無權占有他人房地之不當得利，消滅時效為何？

問題摘要：

無權占用他人房地所生相當租金利益之不當得利請求權，法律上明確適用民法第一百二十六條五年短期消滅時效，地主應妥慎掌握時效期間，積極行使權利，避免因時效完成而喪失請求權利，同時於提起返還或損害賠償訴訟時，應精確區分各項請求標的之法律性質與時效適用，妥適維護自身財產權益，避免因法律適用錯誤而失利，為預防時效爭議，建議地主定期檢視自身不動產狀況，並保留完整使用與租金資料，以利日後主張不當得利或其他法律權利時，有足夠證據支撐，確保勝訴機率。

 

律師回答：

關於這個問題，關於無權占有他人房地之不當得利，其消滅時效適用問題，實務上早有明確見解與裁判原則，依民法第126條規定，租金、利息等定期給付債權，其消滅時效為五年，與一般民事請求權，即依民法第125條規定為十五年的消滅時效有所不同。

 

無權占有人因未經合法權源占有使用他人房地，雖名義上並非承租人，雙方間亦未成立租賃契約，但無權占有所產生的相當於租金之利益，屬於租金性質的類推適用對象，即便請求名目並非租金，而是依民法第179條不當得利規定請求返還，法院仍會依其實質內涵，認定此類利益實質上屬於「使用房屋的對價」，性質與租金相同，適用租金五年短期消滅時效，並非適用一般不當得利十五年時效。

 

租金請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定；無法律上之原因而使用他人房屋，可能獲有相當租金之利益亦為社會通常之觀念，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用房屋之代價，債權人應按時收取；其無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害者，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，自不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院97年台上字第1790號判決）。

 

無法律上原因而使用他人房屋者，所獲得的利益即為相當於租金的利益，此為社會上普遍之認知，縱使雙方未訂立租賃契約，實質上仍屬房屋使用之代價，並非單純不當得利所得之利益，應適用租金請求權五年時效之規範，若債權人於五年間不行使請求權，則此部分利益即因時效完成而不得請求返還。

 

因此，實務上主張無權占有不當得利，尤其針對相當於房地租金的部分，若超過五年未提起訴訟，即便依不當得利請求權起訴，法院仍會以租金短期消滅時效為由，駁回超過五年部分的請求。至於不當得利之其他利益類型，例如無權占用人利用房地獲取其他特殊收益，或非法轉租、轉讓他人獲取利潤，若與租金無關，其消滅時效是否仍適用五年，則須個案具體認定。

 

簡言之，無權占有房地所生不當得利請求權，實務上區分為二：

其一，若請求標的為相當於房屋或土地租金的使用利益，即使名義上為不當得利請求，法院仍認為性質上屬租金請求權，適用民法第一百二十六條五年短期消滅時效規定，不得以不當得利名義主張適用十五年時效；其二，若請求標的並非單純使用利益，而是其他非法獲利，則視其性質判斷是否屬於適用短期時效或一般十五年時效。

 

由此可知，地主若欲請求無權占有人返還占用期間的相當租金利益，應特別留意時效期間，不得任意拖延行使權利，應自得知權利可行使之日起五年內提起訴訟，否則超過部分即使事實明確，亦將因時效完成而喪失法律請求權，僅得請求近五年內利益部分，至於其他損害賠償請求或不當得利項目，仍應個案認定法律性質與時效適用。

 

實務上，地主若發現土地或房屋遭無權占用，通常可循兩途徑救濟，其一為依民法第767條提起返還所有物之訴，要求返還房地並排除占用，此類物權請求權原則上不受消滅時效限制，惟實際執行仍須注意時效抗辯風險，其二則為依不當得利或侵權行為請求相當租金之損害賠償或利益返還，後者即適用消滅時效限制，其中相當租金之不當得利，限縮於五年時效內請求，逾期即失請求權。特別提醒，民法第126條所定五年短期消滅時效，起算點為債權人「得請求」時起計，通常認為為占用事實發生當時起計，亦有見解認為自地主知悉占用事實或租金數額得確定時起算，實務運作中地主應儘速行使權利，以免陷入舉證困難或時效抗辯問題。實務上法院對五年短期消滅時效之適用十分嚴格，地主若未在時效內行使權利，事後難以補救，尤其針對長期占用情形，更應分年主張每年不當得利，避免權利自動消滅，對地主權益造成重大影響。

-房地-無權占有-不當得利-消滅時效

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