公寓大廈管理條例施行前已建築完成並辦畢登記區分所有建物，能否將專有部分及其基地應有部分權利分離移轉或設定負擔？

問題摘要：

對於公寓大廈管理條例施行前已完成建築並辦妥登記之區分所有建物，其專有部分與基地應有部分權利是否得為分離移轉或設定負擔，應區分不同情形加以判斷：其一，若該建物專有部分與基地所有權原即分屬不同人，屬法施行前即已存在之歷史狀態，則不受條例第4條第2項強制禁止規定之拘束，仍得分別移轉或設定負擔；其二，若建物與基地同屬一人，則自條例施行後起即應遵守專有部分與應有部分合一處分之原則，不得分離登記或設定。登記機關及權利人於申請處分時，應審慎檢視權屬資料並遵循法令規範，以確保登記行為之合法性與有效性，避免日後產生權利爭議或法律風險。

律師回答：

關於這個問題，關於公寓大廈管理條例施行前已建築完成並辦妥登記之區分所有建物，其專有部分及其基地應有部分權利是否得以分離移轉或設定負擔，須依據現行法規及主管機關之解釋意旨加以探討。

按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。此項規定乃屬於強制禁止性規定，立法目的在於維護公寓大廈管理運作之整體性與完整性，避免因專有部分與共用部分或基地所有權分屬不同人致產生管理責任混淆、維護義務分裂及使用權益衝突等問題，進而影響公寓大廈之正常使用與管理秩序。依照該項規定，區分所有建物的專有部分與其共用部分、基地應有部分在權利移轉或設定負擔時，原則上應視為一體，不得分離處分或設定。登記機關於審查相關登記案件時，亦應依該項規定辦理，不得受理違反分離禁止原則之登記申請。

按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。該規定係屬強制禁止規定，登記機關於受理登記案件時，除參依內政部85年2月5日台內地字第8578394號函規定：「已登記之區分所有建物與其基地所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制」辦理外，餘如區分所有建物與其基地同屬一人者均應受其限制(內政部87年10月13日台內地字第8796600號函釋參照)。

若系爭區分所有建物與其基地所有權或地上權之權利人原本即非屬同一人者，則不受公寓大廈管理條例第4條第2項之限制。亦即，在該法施行前已存在之區分所有建物，若專有部分與基地應有部分原先即因買賣、繼承、贈與或其他合法原因致產權分屬不同人，則該等歷史形成之權利狀態不受條例施行後之強制合一原則所拘束，仍得為個別移轉或設定負擔登記。

再者，「登記時即分屬不同人」之情形可不受條例限制外，若區分所有建物與其基地所有權原屬同一人者，則自應受到條例第4條第2項規範之拘束，亦即不得分離處分或設定負擔，登記機關應審慎查明該等權利是否原已分屬不同人，否則不得予以登記。此外，就實務操作而言，土地登記機關於受理區分所有建物專有部分移轉、設定抵押或其他變更登記案件時，應同步審查該建物共用部分及基地權利之歸屬，如查明建物與基地原本即為同一所有人，則依現行法令不得單獨受理專有部分之移轉或設定，必須連同應有部分一併處分始為合法。若違反此一原則，將構成形式審查未周之違法登記，未來可能遭有利害關係人聲請更正或撤銷。

值得注意的是，條例第4條第2項所規範之「基地所有權或地上權」涵蓋範圍甚廣，包含土地所有權、使用權及地上權等不同法律性質之不動產權利，無論實際使用或占有之情況為何，皆不得與建物專有部分分離處分，應以整體權利為處分或設定負擔之標的。此一合一處分原則，不僅反映在登記實務層面，更為確保住戶共同負擔建物維護、管理、保險及其他共同行為所必須，避免權利義務脫鉤之情形產生，導致實務運作困難。

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