點不點交，差別到底在那裡？

問題摘要：

法院點交是保障得標人實際使用不動產之關鍵措施，拍賣公告如記載「點交」，法院即有義務協助將該不動產從原占有人手中排除，並交予買受人，具備法律強制力與執行保障；反之，記載「不點交」即表示買方須自負風險，自行排除占有或等待占有人離去，其所需時間、成本及訴訟風險難以預估，一般投標人應謹慎評估，並於拍定前審慎查詢法院調查結果與現況說明，必要時亦可委託律師協助評估風險，才不致因一時誤判造成日後訴訟糾紛或資產損失。

 

律師回答：

關於這個問題，在法院拍賣公告中「點交」與「不點交」的註記，對於購買法院拍賣不動產的買方而言，實際上關係到權利移轉後是否能夠即時取得該不動產的實際占有與使用權。

 

「點交」即表示法院將協助將拍定的不動產交付於買受人，並依強制執行法第99條規定，對占有人進行強制排除，使買受人得以實際接收、使用該不動產；而「不點交」則代表法院僅負責所有權的移轉登記，但不處理原本點交物件的占有問題，即使買受人取得權利，仍須自行處理使用人之排除事宜，這將可能涉及另行提起返還不當得利訴訟、給付訴訟、確認占有不當等程序，亦可能牽涉與原占有人交涉、協商，甚至以和解金解決。因此，點不點交將直接影響得標人取得不動產之便利性、法律成本與風險。

 

強制執行法第99條規定，若債務人應交出之不動產目前為債務人本人占有，或於查封後轉為第三人占有者，法院應依職權進行解除占有，並將標的點交給買受人或承受人；若占有人拒不交出或其他阻撓點交之情形發生，法院亦得請求警察機關協助排除占有。此即表示只要法院公告有載明「點交」，即可要求法院依職權為強制執行程序，處理占有排除，並移交不動產予買方。

 

然而，若拍賣公告載明「不點交」，法院將不負責排除現有使用人或占有人，買方僅取得不動產所有權，卻未能取得排除第三人占有的即時保障，因此即便成為登記權利人，仍可能無法實際使用該不動產，亦即存在「有權無用」之風險。從而，在實務上，「不點交」之物件往往價格較低，雖具投資吸引力，但法律處理風險與時間成本相對較高，非一般人可輕易承擔。

 

法院點交程序依第99條第1項，若占有人係債務人本人或在查封後始為第三人占有者，法院即有職權強制排除之權；而第99條第2項則補充若第三人自承其係無權占有或其占有情形係強制執行法第98條第2項但書情形（例如為債務人親屬未立書面租賃契約），則法院亦應為排除；若原占有人在法院點交後又回到該不動產占有，法院仍得依聲請再行點交，並可徵收執行費以為處理之。

 

相對於此，強制執行法第100條則處理與房屋內或土地上動產之處理機制，例如債務人家具、財物等，法院得將之一併取去並點交債務人或其代理人、家屬或受僱人，如無人收受則應暫付保管並通知債務人限期領取，逾期不領者則得拍賣並提存價金。

 

此與點交程序密切相關，特別是在點交屋舍時如內部仍堆放債務人或占有人之私人物品，法院亦應依該條為適當處理。簡單而言，「點交」有法院協助、程序有保障，購買後可相對快速、安全取得實際使用權；「不點交」則可能得標後房子內仍有人居住或使用，須自行另提民事訴訟或協商排除，風險高、時間久且費用不可預測，因此對於非熟悉法拍程序之一般民眾而言，點交與否乃是否應投標的關鍵考量因素。

 

實務上，法院對於是否點交之判斷，通常依據查封時現場狀況及登記人是否仍為占有人而定，並於拍賣公告上清楚註明；拍賣人如對此不注意，將可能在未了解實際狀況下就投標成功，日後面對占用人不願搬遷、無處送達通知或執行程序緩慢等情況，容易產生重大糾紛。

 

特別值得注意的是，有時占有人係債務人親屬但主張有租賃契約存在，若查封時未能調查清楚或未主張為無權占有，法院將可能視為正當占有人而不點交，此時買受人若欲主張租賃關係不存在或契約無效，即須另提訴訟處理，導致原本看似價格便宜的物件，其實背後隱含重大風險與處理成本。因此，投標前應詳閱拍賣公告、查明點交狀況並親至現場觀察或洽詢執行法院，避免因未清楚理解而承擔不必要的法律風險或得標後陷入難以處理的境地。

-房地-法拍-點交

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