公寓大廈管理條例第27條第3項規定之超過部分如何取捨？

問題摘要：

區分所有權人會議之表決權委託制度係為便利參與決策，惟立法設有限制比例，目的在維持會議公正與民主正當性。當受託人所持委託超出第27條第3項之上限時，超過部分即應依法不予計算，其取捨順序原則上應以先後順序為準，若有爭議則應循司法途徑加以釐清，此外會議主席亦得依法為實體認定與處理決議效力之必要措施，以確保區分所有權人會議之決策合於法令並具正當程序。

律師回答：

關於這個問題，關於公寓大廈管理條例第27條第3項規定之超過部分如何取捨問題，應從條文所設之目的、限制範圍與實務上可能面臨之情形加以分析。該條目的在防止區分所有權人會議上，少數特定人透過集中委託取得壓倒性表決權而壟斷決策，因此規定每一受託人於區分所有權人會議上，受託行使表決權的比例及人數均不得超過全部區分所有權五分之一，亦即在面積比例及人數兩方面均設有上限。

受託人受區分所有權人委託出席區分所有權人會議，其受託表決之比例及人數，條文第27條第3項已有限制。至關受託人受不同意見之區分所有權人委託時，其受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，該表決之「超過部分」，當依上開條文規定不予計算。如何取捨「超過部分」，涉受託人如何行使委託人之權利問題，係屬私權，如受託人與委託人間因取捨後產生爭議，宜循司法途徑解決。

舉例而言，若某公寓大廈共有100位區分所有權人，則任何一名受託人，無論實際接受多少委託書，在表決時僅得就最多20位區分所有權人所對應的權利行使表決權；同理，如以建物總面積為計算基準，亦僅能表決總面積五分之一之範圍。當受託人收到超過法定上限的委託書時，即涉及「超過部分」之取捨問題。由於條文未明確規定超過部分如何認定失效，因此實務上多採「超額無效」原則，即只承認不超過法定限度內之委託有效，其餘部分不列入計算。然而如何選擇哪幾份委託書有效，則成為實務爭點。有一種作法是採「先到先受理」原則，即以受託人實際取得委託書之時間為準，先取得者優先計入，後來之委託人雖具委託意願，惟因已超出比例限制而無效；亦有部分實務見解認為應由會議召集人或主席於會前根據會議通知內容審查委託書份數與比例，逕行公告得表決之有效委託書，作為議決權行使依據。至於是否得由受託人自行挑選哪些委託有效，在法律未明文規範情形下，可能會引發委託人對其代表權遭任意取捨之質疑。若多位委託人彼此意見不同，受託人無法同時忠實代表全部委託人意見，此時應依「代表忠實原則」與「公平處理原則」處理，可由會議主席協助就受託人所接受委託之權數及人數，依序排除後面委託，使表決權行使不違反法定上限。

再者，如該等區分所有權人會議之議決涉及重要事項，如規約變更、增建工程或高額支出等，甚至涉及依條例第33條需特定住戶同意事項者，對受託人委託效力與「超過部分」取捨之合法性，更應審慎處理。如有爭議，當事人得循民事訴訟途徑，請求確認會議決議效力，或聲請撤銷會議決議。本項問題本質上為私權行使方式之爭議，應由法院依個案情節認定受託人是否有濫用委任權限，是否足以影響會議決議之合法性與正當性。

從實務操作層面而言，為避免超過上限委託導致會議決議遭撤銷或認定無效，召集人或管理委員會宜於會議通知中明示第27條第3項比例限制，並事前於收件時逐一登錄委託書內容，掌握受託人所取得委託份數與權數，超出部分即不予受理。若於會議當日始發現某受託人委託書已超過上限，則應由主席宣布其所持之部分委託權不具有效表決權，並於會議紀錄中記載理由及相關處理方式，俾供日後爭議時之判斷依據。

必要時，尚可各公寓大廈於規約中增訂明文，規範委託書處理方式與超過部分之優先順位認定基準，如以簽署時間、送達時間或委託人與受託人之關係親疏等因素作為優先處理原則。

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