律師回答：

關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第3條第12款規定，所謂「規約」，係指區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議所制定之共同遵守事項，其性質屬私法上契約關係中之合同行為，目的在於維持公寓大廈管理秩序與住戶間生活互動之和諧，因此又被喻為「居家憲法」。

規約應經過合法程序決議通過，並不得違反法律之強制或禁止規定，亦不得背離公共秩序及善良風俗，始得發生拘束全體區分所有權人之效力。另依同條例第60條規定，規約範本由中央主管機關即內政部定之，並公告於「內政部不動產資訊平台」，作為區分所有權人會議訂定規約及起造人擬定規約草案之參考依據。

目前由中央主管機關公布之「公寓大廈規約範本」，已針對一般型及社區型等類型加以分類，內容涵蓋住戶使用限制、公設使用辦法、管理委員會設置與職責、管理費徵收與用途、違規處理程序、會議召開方式、修正程序等，提供起造人或區分所有權人會議參考制定。

又根據該條例第56條規定，起造人於申請建造執照時應檢附規約草案、共用及專用部分之標示圖說，規約草約經承受人簽署同意後，於正式訂定前視為規約具有暫時拘束力，至區分所有權人會議正式通過規約後，則以會議通過之版本為最終規範。該草約之規範應儘量依循主管機關制定之規約範本製作，俾利日後住戶遵守並免生爭議。此外，起造人亦應於使用執照取得後，依使用執照所記載用途與測繪規定辦理建物所有權第一次登記，其共用部分圖說應詳列管理維護空間之設置位置，以作為規約中管理責任與權利歸屬之依據。

值得注意者，依本條例第56條第4項規定，於92年12月9日修正施行前已取得使用執照之建築物，得依直轄市或縣市主管機關所定辦法，設置一定規模與高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積與總樓地板面積。此等空間亦應於規約中明訂其使用目的與管理方式，以利實務管理及維護共同利益。

實務上，若規約缺漏或未訂定，常衍生住戶間對停車位、垃圾處理、菸味噪音、頂樓設施使用、寵物飼養等爭議，故區分所有權人或管委會儘速依法召開會議訂定或修正規約。規約一經訂定，對於全體區分所有權人及住戶均有拘束力，其違反者，除可依規約處理，亦可透過法院民事訴訟請求排除妨害或損害賠償。起造人應提供規約草案與建築圖說等資料供承受人查閱，並應於銷售契約中載明。

-房地-公寓大廈