發現房屋是兇宅時法律上如何處理？

問題摘要：

凶宅問題本質上屬於心理瑕疵與交易信賴破壞的綜合判斷。民法第354條保障的是「物之通常效用」，若死亡事件足以使一般人心生恐懼而無法正常居住，即屬效用減少之瑕疵。買方應於知悉後六個月內依民法第359條行使解除或減價權，逾期即喪失主張權。房屋若因自殺事件被出租人收回後再行出租，房東宜依法會同仲介或估價師重新評估市場價值，調整租金或在租賃契約中明確揭露，以免租客日後主張契約解除。凶宅爭議的法律處理原則可歸納如下：其一，凶宅屬心理性瑕疵，若影響通常效用可構成民法第354條瑕疵擔保責任；其二，賣方或仲介若故意不揭露，買方得於知悉六個月內解除契約或請求減價；其三，揭露後仍購買者不得再主張；其四，凶宅影響會隨時間與社會觀感變化而減弱；其五，租賃中發生自殺事件，承租人繼承人原則上不負損害賠償責任。

 

律師回答：

買屋是人生中金額最高、影響最深遠的法律行為之一，而當事人一旦在交易完成後發現房屋竟曾發生凶殺、自殺或一氧化碳中毒等非自然死亡事件，即成為俗稱的「凶宅」，往往會引發強烈心理不安與訴訟爭議。從法律角度分析，凶宅是否構成瑕疵、買方能否解約或要求減價，應以民法第354條物之瑕疵擔保為核心依據。出賣人應擔保其物於危險移轉時無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並具其所保證之品質。若房屋因為死亡事件導致市場價值顯著降低，即可能構成交易上之重大瑕疵。

 

然何謂「凶宅」並無明確法律定義，現行主要依內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」規範，其於2021年10月1日修正後明定建物於產權持有期間是否曾發生「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡」情形，應於現況說明書中揭露。

 

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

首先，買房子是每個人一生最重要的事情之一，畢竟，花這麼多錢誰想買到不好的房子，而一般人又很怕買到鬼屋，不過因為什麼是鬼屋除非找道士來觀落陰，不然大概沒什麼辦法證明，況且，法官應該不會採納觀落陰的證詞啦！但是，就因為怕鬼，尤其怕充滿怨念的鬼，所以，實務上大家對於凶宅都很忌諱，一買到就會想要解約，不過，究竟是不是買到凶宅一定能解約呢？或者是，我租給房客結果房客自殺，那我能不能跟繼承人求償？以下的內容會初步分別探討。

 

凶宅的定義是什麼？

法律其實從來就沒有明文規定，目前大家的判斷標準主要來自內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，10月1日起應記載事項定義是「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，所以啦，如果是公設自殺算不算凶宅？很抱歉，依據這個文字內容，並不算喔(法院實際上判決也認為非專有專用部分，並不構成凶宅解約的要件)。那其他非自然死亡之情形有沒有包含意外呢？例如跌下樓梯摔死，本文是認為意外不算凶宅，否則在家中跌倒摔傷致死、不小心劃傷手腕、受到刺激嚇死...等等，很容易都成為凶宅，這樣大家在住房子的時候就都要把高危險分子給送出門，舉例來說，老人家只能住在安養院、嬰幼兒最好都住托嬰中心，絕對不是一個符合善良風俗的優良國民會有的行為，因此，非自然死亡之情形，會限定在，類似於「兇殺、自殺、一氧化碳中毒」的情形，也就是【怨念比較深】，不過究竟會不會怨念比較深，還要端視法官的宗教信仰、生活背景、教育環境來影響法官的判斷。 

 

由此可知，「凶宅」之範圍限於專有部分（如屋內房間）內發生之非自然死亡事件，若發生於公設、樓梯間或頂樓，通常不構成買方得解除契約之理由。又所稱「非自然死亡」原則上應限於涉及他人暴力或自我毀傷等具社會負面心理印象之事件，單純意外如跌倒、心臟病突發死亡，並不當然構成凶宅。至於凶宅是否必然構成民法上之瑕疵，實務見解分歧。

 

屋內曾發生非自然死亡，足以影響一般交易之心理與市場價格，屬重大瑕疵，買方得依民法第354條請求減少價金或解除契約。

 

凶宅好可怕，一定有價值減損：臺灣高等法院96年度上字第40號判決【就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。】，所以，台灣高等法院在96年還認為凶宅會影響房屋交易價值，買到可以解約，使用人自殺可以要求賠償。

 

然另物之瑕疵應依通常交易觀念認定，而凶宅是否構成瑕疵，與買受人之宗教信仰、時間經過、社會觀感皆有關聯。隨時間推移、舉辦法會等宗教儀式後，心理不安可逐漸消除，難以再認定其屬瑕疵。換言之，凶宅影響具有主觀與時效性，並非永遠存在。故實務上傾向個案判斷，視具體事實與證據而定。若賣方或仲介在現況說明書中未揭露凶宅事實，構成「不實告知」或「未告知重大交易事項」，即屬違反誠信原則與民法第92條之附隨義務，買方可主張契約解除或損害賠償。

 

先不說凶宅是不是好可怕，只是價值減損跟凶宅不一定有關，而且凶宅放久了就沒這麼可怕了嘛：臺灣高等法院101年度上字第87號判決【按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。

 

可能因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，而在一般交易觀念上，即難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。】，其實法院沒有明確交代是不是一定就不是瑕疵，只是，影響的因素很多滴，不要全部的減損都掛到凶宅來。好像凶宅拖久了，多辦幾次法會，靈體會升天，就不是凶宅了嘛...是鬼屋...不不不，就是超渡完了，沒有靈體了。

 

不動產交易中之「重大事項」係指足以影響買方是否締約或價金高低之因素，而凶宅顯然具此性質。倘若賣方明知屋內有人自殺或他殺而未告知，即屬故意隱匿重大瑕疵。買方依民法第359條應於知悉後六個月內主張權利，得解除契約或減價。至於賣方或仲介若於說明書中明確揭露為凶宅，而買方仍願購買，即表示已明知風險並承擔心理影響，原則上不得再主張解約或價金減少。此種情形下，交易已經以凶宅狀態為前提，屬風險自負原則。

 

凶宅價值之減損比例在實務上通常介於二至三成間，不少估價報告及仲介實務亦採此標準，但仍須個案具體證明。若買方主張價值減損，應提出估價師鑑價或市場實際成交證據，以證明凶宅事實對價格造成實質影響。至於出租房屋發生自殺事件，房東可否向承租人繼承人請求損害賠償，實務上多認為，若租賃契約中未明確約定，原則上承租人自殺屬個人行為，除非可證明有故意損害行為（如放火、破壞），否則繼承人不負損害賠償責任。然而，自殺確實會影響房屋再出租價值，房東若能證明因此遭受經濟損失，可依民法第184條侵權行為請求損害賠償，但需舉證困難。

 

買賣凶宅沒有告知，是不是就一定可以解約？

為什麼要說沒有告知呢！因為都告知買家是凶宅買家還買，顯然買家都已經很明瞭情況了，換句話說，買家知道還買，就是他愛嘛！既然他愛，法律上就不處理感情糾紛了(亂講)，是因為買家已經明瞭風險，對於價金的認知已經判斷正確，自然不會給予買家解約或減少價金的權利了。那沒有告知，才會影響買家對於價錢的判斷，舉例來說，1,000萬買豪宅，但是裡面一有人自殺，行情至少少3成(不是本文胡謅，是一次凶宅訴訟告仲介，仲介自己說的，當然，其他凶宅案件有估價師的估價，也認為減少比例約3成)，所以，沒告訴買家是凶宅的時候，買家可能900萬買還以為自己很會殺價，賣家這時候就內心竊笑了，因此，法律要平衡這種內心竊笑的行為，此時不知情的買家於知悉後6個月內，可以要求減少價金或解除契約，但是，要求是不是一定有用，還要視法院怎麼看【凶宅】。

 

房子在買賣時，請特別注意現況說明書上有沒有明確記載【凶宅定義】，而且要確認賣家或仲介有沒有告知，如果有超出現況說明書但是會自己擔心的，就直接寫在契約裡面的其他約定，如果賣家有不實告知，屬於交易重大事項，還是可以讓契約失效的。

 

若房屋因自殺染血、焚燒或警方鑑識而受損，則可依租賃物損害修復義務請求。另凶宅事件經過長時間後，隨著媒體報導淡化、交易資訊更新，社會觀感逐漸消退，法院亦可能認為心理障礙已不存在而不再構成瑕疵。故法律上並未承認「永久凶宅」概念。部分法院甚至認為經超渡、翻修或用途變更後，房屋已回復正常使用狀態。

 

值得注意的是，內政部現況說明書制度雖要求揭露凶宅情形，但未規範揭露期限，因此若賣方於持有期間並未發生死亡事件，而前手屋主有發生過，其是否須揭露仍有爭議。多數見解認為，賣方應依誠信原則揭露自己知道或可得而知的凶宅事實，若故意隱瞞仍構成不實告知。仲介公司依不動產經紀業管理條例第21條，負有查證與揭露義務，若違反可受主管機關裁罰並須對買方負損害賠償責任。

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