拍賣建地，上面有房屋，但建照不在拍賣範圍內該如何處理？

問題摘要：

法院拍賣建地而建照不在拍賣範圍內之情形，法律上視建照是否仍有效、房屋是否已建成與土地與房屋權屬是否同人為區別處理。若建照已撤銷或房屋未建，則買受人不受影響；若建照仍有效而房屋已建成，則買受人需依法容許建照人使用土地，並可循協議或法院裁定定租金；若意圖排除地上物，則須另循民事訴訟程序解決權屬爭議。買受人在投標前務必詳加審查登記資料、建照來源與房屋現況，並應諮詢律師以確保投資風險控制在合理範圍內，保障自身合法權益。

 

律師回答：

關於這個問題，在法院拍賣程序中若僅就土地進行拍賣，而該土地上已有房屋存在，但該房屋之建築執照並不包含於拍賣範圍之內，即出現所謂「拍賣建地但建照不屬拍賣標的」的情況，此種情況於法律上所產生的物權關係、使用爭議及處理方式，應從民法與建築法等多重規範一併觀察。

 

首先，依據民法第425-1條規定，當土地及其上房屋原同屬一人所有，而後卻僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或分別讓與不同人時，法律上推定雙方於房屋得使用期限內存在租賃關係，且此項租期並不受民法第449條第一項最長20年租賃期間之限制。

 

換言之，當法院僅拍賣土地，而土地上之房屋仍屬他人所有（尤其是由他人合法申請建照所建築者），則土地買受人原則上應推定須在一定租賃期間內容許房屋所有人使用該土地，此項推定租賃關係之租金若無法合意時，得由法院依雙方使用價值及市場行情定之。再者，該等房屋是否合法設立，需觀察建築執照之效力。

 

建築法第30條規定，起造人申請建築許可時，若其並非法定土地所有人，仍須取得土地所有權人之書面同意，方得依法辦理建築執照核發。而若起造人已合法取得建照，但並未於核發日起六個月內動工者，則主管建築機關依法得撤銷該建照，該建照即不再具有法律效力。於此種情況下，若法院拍賣之建地其上房屋尚未興建或建照已遭撤銷，則買受人可視為該房屋不存在或無合法建築基礎，自不須再與他人協調地上權或租金等事宜，因為建築執照既不具法律效力，將來建屋人即無權依該撤銷之建照續建或要求地上使用權。

 

然而，若該土地拍賣標的上已存在實體房屋，而建照雖非拍定標的但未遭撤銷，則拍定人將陷入「土地買受人但非建照起造人」的法律困境。此時，如建照所依據之起造人仍有建築意願，即便拍定人取得土地所有權，也無法任意拆除地上建物或阻止其建築，除非另行聲請法院確認建物屬違章建築或請求法院依民法規定終止推定租賃關係。

 

此類情形中，因建照起造人當初係依原土地所有人同意申請，具有正當來源，若房屋已完成興建，將形成土地與建物權屬分離之法律關係，土地買受人如不能與房屋所有人協商一致，將受限於民法第425-1條之推定租賃保護原則，須容許其在相對合理期間內使用土地，且不得隨意拆屋或驅離。

 

實務上，亦曾見法院於處理此類案件時，採取協調地租方式定價，保障雙方權益，並確保土地買受人於將來無租期後能完全排他使用土地之權益。若買受人有意拆除地上物，則應先確定建照是否具效力，是否存在起造人續建之法律依據，以及房屋實體存否合法使用證明，必要時應提起返還土地或拆屋還地之訴訟。

 

至於法院拍賣之拍定條件，如拍賣公告載明「不包含建照」或「僅拍賣土地不含地上物權利」，買受人即應審慎評估是否該房屋為違建、有無保存登記、或為合法建物但已與原土地所有人形成租賃或使用借名關係。若已知建照未納入拍定標的，則原起造人得主張其仍具建築許可並行使其建築之實施權，拍定人取得土地後如逕自使用或阻止其興建，可能構成侵害起造人之使用利益或涉不當得利關係，甚至面臨反訴損害賠償之風險。

 

因此，投標人於參與拍賣建地案件時，應先向地方建管單位查詢該地建照狀態及效期、起造人身分與當初申請資料來源，並應詳閱拍賣公告及法院說明，以防事後產生權利糾紛或產權分立爭議。若已得標而建照屬他人名下，亦可循民法第425-1條第2項之規定聲請法院定租金標準，依法進行租用或進一步透過協商方式併購地上物或解除其使用關係。

-房地-法拍-拍定後處理

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