拍賣時筆錄註明點交，拍定後，執行法院認為某公司合法承租，改為不點交，請問如何主張退回所繳？

問題摘要：

拍定人可依以下三重路徑主張退還投標金：(一)援引民法第153條主張意思表示錯誤撤銷拍定；(二)以法院改變拍賣條件違反信賴保護原則請求返還價金；(三)主張執行程序有重大瑕疵，依民事訴訟提起撤銷請求。由於點交與否對實際權利實現有重大影響，法院不應恣意變更拍賣條件，如有錯誤亦應承擔瑕疵後果，保障拍定人權益並維護法院公信力。

 

律師回答：

關於這個問題，在法院拍賣程序中，如拍賣公告及筆錄明確註明點交，拍定人基於此條件投標得標，然而事後法院卻以某公司為合法承租人為由，改為不點交，此舉已構成拍賣標的條件變更，將導致拍定人依不同交付狀態所計算之價格基礎產生重大差異，自可主張拍賣條件變更導致買賣意思表示錯誤，依法請求撤銷拍定並返還所繳投標價金。

 

依強制執行法第99條規定，不動產現為債務人占有或查封後為第三人占有者，法院原應解除其占有點交予買受人，若第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有為法律上不保護之情形者，亦應點交。拍定當時法院即已依照查封筆錄、現場調查及執行人員報告明確註記點交，代表執行法院認定該標的物之占有人不享有法律保護占有地位，故點交並無爭議，拍定人即基於法院公告條件參與投標。

 

而拍定人得標後，法院忽然改認為某公司具有合法承租地位，否定原點交標示並宣布不予點交，等於在拍定已成立後變更拍賣條件，違反強制執行程序公開透明、信賴保護原則與法院自我拘束原則。

 

實務上，法院對外公告拍賣標的點交與否，構成拍賣程序重大條件，若因法院誤判事實或後續調查改變該項條件，則拍定人有撤回拍定之權利。當法院變更點交條件，拍定人若已據以聲明異議並遭駁回者，可再循民法途徑主張民法第153條第一項意思表示錯誤而請求撤銷拍定。因其投標行為係基於法院公告點交條件之信賴而為，而非意欲購買不點交之不動產。

 

點交與否對拍賣標的價格具有關鍵影響，點交代表買受人可即時取得占有並使用該不動產，而不點交代表須自費、自力經訴訟或與占有人協調解決使用問題，增加不確定性與費用風險，自然會壓低投標價格。因此，法院拍賣公告註明「點交」，買受人依此條件出價，若事後變更為「不點交」，買受人得依意思表示錯誤主張撤銷拍定，並請求返還所繳投標價金，適用民法第153條關於錯誤之規定，錯誤如係交易上重要部分即得撤銷。

 

法院如因後續調查始發現第三人有租約或占有關係，應就查封前之占有是否屬合法租賃、是否登記對抗、是否在查封筆錄有記載等事實加以審查，倘若第三人未具對抗力而仍認其可占有者，拍定人可主張法院違反職權調查義務，執行程序有重大瑕疵，依法應准予撤銷拍定。

 

另可輔以強制執行法第77條與第77-1條作為依據，法院查封及拍賣程序中之查封筆錄、查封現場調查結果，對執行法院構成資訊揭露義務與拍賣條件說明義務，法院若怠於查證或隱匿重大瑕疵，致拍定人誤認條件，等同構成法院拍賣瑕疵，拍定人自可主張信賴受損及請求返還已繳價金。若已提出強制執行法第12條聲明異議遭駁回，並無礙另行提出民事訴訟主張因意思表示錯誤請求撤銷拍定，依民事訴訟程序請求返還價金。同時應向執行法院聲明撤回拍定並聲請將標的重新拍賣，以排除原不明占有人與拍定價金不對等之交易風險。

 

此外，法院拍賣不動產若發生重大事後事實致使拍定人無法實現拍賣時所預期之權利，即屬程序顯失公平，法院應依職權撤銷拍定。拍定人如能證明其投標係信賴法院點交公告而為，且該信賴若無法院改變拍賣條件不會產生，則法院違反程序公正與信賴保護原則，理應將已繳納投標價金全數返還。

-房地-法拍-拍定後處理

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