標的一件透天屋，當初並沒有拍賣土地，土地又會出來拍賣，但土地的債務人和標房屋的債務並不相同，該如何處理？

問題摘要：

當房屋拍賣時並未一併拍賣土地，而建物與土地又分屬不同債務人，建物買受人雖無土地所有權，但依民法第425-1條規定與實務見解，得主張推定之法定租賃關係，確保其建物得使用期間內之使用安定性。然而此關係非物權，使用安穩性仍受地主更替及租金協商成敗影響，故建議日後密切注意土地拍賣動態並儘可能參與競標或與地主協商購地，以完全確保建物價值與占有安全，並防範未來不測法律風險。

 

律師回答：

關於這個問題，當法院拍賣不動產時，如標的僅為一棟透天房屋，但土地並未同步列入拍賣，且房屋與土地的債務人為不同主體，則拍定人所取得之僅為房屋所有權，並不包括土地所有權，因此日後若土地再行拍賣，對於已拍得房屋者即產生潛在法律風險與租賃關係的設定問題。

 

依民法第425-1條規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，後來因讓與或設定抵押導致土地與房屋分屬不同所有人者，法律推定土地所有人與房屋所有人間存在租賃關係，房屋所有人得於房屋使用期間內合法使用土地，即構成一種法定租賃關係，其使用期間亦不受民法第449條所定二十年期限之限制。此租賃關係不以書面成立為要件，亦不以是否有實際租金支付為必要，其存在目的即在於維護不動產交易秩序與建築物存續之安定性。

 

亦即，若買受人依法透過法院程序拍得建築物，雖未同時取得土地所有權，亦不致構成無權占有，法院將保護其基於法律推定而產生之地上使用權利。然此項法律推定租賃關係，僅係形式上排除土地所有人立即請求拆屋還地的權利，並不等同於買受人取得正式地上權或地役權等物權，因此雙方若對租金數額未能協議，土地所有人得依425-1條第2項聲請法院定租，法院裁定之租金具有拘束力，房屋所有人應依此繳納，否則仍可能面臨法院判決終止租賃關係，最終喪失土地使用權而須遷讓建物。

 

實務上，當土地所有權人在日後另行被債權人聲請強制執行時，該土地即可能被法院列入拍賣，屆時原僅取得房屋的買受人若欲繼續穩定使用該土地，應密切注意土地拍賣公告，必要時參與投標，將土地一併標得，否則一旦土地所有權轉移於第三人，仍將繼續構成法定租賃關係，但其續租條件、使用限制、租金標準等，將由新地主與原建物所有人重新協議或提起訴訟確定，法律風險與使用穩定性將因新地主意志而受影響。

 

此外，倘若原土地所有人主張原建物系無權占有，並否認法定租賃關係，則建物所有人可提出民法第425-1條所明定之推定規定為抗辯，法院實務多所肯認該推定性質具有舉證責任轉移之效果，由主張否認租賃關係者負舉證責任。

 

更重要的是，此種租賃推定不因債務人身分不同而喪失效力，亦即即使房屋與土地所有人非同一人，或其間無任何親屬、商業關係，只要法律上符合「房地原同屬一人，後分屬不同人」之要件，即推定租賃關係成立。

 

換言之，即使房屋與土地的債務人分屬不同個體、由不同原因而各自進入強制執行程序，法律亦將房屋與土地視為建物與基地間不可分離的使用結構予以整合性保護，避免建物所有權人因未得土地一併拍得而淪為無權占有人。

 

此外，實務上亦發現有建物標得後因未即時掌握土地拍賣動態，結果由第三人低價取得土地並主張調高租金或請求拆屋還地，最終導致房屋買受人不堪負擔或失去使用價值。因此購買此類僅標得房屋而土地為他人所有之透天建物時，應即主動與土地所有權人洽談續租條件或提前併購土地，或在土地再度進入法拍時優先參與投標，以避免後續衍生之紛爭與不確定性。

 

如土地原屬建物之設定抵押權人所有，並為他案債權人所查封，則應調閱該案執行筆錄、拍賣公告及查封登記內容，掌握其拍賣期程與是否點交，並判斷是否有爭議占有狀況及占有人對拍定人主張對抗力之可能。拍得人若能及早介入並評估土地價格與使用風險，即可制定完整策略，避免未來權利人更迭所帶來之租金糾紛與法律障礙。

-房地-法拍-拍定後處理

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