頂層或該樓層因法拍無人居住致未簽署同意書，其區分所有權人會議決議設置無線電台基地台之效力？

問題摘要：

公寓大廈區分所有權人會議之決議設置無線電台基地台，若於會議時頂層或該樓層為無人居住之法拍空屋，未能取得所有權人同意者，該決議可暫認為形式有效，但於新所有權人出現並主張其同意權時，決議即對其不生效力，仍屬未完備同意要件下之瑕疵決議，不得據以為對該所有權人拘束之依據。

 

律師回答：

依據公寓大廈管理條例第33條第2款規定，關於無線電台基地台等強波發射設備之設置，如設於屋頂者應經頂層區分所有權人同意，設於其他樓層者則應經該樓層區分所有權人同意，並得參與區分所有權人會議陳述意見，該條款為公寓大廈專有部分權利人之明確保護規定，屬於效力要件，決議未經前述必要同意即不生效力。然若在區分所有權人會議作成決議時，頂層或該樓層因房屋經法院拍賣程序中處於空置或無人居住狀態，無法取得所有權人之同意，是否得認該會議決議已有效成立。

 

關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第33條第2款之規定，區分所有權人會議若欲決議將無線電台基地台或類似強波發射設備設置於屋頂或其他樓層，須分別取得頂層或該樓層區分所有權人之同意，此為該條文明定之效力要件，若未取得該同意者，該項設置決議即不生效力。此條文之立法意旨，即在於維護個別專有部分權人之使用收益權及居住安寧，並防杜集體決議對少數區分所有權人造成不當侵害或利益犧牲，亦屬於法治原則下所應遵守之少數權保障機制。實務上，若該屋頂或該樓層專有部分所有權人因房屋遭法院法拍而目前處於無人居住狀態，甚至拍定程序尚未完成，尚無新所有權人登記者，是否影響第33條第2款所稱「應經該層區分所有權人同意」之要件，常引發爭議。

 

然而，該條文並未區分區分所有權人是否實際居住、是否為新舊拍定人、是否公告催告中或尚未點交完畢，其文義為「該層區分所有權人」，係指專有部分之合法所有權人，不論其是否居住或是否出席會議，皆仍保有依法表達同意與否之權利，且條文亦未設排除或推定同意之例外規定，表示在任何情況下，如未取得頂層或該樓層區分所有權人之明示同意，即不得視為同意成立。

 

尤有甚者，即使該區分所有權人未實際參與會議或住戶現處無人居住狀態，仍不影響其所有權之存在與依法受保護之權利，不能僅因程序不便或實際無人居住便逕以多數決議加以剝奪或替代行使，因此，區分所有權人會議所作成之設置無線電台基地台之決議，未獲頂層或該樓層所有權人之書面同意即逕行設置，於法即屬無效。

 

首先應注意，公寓大廈管理條例第33條第2款之立法目的，係保護對於屋頂或特定樓層享有專有部分權利之區分所有權人不因多數決而遭受不利益，故即使該層暫時無人居住，但其專有部分仍具備法律上存在之所有權人，並無因法拍空屋而喪失該層同意權之情形。因此，即使會議當時該樓層為空屋、無住戶居住，但只要其所有權仍屬於某人，則依法應取得其書面同意。

 

惟在實務運作上，確有會議因該層房屋處於拍賣程序或權屬未確定時，難以聯繫到原所有權人或新拍定人，於是管理委員會或多數區分所有權人會議逕自作成設置基地台之決議，此類情況應視為「程序瑕疵下之暫時效力」決議，即形式上程序已完備但未實質取得必要之同意，則該決議雖暫時有效，但其效力處於「停止條件未成就」狀態，一旦該頂層或該樓層重新產生明確之區分所有權人，其依法表示不同意時，該決議自不能對其發生效力，即屬對其無效。

 

換言之，該等決議雖可能對當下尚未產生權利主體之樓層短暫有效，但並無排除其日後回溯檢討之空間，亦即不得藉此作為合法設置之正當依據，否則將架空第33條第2款對所有權人權益之保護規定，形同多數決壓倒個別權益。尤其基地台設置關係區分所有權人之健康、居住安寧及專有使用權益，不可忽視其對個別住戶造成之長期影響，若任由管委會或會議以程序空白逕行決議，日後新所有權人亦無從主張撤除，將陷少數人於權益受侵卻無救濟之窘境，顯與立法本旨不符。

 

再者，即使區分所有權人會議已作成決議並簽訂基地台設置契約，倘日後頂層或該樓層區分所有權人主張其權利未經取得而提出異議，則該契約效力即應限定於「非反對當事人」，不具全面效力，電信業者亦不得以既有決議為據抗辯無違法之虞，法院若審理時發現設置過程違反區分所有權人同意要件，仍可能判決其拆除。

 

再者，該會議程序中倘未依條例第33條第2款要求讓該層區分所有權人參與會議並陳述意見，亦屬重大瑕疵，程序欠缺正當性。有論者主張如該樓層為公設或未登記之漏登狀態，或由管理委員會代為行使共有權利者，是否可豁免該要件之適用，惟若該區域屬登記專有部分者，仍應回歸所有權人同意之要件，不得由管委會逕行代行。而若該物件處於拍賣後未點交，法院拍定尚未登記於新所有權人名下者，原所有權人依法仍為該專有部分之合法權利人，應有權參與同意與否之決定。

 

此外，如管理委員會或區分所有權人會議於知悉未獲得同意之情況下仍逕行與電信業者簽訂基地台設置契約，則該契約即因違反強制規定而屬無效，電信業者將因無有效使用權源而涉及違法設置，可能另涉民法侵權行為責任，且亦難以依法向主管機關申請設置許可與登記備案。

 

基於區分所有權制度之法律保護及條文之強制性，原則上設置無線電台基地台之決議，應取得頂層或該樓層所有權人書面同意方能生效；若該層處於法拍未移轉登記或空屋狀態致暫無可聯繫之同意人者，該決議可暫認為未違法作成，但不得據以主張對該層現有或將來所有權人當然發生拘束力，且一經有權人出現並表示反對，其對該人即失效力。

 

基此，電信業者如未善盡審查區分所有權人決議程序與同意文件之義務，即逕自與管委會簽約並裝設基地台者，將面臨契約無效、損害賠償或拆除返還等法律風險。是以，若區分所有權人會議決議設置基地台之地點屬於屋頂或特定樓層，無論該層住戶是否為拍定中、無人居住或其他狀態，只要仍有合法登記之所有權人存在，即應取得其書面同意始得為之，否則決議依法不生效力，任何設置或執行行為皆屬違法，應即停止並撤銷，以維護公寓大廈住戶整體權益與法制秩序。

-房地-公寓大廈

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