「時效取得地上權」是不可能任務嗎？

問題摘要：

行為人如係基於所有之意思，而非以行使地上權之意思占有土地，自與時效取得地上權之規範意旨不符。地上權為他益物權之一種，需於土地上設置工作物或建築物，並基於其永久或定期使用而設立，登記時應標明地上權內容，包括範圍、期間、使用目的等。若僅主張因時效完成即請求登記地上權，尚應具備上述基本內容之證明，方得據以核准登記。

 

律師回答：

關於「時效取得地上權」是否形同不可能任務，問題癥結並不在於理論上是否允許，而是在實務上舉證門檻之高幾乎將此一制度架空。依民法第770條準用第769條規定，地上權作為物權之一，理論上可因和平、公然、繼續且以權利人意思之占有經過法定年限而時效取得。然而，問題出在主觀意思的舉證，也就是實務上如何證明「係以行使地上權之意思而占有」？

 

然而，問題出在主觀意思的舉證，也就是實務上如何證明「係以行使地上權之意思而占有」？這個問題已經超越單純的法律條文解釋，進入到地政實務與司法實務操作的高牆之中。過往地政機關要求申請人提出「合法建物證明文件」，如建照、使用執照等作為建築合法性之證明，作為能否進行地上權登記的前提。

 

該項作法經大法官釋字第291號解釋認為牴觸憲法保障財產權之意旨，因此宣告違憲，表面上似乎掃除了以建物合法與否為門檻的障礙，然而障礙實則換了面貌，以更抽象且更難達成的形式存在──亦即，主觀意思的具體證明文件。依現行實務操作，地政機關審查時效取得地上權登記申請案，將焦點置於「證明占有人確實係以地上權人身分行使使用土地」的意思表示，而非僅憑建築物存在事實即推論成立。這裡面隱含的風險極高，因為地政機關無從得知一個人在他人土地上蓋房子，是基於何種法律關係？可能是無權占有、越界建築、租用、借用、錯誤認知所有權人身分，抑或純粹侵權占用。

 

從法院見解來看，例如臺北高等行政法院103年度訴字第1362號判決即指出：若行為人係基於所有權之意思而占有土地，與主張以地上權之意思行使土地自屬不同。主觀意思若未明確呈現，即不得主張時效取得地上權，兩者之法律效果不能混為一談。換言之，占有人雖可能符合時效期間、且具有工作物在土地上之客觀狀態，仍不當然推定為地上權。實務上對於「行使地上權意思」之舉證極其嚴苛，往往申請人所提出之證明文件，如房屋稅單、水電申裝紀錄、切結書、里長證明、甚至土地使用分區證明，均被地政機關或法院視為不足以證明主觀地上權意思，認為僅屬客觀使用或生活痕跡之佐證，與權利人內在意思無直接連結。於是導致一種荒謬情境：即便你實際在土地上建屋居住三十年，依法繳稅、使用水電、更新設施，仍因無法舉出「主觀意思證明文件」而遭駁回登記請求。地政士、法律人對此頗感無力，因為實務判例幾乎全然不採占有事實作為推定地上權意思的依據，而強調申請人必須另提出契約、書面同意或其他得以具體認定權利基礎的文件，才得予以登記，否則即要求補正，補正不成便駁回。

 

而當進入訴訟程序後，法院審查標準亦不寬鬆，勝訴方幾乎皆為地政機關，理由大致都是申請人未能證明占有係基於地上權意思。這樣的審查模式也讓許多法律從業者開始質疑，「時效取得地上權」是否只是理論上的可能，實務中的不可能？更進一步說，既然法律上承認時效取得地上權，而地政實務與法院卻幾乎不承認任何主觀意思的存在，那麼時效制度本身是否淪為空文？

 

不少學者與實務人員都注意到這個制度性落差，卻難以提供有效的解決方案。問題根源在於「主觀意思」這一環缺乏可操作的舉證標準或推定機制，使得權利人無所適從。主觀意思本屬抽象存在，又非他人可窺探之心理狀態，卻被要求以書面或實物具體證明，與一般民事證明責任相去甚遠，近乎苛求。

 

事實上，倘若從民法時效制度之立法本意出發，強調的是占有人因長期和平、公然、繼續使用土地，且未被權利人排除，應產生法律上權利保護期待，因此應允許其取得權利。而地上權與所有權不同，其權利性質不以排他為必要，理應容許透過占有行使之事實進行客觀認定。

 

實務上對於「行使地上權意思」之舉證極其嚴苛，往往申請人所提出之證明文件，如房屋稅單、水電申裝紀錄、切結書、里長證明、甚至土地使用分區證明，均被地政機關或法院視為不足以證明主觀地上權意思，認為僅屬客觀使用或生活痕跡之佐證，與權利人內在意思無直接連結。於是導致一種荒謬情境：即便你實際在土地上建屋居住三十年，依法繳稅、使用水電、更新設施，仍因無法舉出「主觀意思證明文件」而遭駁回登記請求。地政士、法律人對此頗感無力，因為實務判例幾乎全然不採占有事實作為推定地上權意思的依據，而強調申請人必須另提出契約、書面同意或其他得以具體認定權利基礎的文件，才得予以登記，否則即要求補正，補正不成便駁回。而當進入訴訟程序後，法院審查標準亦不寬鬆

 

但在目前實務運作中，卻陷入對主觀意思的絕對舉證陷阱，反而背離時效制度之保障初衷。或許未來修法或解釋機關可考慮引入「推定主觀意思」的舉證規則，例如如占有人在土地上設有工作物，且已連續使用超過一定年限，若土地所有人期間未曾主張排除，即推定其係以行使地上權之意思為之，並將舉證責任反轉，由土地所有人提出反證以證明占有人係以其他非地上權關係使用，如租賃、借用或侵權等，則可部分減輕當事人證明負擔，亦更符合公平與法理。當前的「時效取得地上權」幾近空轉狀態，不是因為法律不許，而是實務不信、程序太嚴、舉證太難，而這一切都繞不開對「主觀意思」的僵硬審查。

 

若司法與行政機關不願放寬解釋標準或提供客觀認定機制，這項制度仍將停留在紙上理論、學術教科書中的例證，而非真正能夠保障在地上使用人權利的有效工具。目前唯一較具可行性的建議，仍是在使用初期即與土地所有人簽署書面協議，載明使用目的與地上權性質，未來再輔以長期使用與事證即可支持登記與訴訟主張。否則在實務現況之下，「時效取得地上權」的法律制度設計恐難跳脫「不可能任務」的陰影。

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