點交空屋應如何處理?

問題摘要：

即便拍定物現場為空屋，買受人仍應依法聲請法院點交，並由法院協助完成現實交付程序，並於點交後即時更換門鎖以防重占，同時確認屋內是否有遺留動產，俾使法院依法處理。此一程序不僅是法律權利的保障基礎，更是後續安全使用、避免糾紛的必要手段。切莫因一時便利或低估風險而輕忽法院點交之必要性，否則即使取得所有權，仍有可能陷入無法使用、轉售受阻、重占糾紛等不利情境。拍定後應立即與法院聯繫、檢具聲請書，要求法院執行點交，並現場全程參與確認交屋狀況，方為拍屋程序中之關鍵保障。若有任何使用人自稱在查封前即占有者，法院亦會依民事執行法第98條進行查明，買受人若無點交程序，即無從據以主張法院依法強制排除，將喪失完整保護。故空屋與否，並不影響點交之必要性，依法點交才是取得不動產合法占有的根本保障。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂「空屋」通常係指查封時點法院或執行人員現場查封不動產時，發現該建物內無人居住、使用、無家具或物品陳設者。表面上雖屬「無人占有」狀態，但於法院拍定程序完成、所有權正式移轉於買受人後，該不動產仍需依法定程序辦理「點交」，以完成現實交付程序。

 

依民事執行法第99條規定，若債務人應交出之不動產現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有並點交予買受人。即便現場呈空屋狀態，法院仍需透過正式點交程序，確認屋內狀態及占有情形並為占有移轉，否則買受人若逕自占用或進屋使用，有可能在日後爭議中陷入「非法侵入」或「未經點交即占有」之糾紛，亦喪失由法院協助排除後續突現占有者之法定程序支持，徒增法律風險與處理障礙。

 

實務上常見情況為空屋經法院公告拍賣、拍定完成並辦理所有權移轉登記後，買受人認為既然屋內無人居住，即可直接進屋、更換門鎖並開始使用，認為此舉既可省略法院點交費用，亦無實質阻礙。但此一作法其實風險甚高，因不動產的法律占有必須透過法院依法點交始具完全合法性，否則即使房屋內目前無人，仍可能在法院未完成點交前，有第三人主張在查封前即有租約或使用關係而介入，倘若法院未完成點交即發生占有爭議，則買受人將無法主張法院強制排除或警察協助，反需自訴處理，占用之正當性與保障將處於灰色地帶，嚴重影響其權利保護與實際利用之便利性。

 

更甚者，若占有人以虛偽租約、親屬借用、商業合作等理由主張查封前已占用，法院如未點交在案，即不符民事執行法第99條第1項之適用條件，將可能裁定不予排除占有，使得買受人即使名義上已為所有權人，卻仍陷於無法取得現實占有之窘境。

 

因此，即便標的為空屋，仍應依法向執行法院具狀聲請點交，並建議點交當日會同法院、法警現場查看及更換門鎖，以確保後續占有穩固且符合法定程序。民事執行法第99條第3項亦明定，若已經法院完成點交之不動產，原占有人（含前債務人或第三人）再度進入並占用者，法院得依買受人聲請，再次排除占有並點交。此即彰顯依法完成點交對後續防範重複占用之實質效果與重要性。

 

此外，若該空屋於點交時屋內仍遺有債務人之動產，如家具、家電、衣物等，則法院將依民事執行法第100條辦理處置。具體而言，法院應要求債務人、代理人、家屬或受僱人接收該等動產，如無人收受，法院得將該等物品暫時保管，並通知債務人限期領取，逾期不領則依法拍賣並將價金提存，或為其他適當處置。此一機制亦需透過法院點交時一併處理，如買受人未聲請點交即自行占有，則對該等動產之移動、丟棄或處

 

理，均可能構成法律上之侵權或民刑責任，因此無論是否空屋，聲請點交仍為最穩妥之程序。有些拍定人為節省時間與費用，傾向於透過自行更換門鎖方式直接占有空屋，甚至有仲介業者協助辦理「非正式點交」，但此舉除違反法律程序外，亦喪失司法強制排除保障，如日後有糾紛，法院將可能無從協助排除後來之占有人，反而增加糾紛成本與處理難度。對於涉有投資行為之拍屋者而言，此類程序瑕疵可能造成買賣轉手時的權屬爭議，使得後續交易價值打折或買方疑慮重重，不可不慎。

-房地-法拍-點交

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