該事實，構成違反誠信原則之不實告知，買方得依民第354主張或物之瑕疵擔保，進而解除契約或請求減價。相對地，若賣方已據實告知，買方明知仍購買，則不得再主張權利。提醒仲介業者，依不動產經紀業管理條例第24-2條負有查證及告知義務，若簽約時於「是否發生過非自然身故之情事」欄簽註「否」而實際有凶宅事實，將可能構成刑法第339條詐欺罪，相關責任相當嚴重。實務上常見之爭點還包括：若發生死亡事件於大樓公共區域，如頂樓、走廊或電梯間，是否影響個別戶別交易？

 

依公共部分非屬個別產權人之專有部分，故不構成凶宅。法院亦多採此見解，例如若住戶於頂樓跳樓自殺，樓下各層戶別均不構成凶宅，除非屍體跌入特定戶內，否則僅屬整棟大樓整體心理影響，不能作為個別戶別解除契約理由。再者，若發生於屋外但與該房屋有直接關聯，如屋內跳樓、屋內持刀傷人後逃至屋外死亡，法院則視行為起點是否在屋內而定，若自殺或兇殺行為發生於屋內，仍有認定為凶宅之可能性。除死亡地點外，死亡原因亦為判斷關鍵。

 

僅「兇殺、自殺」屬凶宅構成要件，其他如意外、病故或一氧化碳中毒事件，一般不構成凶宅。臺灣高等法院即曾指出，意外死亡缺乏「人為惡意」或「心理怨念」之特性，難以引發社會普遍恐懼，不足以認為有重大交易影響。惟實務仍有少數案件採較寬認定，若意外事件造成輿論報導廣泛、社會影響重大，法院亦可能認為有凶宅效果，須視個案具體事實。

 

關於凶宅影響之持續性，法院普遍認為時間經過、宗教儀式超渡、翻修或用途變更均可逐漸消除其心理陰影。臺灣高等法院101年度上字第87號判決指出，凶宅影響因人而異，可能因宗教信仰、文化背景及時間淡化而消失，難以永遠視為瑕疵。

 

實務上約以三年以上未再有相關報導、社區普遍不再談論者，凶宅影響已大幅減弱。此觀點反映法律對於心理瑕疵與客觀效用之平衡取向。若買方發現購得之房屋為凶宅，可依民法第359條於知悉後六個月內行使解除或減價權，並可依民法第213條請求不當得利返還。

 

臺灣臺北地方法院90年度訴字第4930號判決即認定，賣方及仲介隱匿凶宅事實，買方得解除契約並返還價金。若賣方於現況說明書中虛偽填載「否」，法院將認定構成不實告知並依刑法論處。為避免爭議，買方於簽約前應要求賣方於契約中明確聲明「該房屋於賣方持有期間內未曾發生兇殺、自殺或其他非自然死亡事件」，並將此條列入違約條款，以防賣方隱匿。另一方面，仲介業者亦應確實查證，包含詢問鄰里、查閱媒體紀錄、甚至透過網路如「凶宅網」比對資訊，方能盡到合理查核義務。若仲介明知不揭露，除民事賠償外，亦可能被主管機關依不動產經紀業管理條例裁罰或廢照。

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