購買法拍屋應知強制執行法的知識有那些？

問題摘要：

購買法拍屋前，應詳細閱讀公告、查驗登記簿、實地勘查、審慎評估點交與使用風險，並備妥後續可能之訴訟準備。如不熟悉強制執行程序，諮詢律師或委任專業人員協助，以避免程序錯誤或遭遇法律障礙。購買法拍屋看似價格低廉、投資報酬高，但其程序複雜、潛在風險多，不可不慎。瞭解強制執行法之基本規定，包含執行名義之效力、點交程序、動產處理方式、執行範圍與限制等，對於法拍買受人而言，是確保交易安全與權利順利實現之基礎保障。唯有建立正確認識、完善準備，方能避免後患並有效掌握法拍契機。

 

律師回答：

關於這個問題，購買法拍屋前須了解強制執行法相關規定，始能降低法律風險並保障自身權益。依強制執行法規定，法院進行強制執行程序時，應依據有效之執行名義，例如確定判決、裁定、支付命令、調解成立筆錄等，始得合法拍賣債務人之不動產供債權人受償。

 

強制執行之期日必須由執行法官指定，並應由書記官於現場製作查封、拍賣及其他筆錄，並即送交執行法官核閱。倘若執行現場發生抗拒或妨礙，法院得請求警察協助；若債務人為現役軍人，並得請求憲兵配合。如執行物標性質特殊，例如拆屋還地，則得由具有專業知識之機關（如電力、水公司）協助斷電斷水。警察或協助機關若違反義務不配合，法院亦可函送其上級機關議處或移送監察院處理。購買法拍屋後，為取得占有使用，買受人需視情形聲請法院點交，若法院拍賣公告記載「不點交」，即代表法院不負責排除現有占有人，買受人需自行透過訴訟或協商取得實際占有。

 

倘若拍賣公告載明「點交」，依第99條規定，法院將排除占有人占有並協助買受人進屋。倘點交後原占有人再度進入，法院得依買受人聲請再行排除。

 

至於房屋內動產部分，依第100條，法院會請債務人或其代理人領取，若無人接受，法院得另行處理或拍賣動產，價金提存。

 

再者，確定判決應作為執行名義之依據，強制執行不得逾越判決主文範圍，未經判決認定事項法院不得逕為處分。判決主文不明時，可參考判決理由補充，但不得與主文相牴觸。

 

合夥案件中，應先執行合夥財產，如有不足再對合夥人執行，若合夥人資格不明，未有判決確認不得強制執行。對於同一債務命數人連帶履行者，債權人得專對其中一人執行，法院不得因該人聲請而逕對其他債務人財產為執行。法院判決原則上只對當事人有效，不能據此對非當事人執行。若判決確定後所命交付之物因法律變更被禁止交易，則法院不得執行。執行法院成立之和解為訴訟外和解，原則上不具執行力，但具民法上效力，當事人仍受拘束。法院可據此勸導當事人依和解內容履行義務。

 

此外，拍賣公告會載明標的基本資訊，包括土地或建物之座落地點、面積、現況、使用人、點交情形、建築改良物及是否違章建築等，買受人應審慎查閱並實地勘查，以確認標的現況。若標的有違建、債務糾紛、漏水、占用、凶宅等狀況，法院僅依現有登記及查封現況拍賣，不負擔瑕疵擔保責任，買受人應自行承擔風險。投標人須於公告期內向法院提出投標文件並繳納保證金，開標當日由法院公開開標，價格最高且合乎程序者得標。得標後應於指定期間內繳清價金，並向法院聲請移轉所有權，法院發給權利移轉證書後可至地政機關辦理登記。若未依限繳清價金將視為拍定無效，保證金沒收。

 

另須注意，拍定人不得聲請拍賣撤回或退標，即便事後發現標的有占用人或其他瑕疵，法院亦不負責返還價金，除非另有詐欺或重大錯誤可提起撤銷訴訟。若原債務人或第三人占用不願搬離，買受人須另行提起所有物返還訴訟、侵害排除或租賃關係確認訴訟等。

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