受領土地不能原物返還時，應償還價額如何計算？
問題摘要：
當受領土地不能原物返還時，應償還價額之計算應依民法第181條但書，採不能返還時的市價為準，並以專業鑑定或客觀市場指標計算，屬客觀說立場；無權占有土地返還利益時，雖實務多以相當於租金為標準，但計算時應考量土地用途、地理位置、利用狀況及特殊利益，並避免將不當得利與損害賠償混同，確保返還範圍僅限於受益人實際所獲之利益，始能符合法律制度的本旨。
律師回答：
關於這個問題，在民法不當得利返還制度中，若受領土地因移轉登記予第三人或其他原因已不能原物返還時，依民法第181條但書規定，受益人應返還其價額，關於該價額的計算時點與方法，雙方約定互易各自所有不動產應有部分並已完成移轉，惟該互易契約後因故無效，受領之土地即屬不當得利，且已移轉予他人，無法返還，故得請求償還價額。法院在計算時，以土地不能返還之時點，即價額請求權發生時，作為計算基準，而非以不當得利請求權發生時作為計算時點，認為應採不能返還當時之市價為準屬於正確見解。
最高法院93年度台上字第1707號判決意旨略為，兩造約定互易其各自所有之不動產的應有部分，並已為移轉，惟系爭互易契約因故而歸於無效，故上訴人依該互易契約自被上訴人處受領之系爭土地，即為不當得利，且該等土地亦因上訴人移轉登記予他人，而不能返還，依民法第一百八十一條但書規定，被上訴人自得請求上訴人償還其價額。系爭土地經福茂不動產鑑定顧問股份有限公司分別以市場比較法鑑定或以一般農業區農牧用地評估，…而參照內政部公布之台灣省屏東縣都市地價指數，系爭土地不能返還時即八十七年八月二十日之市價，在客觀上又無低於前述鑑價之因素存在，是該鑑定價額自得認為系爭土地賣得之價金。至辦理所有權移轉登記之契約書所載買賣價金，則係應移轉登記之需，而以公告地價充作交易價格，並非實際買賣價額，自不得認係上訴人出賣系爭土地之價金。且八十二年之價金及七九地號土地應有部分十分之一拍定價格，除拍定價格較一般客觀市價為低外，亦與不能返還時之價額不符，均不得作為應償還之價額」。
關於計算時點之問題，即「價額請求權發生時」為計算時點，係以土地不能返還時計算，非以不當得利請求權發生時作為計算價額時點。關於計算方法，雖有主觀說與客觀說兩者，惟應以客觀說為可採。換言之，應償還的價額不以辦理所有權移轉買賣契約書所載價金，亦不以拍定價額作為基準，而「應以由專業機構以市場比較法或一般農業區牧用地評估，及都市地價指數等因素，加以鑑定之價額」，作為系爭土地賣得之價金，為其應償還的價額。故前揭最高法院判決所示見解，即係認為應返還者不是應返還之原物的價金，而係客觀的價額。
無權占有他人之物的不當得利請求權
關於不當得利價額之判斷，該案委由不動產鑑定公司以市場比較法或一般農業區農牧用地評估，並參酌內政部公布之地價指數等客觀因素評定市價，且在無其他客觀因素足認市價偏低之情況下，得認該鑑價為合理的賣得價金；反之，移轉契約書所載買賣價金僅為登記所需之公告地價，並非實際成交價金，不能作為應返還價額；另如拍定價格通常較市價偏低，亦與不能返還時的市價不符，故不得作為應償還價額。此種計算方法屬於客觀說，即以專業鑑定之合理市價作為返還基準，而非以雙方契約所載價金或其他特殊交易價格作為標準，目的在於還原受益人實際取得的經濟利益。
關於「受領利益之人所受之利益」，即依最高法院92年度台上字第324號判決所示：「按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（本院六十一年台上字第一六九五號判例參照），惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準。查景海公司向林務局承租系爭土地及其上建物設施，依其先後與林務局所簽訂之墾丁森林遊樂區海濱區遊樂設施投資經營合約約定，租金均按公告地價年息百分之五計繳，即景海公司及林務局似均認該租金數額係利用系爭土地及建物設施可得之最低利益。果爾，系爭土地及其上建物設施全由景天公司予以無權占用，景海公司無法開發利用而獲利，卻須負擔按公告地價年息百分之五計算之租金，則原法院於斟酌系爭土地之面積、公告地價、位置、使用狀況、附近環境及景天公司尚未完全依投資改善計劃完成各項設施，以利經營等情狀後，認景海公司得請求相當於租金之不當得利或損害金，以申報總價（公告地價八成）年息百分之二計算為適當，是否足以反映景海公司與林務局訂約時所認系爭土地及建物設施之可得利益？非無詳加研求之餘地。」
關於無權占有他人之物的「所受利益」，最高法院向來均認為無權占有他人之物所受利益係「相當於租金之利益」，並以符合社會通念為依據，此係就受領人整體財產而為認定，乃採「節省支出費用」的觀念。就不當得利的構造以觀，無權占有他人之物所受利益應係「對物為占有及使用的利益本身」。
民法第179條所稱受利益，係指於不當得利請求權發生時受有利益，此應指對於他人之物為占有使用。所謂相當於租金費用的節省，乃不當得利請求權的範圍的問題。相當於租金費用的節省係以占有人獲有利益，通常須支出費用，亦即之出租金，故節省相當租金之費用乃係就占有他人之物直接獲益而發生之間接結果，並非所受利益本身。更重要者係，最高法院從「相當之租金」的思考方法做出的兩項結論均值商榷，一為混淆不當得利與損害賠償，一為認為不當得利請求權應適用民法第126條所訂之租金短期消滅時效。
關於「相當於租金」
無權占有他人土地可獲相當於租金之利益，所有權人得依民法第179條請求返還，且此利益應依個案斟酌土地性質與用途而定，不受耕地租金上限限制。若就無權占有他人土地的不當得利請求權觀之，無權占有土地者通常可取得相當於租金的利益，返還範圍應以受益人所受利益為限，非以權利人所受損害為準，惟在無客觀數據可計算時，權利人所受損害額可作為計算標準。
最高法院92年度台上字第2324號判決所示：「按土地法第一百十條規定地租不得超過地價百分之八，係指耕地租用而言。倘係租用基地建築房屋，其租金之數額，則應依同法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，始以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條前段定有明文。系爭土地地目雖為田，惟被上訴人係無權占有系爭土地建築房屋，並非作耕地使用，其所獲相當於租金之不當得利數額，自不受土地法第一百十條規定之限制。」
承租人支付的租金若依公告地價年息百分之五計算，該租金可視為利用土地可得的最低利益，若該土地遭他人無權占用致承租人無法使用經營，法院得斟酌土地面積、公告地價、位置、使用狀況及利用計畫完成程度等因素，核算相當於租金的不當得利數額。
至於「所受利益」之本質，實務多認為係相當於租金的節省支出利益，屬於社會通念所能認定的經濟價值，並以整體財產利益增減為觀察基準，屬於節省必要支出的利益型態；然學理上亦有見解主張，應以對物之占有使用本身為利益，節省租金乃間接結果，且認為最高法院有時混淆不當得利與損害賠償之功能，甚至將不當得利適用民法第126條的租金短期時效，均有商榷之處。
另關於相當於租金的具體計算，土地法第110條關於地租不得超過地價百分之八的限制，係針對耕地租用而言，若是租用基地建築房屋，則依第105條準用第97條，租金上限為土地申報總價年息百分之十，未申報者則以公告地價百分之八十為申報地價之基礎。若地上物並非農用，而是市場攤位或其他高經濟價值用途，使用人所獲利益不僅是土地對價，還包括該用途帶來的特殊利益，計算時應一併考量。
最高法院89年度台上字第2273號判決所示：「土地法第九十七條、第一百零五條關於房屋及基地計收租金之規定，於計算損害賠償或不當得利事件時，雖非不可據為計算之標準，惟依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定計算基地租金之最高限制，係就租用基地建築房屋之情而設，如其地上物屬市場攤位使用，則使用基地之人，其獲有之利益除使用該土地之對價外，尚包括享受整個市場之特殊利益。」
最高法院89年度台上字第1902號判決所示：「按無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，而土地所有人則受有相當於租金之損失，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法第一百七十九條前段不當得利之規定，請求無權占有人給付相當於租金之損害金，最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例亦同此意旨。」
相當於租金的利益計算除以申報地價為基礎外，還須綜合考量位置、工商業繁榮程度、利用價值與鄰地比較等因素，並非必然採取申報地價年息百分之十的最高額。「相當於租金之損害金」為表述，但民法並無「損害金」概念，此用語在法律性質上並不精確，若將其理解為損害賠償金額，則有誤解不當得利制度之虞，因為不當得利制度旨在返還受益人所受利益，而非填補權利人所受損害，兩者規範功能有別。當「相當於租金的利益」與「損害」均無具體數據時，應以一般情況推定，而非互為計算基準，以免混淆制度界線。
最高法院90年度台上字第387號判決所示：「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額。」
關於「損害金」及「相當於租金」的計算，最高法院再三提出，土地所有人得依不當得利規定向無權占有人請求給付相當於租金之「損害金」，係認此項「相當之租金」為「損害金」。惟按民法上並無所謂「損害金」之概念，故此概念乃係最高法院所獨創，惟其法律性質不明，若係指「損害賠償的金額」，則誤認不當得利制度的功能，乃在請求他方返還其「所受利益」的返還，並非在填補請求人所受損害。混淆不當得利與侵權行為損害賠償制度之規範功能。並且「相當於租金的利益」與「損害」均欠缺客觀具體的數據可茲計算時，應依通常一般情形加以認定，不應互相作為計算的標準，避免有所混淆。
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