是不是凶宅怎麼界定？
問題摘要：
「是不是凶宅」之界定，雖表面上屬心理層面議題，實則已透過行政命令與司法實務具體化為客觀法律標準。依現行法制，判斷凶宅須符合三要素：發生於賣方產權持有期間、發生於專有部分、屬非自然死亡事件。若僅符合其一或其二，均不足構成凶宅。此界定既保障買方知情權，也避免賣方陷入無限揭露責任，維持了不動產市場之安定性與可預測性。法律與社會觀感之間的微妙平衡，使得凶宅問題不再是主觀忌諱，而是依法可明確界定、可合理揭露、可法律救濟的客觀法律現象。
律師回答：
在房地產買賣實務中，「凶宅」一詞雖為社會常用語，卻並非法律上的專有名詞，然而其爭議性與影響力卻遠超一般瑕疵事件。凶宅涉及的不僅是交易誠信問題，更關乎社會心理、宗教信仰與市場價值判斷，因此在司法實務與行政解釋上，逐漸形成了一套具體的界定標準與法律適用架構。
所謂「凶宅」係指賣方產權持有期間內，於建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生他人加工致死（凶殺）或自行加工致死（自殺）之事件。若死亡事件發生於賣方取得產權前，或該死亡屬自然原因或意外事故，則不構成凶宅。此一見解建立了兩大關鍵要件：其一，時間上須發生於現賣方持有產權期間；其二，空間上須發生於專有部分並屬非自然死亡，始構成凶宅。該判決的邏輯核心在於平衡買受人之知情權與出賣人之合理揭露義務，避免讓出賣人對其不知且難以查證的遠年死亡事件負擔過度法律風險。
房地產交易實務上，出賣人對於其出售之房屋否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說明義務，然所謂「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」（臺灣高等法院100年度上易字第1073號民事判決參照）。
進一步而言，雖然非自然死亡事故可能引起心理層面的嫌惡感，但是否構成瑕疵仍須視個人觀念、宗教信仰、使用目的及時間推移等因素綜合判斷。法院強調，房屋雖曾發生死亡事件，其物理結構並無損壞，且時間久遠後事件被遺忘或透過宗教儀式安撫人心者，已不足以認定房屋價值或效用確有重大減損。該案同時引用中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於97年7月22日函詢內政部之解釋函，該函明確指出：「凶宅係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）發生兇殺或自殺致死之事實（不含自然死亡），以及於專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括於專有部分遭砍殺而陳屍他處之情形。」此一內政部解釋成為後來所有實務判決引用之標準。依此標準，若死亡發生於共有部分（如樓梯間、中庭、頂樓或地下室）或大樓外部（如馬路、巷道），則不構成凶宅，因其不屬於特定所有人之專有部分。
臺灣高等法院103年上字第85號民事判決：…雖主張系爭房屋內因曾發生非自然死亡事故，而有「凶宅」之瑕疵云云，惟曾發生非自然死亡事故之房屋，其物理結構並未有何損壞，且縱於心理層面較可能引發他人嫌惡之情，然仍可能因個人觀念、宗教信仰、使用目的而異，亦會因時間經過、事件被遺忘、或以宗教儀式安定人心等方式去除嫌惡不安之感，尚難僅因系爭房屋曾發生非自然死亡事故，即逕認有何不備價值或效用之瑕疵。況查，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於97年7月22日以房仲全聯字第97115號函詢主管機關內政部解釋「凶宅」之認定標準，以便明示於不動產說明書內，減少消費者紛爭，內政部則於同年7月24日以內授中辦地字第0000000000號函覆：「...按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，有上開函件、不動產委託銷售契約書範本附件一不動產標的現況說明書項次11在卷可稽。上開內政部之解釋，已臚列數種較易引發嫌惡不安心理之狀況，並限定事故發生期間應為「賣方產權持有期間」，資以定義何謂「凶宅」，其解釋內容顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務，應堪作為社會上一般交易觀念中是否具有「凶宅」瑕疵之判斷標準。而…固曾於89年間於系爭房屋自殺，惟…係於92年3月31日簽約買受系爭房屋，並於92年4月18日登記為所有權人，則…之自殺事件自非發生於…持有產權期間，依上開說明，…主張系爭房屋為「凶宅」而有瑕疵，即非可取。
換言之，凶宅之判斷限於「專有部分＋非自然死亡＋持有期間」，此三要素缺一不可。其背後政策考量在於防止出賣人因非其可掌握之外部事件而無限擴張揭露義務，也讓社會交易行為有可預期之界線。
凶宅爭議之核心並非房屋本體的物理損害，而是「交易性價值的心理減損」。人類生命終有盡頭，自然死亡屬正常現象，不會引起忌諱心理；但若房屋內曾發生自殺或他殺事件，則基於文化信仰與社會心理，使潛在買家產生恐懼與排斥心理，進而影響市場價值與交易價格。此心理效應即為凶宅價值貶損的根本原因。內政部因此依消費者保護法第17條第1項授權，於104年4月修正公告「不動產說明書應記載及不得記載事項」，並自同年10月1日起生效，明定不動產經紀業者應於說明書中揭露「產權持有期間，專有部分是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。若有，應明確敘明。該公告屬於行政程序法第150條所稱之「法規命令」，具有普遍拘束力，成為全國房地交易揭露義務的明確依據。主管機關既已依法明訂凶宅之定義與揭露範圍，司法應予尊重並據以判斷。此舉不僅使「凶宅」有了客觀界線，也避免買賣雙方因主觀觀念不同而產生爭訟。
臺灣高等法院105年上字第165號民事判決邇來司法實務上多有房屋所有人主張其所有房屋，因其內發生死亡事件而成為俗稱之凶宅，導致交易價值貶損而向死亡者之繼承人求償；或房屋買受人主張出賣者未揭露買賣標的物內曾有死亡事件應屬凶宅之資訊，認該屋具有瑕疵而據此向出賣人主張權利等案件。在該等案件中訟爭房屋是否為交易慣例上所稱之凶宅，而有交易性價值貶損之虞，核屬重要爭點；且房屋是否為凶宅亦屬會影響買賣成交意願之重要資訊，而有課予出賣人揭露義務之必要，惟凶宅並非法律專有名詞，並無精確之定義，此亦為多數案件產生爭訟之所在。為解決該項爭議，內政部依消費者保護法第17條第1項規定授權，針對不動產經紀業公告規定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」業於104年4月間修正，並自同年10月1日生效，其內明確規定不動產說明書關於成屋應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明（見本院卷第97頁背面）。而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不應記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150條第1項所規定法規命令之性質（最高法院105年度台上字第266號判決意旨參照），堪認主管機關業已對交易慣例俗稱之凶宅，做出明確之定義規範，即限定在所有人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之。實則凶宅之交易價值較一般房屋低，非因該屋之物理機能減損所致，而係因買受者忌諱該屋內曾發生死亡事件，認此並非吉兆之心理因素使然。惟人之生命終有盡頭，如因自然因素壽終正寢，當不致使他人產生不祥之兆，故而買受人之所以忌諱承買之房屋內曾發生死亡事件，而不願以正常價格購買該房屋，殆以該死亡並非自然因素所致為其緣由。前述內政部對凶宅所為之定義內容，及據此對出賣人、不動產經紀業者所課予之資訊揭露要求，實已掌握凶宅產生交易性價值貶損之成因，可資贊同，亦堪採為通用之交易規範。
綜合歷年判例與行政函釋，可歸納凶宅認定標準如下：
一、死亡性質必須屬「非自然死亡」，包括兇殺、自殺、一氧化碳中毒、縱火燒死、意圖求死跳樓等行為；自然死亡、疾病、意外跌倒、中風猝死或年老壽終則不在此列。
二、死亡發生地點須為「專有部分」，包括主建物與附屬建物，如臥室、客廳、浴室、陽台、車庫等。若死亡地點為中庭、樓梯間、頂樓或社區停車場等共有部分，或於屋外人行道、馬路等公共空間，則該事件不使任何特定單位成為凶宅。
三、死亡發生期間須落於「現賣方產權持有期間」，亦即以所有權登記為準。若事件發生於前手持有人期間，且現賣方於購屋時並不知情，則依法無須揭露，亦不構成凶宅。四、凶宅效力不具永久性，因隨著時間推移與社會遺忘，心理影響逐漸淡化，若距事件超過一定年限（通常十年以上），或經宗教儀式、翻修重建後，社會通念上已不再視為凶宅者，法院多不再認定其具瑕疵性。
從上述標準可見，凶宅認定強調客觀要件而非主觀感受，目的在於維持市場穩定與資訊對稱。若依此標準，一棟大樓有人從頂樓跳下身亡，但陳屍於中庭，因頂樓與中庭均屬公共部分，不會導致整棟大樓成為凶宅；但若死者從某戶陽台跳下，即該戶屬凶宅，若墜落至他戶陽台，則該兩戶皆構成凶宅。若死者於屋內自殺，則該屋無疑屬凶宅；若死於屋外送醫途中，則不在凶宅範圍內。
實務上，法院通常以「是否於專有部分內死亡」為判斷核心，避免爭議無限延伸。法律效果方面，若房屋經認定為凶宅，買受人得依民法第354條主張「物之瑕疵擔保責任」，請求減少價金、解除契約，或依第360條請求損害賠償。若賣方明知凶宅事實而故意隱匿，則另構成刑法第339條詐欺取財罪。
惟若賣方並不知情或該事件發生於前手持有人期間，則僅在瑕疵擔保層面負無過失責任，不負刑事責任。若買受人於訂約前已知該房屋為凶宅或於契約明定「不論是否凶宅皆願承買」，則出賣人不再負瑕疵擔保責任。值得注意的是，法院亦承認「凶宅認定之相對性」，即不同用途、不同使用目的之房屋，標準可有所調整。例如若房屋供宗教團體、靈修中心或心理治療用途，即便發生非自然死亡事件，社會觀感影響相對較小；若用於住宅或出租市場，心理影響則明顯加劇，法院於判斷上會綜合考量。
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