長期占用違章建築，可以取得所有權？可以對抗原所有權人嗎？

問題摘要：

違章建築作為未登記不動產，雖其建物本身存在於事實上，仍得構成法律上之所有物，得依法請求返還，但因其無登記效力，屬於不受釋字第107號、164號保護之對象，對無權占有者的返還請求權即可能受民法第125條十五年消滅時效限制。而無權占有人雖不得主張因時效占有取得其所有權，但若原所有人怠於主張超過十五年，其請求亦將不被法院支持。此一法律現實，對於權利人而言，提醒其應及早行使權利、建立書證並及時提訴，而對於占有人而言，則明示即便佔用多年，並不必然取得合法所有地位，權利關係仍存重大不確定性。因此，雙方若有爭議，宜早日透過法律管道釐清權屬，以避免未來法律責任與訴訟風險。

 

律師回答：

關於這個問題，關於「遭人長期占用違章建築」是否仍可主張返還權的問題，在我國法律實務上涉及民法中關於所有物返還請求權的時效限制、違章建築的法律地位、不動產登記制度與時效取得制度等多重議題，因此必須釐清違章建築物的性質、所有權是否存在、占有人是否有取得所有權的可能性，以及原所有人是否因時間經過而喪失主張權利的可能性。

 

首先，依據民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，此為所有物返還請求權的法源依據，理論上只要對象係無權占有人，真正所有人即可隨時請求返還。然而，實務上對於此一請求權是否受到民法第125條所定15年消滅時效限制，則區分為兩種情形，亦即所涉不動產是否為「已登記不動產」。

 

倘若所涉不動產係經登記者，則依司法院釋字第107號與第164號解釋，所有人之返還請求權不受15年時效限制，意即即便被占用20年、30年，所有人仍得依法請求返還。然而若該不動產為「未登記不動產」，則民法第125條消滅時效即有可能發生適用，權利人若15年內未行使請求返還之權利，其請求即可能罹於時效而失權，且違章建築多半未能依法辦理建物所有權第一次登記，因此實務見解認為此類建物之所有權請求權，與已登記不動產所有權不同，應受15年時效限制之拘束。

 

其次，違章建築在法律上多數被認為不具「正式物權」地位，其雖為事實上存在之建築物，且有時可能為地主與建築人間之協議建築，亦可能有稅籍登記、水電登記等行政事實存在，但因其未經建築法相關程序核准而興建，亦無法辦理建物所有權第一次登記，因此多數情況下，不具備不動產法上「已登記所有權」的身份。

 

換言之，雖然占有人可能主張對違章建築已經占有二十年，具有「時效取得」的事實，但由於違章建築無法登記，不符合民法第769條與770條所稱之「得請求登記為所有人」之要件，法院多數見解認為，即便占有人具備和平、公然、繼續占有要件，亦不得主張時效取得其所有權。亦即違章建築雖然可因時間久遠而使返還請求權罹於消滅時效，但反過來講，無權占有人並不能藉由占用取得其所有權，此一點是與一般未登記合法建築物的處理不同的。

 

進一步言之，在違章建築之所有權主張中，必須特別注意的是「所有物返還請求權」與「所有權」本身的消滅並不相同。前者僅係請求返還之債權，後者則為物權本身的存續與否。實務上雖認為未登記建物若遭無權占有人長期占用，所有人請求返還之請求權若已逾15年未行使，則依民法第125條，該返還請求權即罹於消滅時效，但並不表示占有人已取得所有權。占有人仍不得主張自己為合法建物所有人，也不得依此主張取得土地使用權，除非該建物已登記為其所有，否則其所有權地位無從成立。

 

在這樣的法律框架下，若屋主所有之違章建築遭人長期占用，且屋主長年未提出返還主張，則於超過15年後，占有人雖無法主張取得所有權，但原屋主的返還請求權已罹於時效，即無法再依法提起返還訴訟，亦無法要求拆除或遷讓，於實務上等同喪失返還物之實益。此外，對於違章建築的處理，亦涉及土地所有權之問題。

 

若建物興建於他人土地上，則土地所有人原可依民法第767條主張拆除、遷讓及損害賠償，但如長年未行使權利，亦可能發生時效消滅。法院在審理違章建築占用案件時，亦會一併審酌土地與建物之權屬是否一致、是否存在民法第786條所稱「地上建築物屬附合於土地，原則為土地所有人所有」之情況。對於原建物所有人而言，若係於合法期間內建造，並有土地所有人許可，則得以建築人自居；反之，若係未經土地所有人同意或屬無權占用興建，則於土地所有人主張權利時，其權利地位將極為脆弱。

 

又若係土地所有人自行興建違章建築後被他人占用，此時其對建物具有事實上的占有與使用利益，即使該建物無法登記為不動產，其亦可依物權法返還請求之相關規定主張返還占用物，但仍受時效規範所限。

 

此外，違章建築尚可能涉及都市計畫法、建築法與土地使用管制等行政法規範。縱使民事上無法請求返還，仍可由主管建築機關依違章拆除程序依法處理，亦即當事人仍可向主管機關檢舉該違章建築為違法存在，請求其依行政權限進行處置。然而，實務上因行政機關執行資源有限，或該違建存續已久且並未妨害公共安全，通常行政機關亦未積極處理，因此欲藉行政手段解決占用問題，在實務上有其限制。

 

最後，當事人若遇到違章建築遭他人長期占用情形，儘早保全證據，並於合理期間內提起返還請求，避免因時間經過而發生請求權時效消滅之情形。即使現階段尚無意爭訟，亦應書面催告或保留權利聲明，以中斷時效期間之進行。倘若已知對方無權占用，卻遲未主張權利，縱使將來訴請法院返還，其訴訟亦可能因已罹時效而敗訴。

-房地-無權占有-時效取得-違章建築-所有物返還請求權

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