拍賣共有不動產應有部份，共有人之一得標，其他共有人是否仍得主張優先承買權嗎?

問題摘要：

法院對共有不動產應有部分之拍賣，如買受人或得標人為共有人之一人，則其他共有人不得再行主張優先承買權，此為目前民法、土地法與強制執行法規範體系下一致解釋結果，既符合法理邏輯亦利於拍賣秩序與實務操作。購買法院拍賣之共有應有部分前，共有人仍應詳加確認其他共有人之身分與拍定結果，並諮詢專業律師，以維自身權益，避免後續交易糾紛與訴訟風險。

 

律師回答：

關於這個問題，在實務上，當法院拍賣共有不動產的應有部分時，若得標人為該共有物的共有人之一，其他共有人是否仍有權主張優先承買權，確實是一項常見且重要的法律爭議。依據民法第824條之規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

 

此即表示，當共有物被出賣時，若買受人並非其他共有人，其他共有人依法有優先承買權；但若買受人本身即為共有人之一者，則其他共有人不得再主張此項優先承買權。

 

此立法意旨在於保障共有人之間的內部交易穩定性與共同持分之合理整合，避免無謂的程序複雜及訴訟爭執。同樣地，土地法第34-1條針對共有人出賣其應有部分時，規定他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並明定公告與通知程序，使共有人得行使其優先承購權；但此條亦以「共有人出賣」為前提，並非針對法院強制執行程序下的拍賣行為而設。

 

而法院進行不動產拍賣，尤其是就應有部分強制執行拍定之情形，係屬公法上之強制處分，其本質不同於私人間的自由買賣，不應當套用土地法第34-1條或民法第824條之保護機制。

 

更重要的是，優先承買權的設計是為避免共有物因非共有人之介入而使共有狀態更加複雜，若原共有人之間進行交易，實無需賦予其他共有人此一優先保護機制。

 

實務上法院亦多持相同見解，「共有人之應有部分，如為他共有人受讓者，自不得主張優先承買權」，「應有部分歸屬既回到既有共有人手中，整體權利分布未受外人擾亂，既無破壞共有人間平衡之虞，則他共有人不應再享有排除其內部交易之優先承買權。」

 

此外，強制執行程序中法院對不動產應有部分進行拍賣，係依法實現債權，拍定人若為原共有人之一，應視為共有人內部之權利變動，不具外部性影響，自難再賦予其他共有人排除得標人之優先承買主張。

 

從程序設計觀察，若允許共有人於法院拍定他共有人應有部分時仍主張優先承買權，則勢將干擾拍賣效率，損及強制執行公法程序之目的，亦不利於執行制度之穩定與資源分配之公平，因此法院實務見解亦多否定此類主張之適用性。

 

當然，若拍定人並非法院認定之共有人，而僅係另案繼承、買受或冒名共有人者，仍應個案審酌是否真屬共有人身份，以及是否具虛偽交易情形，以防規避優先承買權之保護制度。簡言之，若法院拍賣的應有部分由原共有人之一人得標，他共有人依法即不得再行主張優先承買權，因為此時不具侵入外人之變動，與優先承買權之立法目的不符。

 

唯須注意，共有人間如有契約性約定或書面協議另有保留優先承購權，或因特殊信託關係所生的限制，仍可能因個案事實而產生不同解釋效果，應依法院審酌具體事證綜合判斷。

 

若買受人為第三人，即非共有人之一，則依民法第824條規定，共有人享有優先承買權，且多人主張時須以抽籤決定。而土地法第34-1條更強化共有人優先承購的權利與程序義務，要求共有人若出賣其應有部分，應事先通知他共有人行使優先承購，否則買賣契約效力將因違反通知義務而可能遭撤銷。惟土地法第34-1條之適用仍限於私法上之任意出賣，並不包含法院強制執行程序中之拍賣，故仍應與前述強制拍賣區分。

-房地-法拍-拍定後處理

瀏覽次數：0